房地產(chǎn)住宅價格表的制作培訓教材-文庫吧
2024-12-28 21:04 本頁面
【正文】 陽臺入戶花園 五、 其他調(diào)整 戶型面積調(diào)整 供求關系調(diào)整 操作： 以中間的標準層作為打分基準層； 10分制，分 5個等級； 項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分； 各因素的價格差幅等于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅； 好處： 10分制相對于 100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀； 只需調(diào)整各因素價格差幅，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值； 方法一：直接取系數(shù) 水平系數(shù) 方法二：各因素的價格差幅 分值 （推薦） 評價：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖 四大水平因素重要性 景觀 戶型 朝向 噪聲 普通住宅 一般公寓 高檔住宅 朝 向 南 北 東 西 + + + + 2 0 可上下浮動 1% 廣東節(jié)能標準 —— 窗墻比 東西 ≤ 北向 ≤ 南向 ≤ 假設：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向 水平系數(shù)各因素差幅取值參考 打分項目 取值范圍 考慮因素 一、 平面設計 021% 客廳尺寸布局 04% 開間、進深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性； 餐廳尺寸布局 03% 開間、進深、位置的合理性； 臥室尺寸布局 03% 開間、進深、位置的合理性； 廚房尺寸布局 02% 開間、進深、位置的合理性； 衛(wèi)生間尺寸布局 03% 開間、進深、位置的合理性； 陽臺入戶花園 01% 開間、進深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設置的必要性 戶內(nèi)過道合理性 01% 有沒浪費現(xiàn)象 入戶門私密性 03% 是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等 實用率 最大與最小實用率之差 戶梯比 01% 二、 景觀視野 看園林好 15%、看園林中等 10%、看園林一般 5%，無景觀 0 客餐廳有觀景陽臺（ 5060%） /無觀景陽臺（ 3040%） 主臥有觀景陽臺（ 30%） /無觀景陽臺（ 2025%） 次臥（ 15%） 廚衛(wèi)（ 5%） 三、 朝向 (日照 \通風 ) 單邊戶型一般比中間戶型高 12% 客餐廳（ 50%） 主臥（ 25%） 次臥（ 15%） 廚衛(wèi)（ 10%） 電梯間采光通風 01% 四、 噪聲灰塵 010% 需考慮是否采取了隔音措施 客餐廳 03% 主臥 03% 次臥 02% 廚衛(wèi) % 陽臺入戶花園 01% 五、 其他調(diào)整 戶型面積調(diào)整 02% 小戶型建造成本相對較高，可提高單價 供求關系調(diào)整 010% 項目內(nèi)部競爭；與其他項目現(xiàn)戶型的競爭 沙漏 矩形 梯形 倒梯形 橢圓 5 種垂直系數(shù)層差系數(shù)圖0%1%1%2%2%3%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層系數(shù)增加值5種基本垂直系數(shù)模式 價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 樓層單價五種垂直系數(shù)模式紡錘圖0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18系數(shù)價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價矩形梯形倒梯形橢圓沙漏矩形模式的應用 價格分布：價格直線（ y=x+b）上升 ,層差相同，各樓層單位價格適中； 適用范圍：景觀視野較佳的單元。 矩形模式 案例 向小區(qū)，看水景，視野好 價格分布：價格直線（ y=x+b）上升 ,層差相同，各樓層單位價格適中； 適用范圍：景觀視野較佳的單元。 價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價矩形梯形倒梯形橢圓沙漏梯形模式的應用 價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格； 適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。 低樓層無景觀，價格不能高 高層層無景觀，視野差，價格不能高 中層單位承擔主要的價格壓力 梯形模式 案例 朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小 價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格； 適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。 價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價矩形梯形倒梯形橢圓沙漏倒梯形模式的應用 價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格； 適用范圍：看園林，樓距?。☉脮r須降低高層系數(shù)，慎用）。 低層看園林 可拉高其價格 中層景觀一般，視野較窄，價格不能高 高層無景觀，樓距小，應壓低其價格（此曲線不合理） 倒梯形模式 案例 看小區(qū)園林，樓距小 價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格； 適用范圍：看園林，樓距?。☉脮r須降低高層系數(shù)，慎用）。 價格走勢
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