淺析建筑物區(qū)分所有權(quán)之業(yè)主的共有權(quán)探析-文庫(kù)吧
2025-01-02 01:45 本頁(yè)面
【正文】 分所有權(quán)人”，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》的表述是“房屋所有權(quán)人” ，筆者認(rèn)為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”與“房屋所有權(quán)”雖然大體意思相同，但是《物權(quán)法》的規(guī)定明顯比《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定更加準(zhǔn)確，也更加反映了客觀事實(shí)，是我國(guó)立法進(jìn)步的體現(xiàn)。 傳統(tǒng)理論上，建筑物區(qū)分所有權(quán)包含專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。專有權(quán)，指單個(gè)權(quán)利人對(duì)于專有部分的單獨(dú)所有權(quán)，房屋所有權(quán)只是專有權(quán)的一種類型。專有部分，指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，可以獨(dú)立使用的建筑物部分，其以構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用性為要件，而滿足這一要件的并不僅限于房屋。筆者認(rèn)為，若車庫(kù)、車位在客觀上能夠區(qū)分其范圍，能夠?qū)⑵鋮^(qū)分為一個(gè)獨(dú)立的專有部門 ，那么該車庫(kù)、車位的所有人人便可為“業(yè)主”。 綜上，筆者認(rèn)為若將《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條中的“房屋所有權(quán)人”修訂為“建筑物區(qū)分所有權(quán)人”，則《物業(yè)管理?xiàng)l例》便能與《物權(quán)法》保持一致，并可解釋實(shí)踐中存在的“車庫(kù)”、“車位”的所有權(quán)人的“業(yè)主”資格問(wèn)題。 （三）已簽訂買賣合同、未辦理所有權(quán)登記但已合法占有專有部分的人 《最高院區(qū)分所有權(quán)解釋》第一條規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！蔽覈?guó) 《物權(quán)法》將“業(yè)主”范圍擴(kuò)張至所有權(quán)人之外，具有突破意義。 現(xiàn)實(shí)生活中，建設(shè)單位向買受人交付房屋后，可能還要經(jīng)歷一段時(shí)間，才能辦理房屋所有權(quán)登記。若在該段時(shí)間內(nèi)不承認(rèn)買受人的“業(yè)主”資格，那么買受人的權(quán)益將嚴(yán)重受損。因?yàn)?，在該段時(shí)間內(nèi)，買受人與已登記的“業(yè)主”的實(shí)際需求和利益狀態(tài)并無(wú)二致，由此可見(jiàn)，《最高院區(qū)分所有權(quán)解釋》第一條將合法占有建筑物專有部分但未辦理所有權(quán)登記的買受人認(rèn)定為業(yè)主，是有理論和實(shí)踐依據(jù)
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