【正文】 漸增多，而他們外出賺錢(qián)后多回鷹潭購(gòu)房。這種現(xiàn)象一方面反映了小城區(qū)人心中固有的 “葉落歸根 ”“衣錦還鄉(xiāng) ”的思想根深蒂固，另一方面也從客觀上促成了鷹潭房?jī)r(jià)的提升，推動(dòng)了鷹潭房產(chǎn)的發(fā)展。但是，這批長(zhǎng)期在外經(jīng)商的購(gòu)房者也從另一個(gè)層面給鷹潭的房產(chǎn)帶來(lái)了副面效應(yīng)，導(dǎo)致了鷹潭住宅的入住率下降。 文化底蘊(yùn) 鷹潭市有著豐富的道教文化底蘊(yùn)，中國(guó)道教發(fā)祥地龍虎山即 位于市區(qū)南郊二十公里處 ,是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。整個(gè)區(qū) 200 平方公里，素有 “神仙所都 ”、 “人間福地 ”之譽(yù)。龍虎山源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的道教文化，獨(dú)具特色的碧水丹山和歷史悠久、出土文物豐富的古崖墓群構(gòu)成了龍虎山自然景觀和人文景觀的 “三絕 ”。 ] 龍虎山原名云錦山，東漢中葉，第一代天師張道陵來(lái)到這里肇基煉九天神丹， “丹成而龍虎見(jiàn)，山因以名 ”。之后，張道陵精誠(chéng)修道，創(chuàng)立了正一道，先后獲 “黃帝九鼎丹書(shū) ”和 “太清丹《 2022 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 經(jīng) ”，撰寫(xiě)《老子想爾注》進(jìn)行解說(shuō)，并攜帶弟子入蜀布道，用符水咒法為人治病祛災(zāi)，深得人民愛(ài)戴，歷為道教所尊，認(rèn)為 它是正一盟威之道，是伐誅邪偽、整理鬼氣、統(tǒng)承三天、佐國(guó)佑民、新出治世的真道，即真一無(wú)二的正道。因此，時(shí)人尊張道陵為人天之師，正一道又稱天師道，張道陵即為 “道教祖天師 ”。天師世家承襲六十三代，歷經(jīng)一千九百多年，是我國(guó)一姓嗣教時(shí)間最長(zhǎng)的道派，在中國(guó)百姓中具有廣泛的影響，素有北孔（孔夫子）南張（張?zhí)鞄煟┲Q。 我國(guó)是一個(gè)多宗教的國(guó)家，有佛教、道教、伊斯蘭教和基督教。其中佛教、伊斯蘭教和基督教都是舶來(lái)品，唯有道教是中國(guó)土生土長(zhǎng)的宗教。無(wú)為而無(wú)不為是道教的思想準(zhǔn)則?！肚f子 .天地篇》中說(shuō)： “古之蓄天下者，無(wú)欲而天下足 ，無(wú)為而萬(wàn)物化。 ”《列子 .黃帝篇》中說(shuō)，華胥之國(guó)是順自然而治的，他所說(shuō)的 “自然 ”，事實(shí)也就等于 “無(wú)為而無(wú)不為。 ” 柔弱、不爭(zhēng)、清靜、寡欲是 “道 ”的作用和表現(xiàn)，樂(lè)生重生、長(zhǎng)生久視是道教的理想追求。老子說(shuō)： “清靜為天下正 ”。如道書(shū)中常說(shuō) “清靜無(wú)為 ”或說(shuō) “清心寡欲 ”，在老子的宇宙觀中， “清靜 ”是大自然最早的形成，在他的社會(huì)政治思想中， “清靜 ”則是他理想領(lǐng)導(dǎo)人物的政治風(fēng)格；在修養(yǎng)方面， “清靜 ”則又指修養(yǎng)過(guò)程中的一種境界。 道教的教義認(rèn)為生活在世界上是件樂(lè)事，希望長(zhǎng)生不老，永遠(yuǎn)活著，認(rèn)為死亡才是最痛苦的。因而它的教 義是樂(lè)生、重生，鼓勵(lì)人們最低要求是竟其天年，最高的理想是 “根深蒂固，長(zhǎng)生久視 ”。 長(zhǎng)期以來(lái)，鷹潭人們的觀念受道教的影響根深蒂固。道教主張維護(hù)和平、反對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)，它追求的理想境界有兩種。一種是在現(xiàn)實(shí)生活中，按道教教義建立一個(gè)理想的、極大公平的、和平的世界，人人得以安居樂(lè)業(yè)、竟其天年，這反映在當(dāng)代鷹潭人身上，便成了一種對(duì)休閑、愜意的生活的向往與憧憬。而它所追求的另一種境界則是通過(guò)個(gè)人修煉延年益壽，得道成仙，它極力主張樂(lè)生、重生、長(zhǎng)生，因此長(zhǎng)期受道教影響的鷹潭人對(duì)健康有著較為深刻的理解，非常重視預(yù)防疾病，強(qiáng)調(diào)自我鍛煉 。而我們的時(shí)代廣場(chǎng)在主題上的定位恰與鷹潭人們這樣的心理需求相吻合，同時(shí)又與道教深厚的文化底蘊(yùn)相輝映，這便使它有了堅(jiān)實(shí)的文化后盾。 第二章項(xiàng)目概況及相關(guān) 本案地處鷹潭市中心，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路位界，西以站江路位界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為突出。規(guī)劃總面積位 ㎡（其中規(guī)劃廣場(chǎng) ㎡，規(guī)劃步行街 ㎡，規(guī)劃開(kāi)發(fā)用地 ㎡），目前為鷹潭市體育場(chǎng)所在地，為平整用地。 周邊氛圍（針對(duì)周邊對(duì)本案有影響的項(xiàng)目一一作點(diǎn)式介紹） 鷹潭市影劇院 影劇院建成于一九八二年，屬鷹潭市文化局主管的國(guó)營(yíng)劇場(chǎng)。主體工程建筑面積 5300 ㎡，舞臺(tái) 360 ㎡，副臺(tái) 130 ㎡，演員化妝住宿樓 600 ㎡，觀眾座席 1400 座。供電、通風(fēng)制冷、音響等設(shè)施、設(shè)備配套齊全，具備接待大型演出、會(huì)議及電影放映多種功能。 影劇院是鷹潭市政治、文化活動(dòng)的重要場(chǎng)所，被譽(yù)為鷹潭的人民大會(huì)堂，市大型會(huì)議都在此舉行。劇院緊緊圍繞社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的中心，堅(jiān)持觀眾、客戶至上、演員至上的服務(wù)宗旨，各項(xiàng)業(yè)務(wù)繁榮。曾成功地接待中央民族樂(lè)團(tuán)、中央芭蕾舞團(tuán)、中國(guó)歌劇舞劇院、解放軍前線歌舞團(tuán)、武警文化團(tuán)、 俄羅斯莫斯科音樂(lè)舞蹈團(tuán)、俄羅斯明星馬戲團(tuán)等國(guó)內(nèi)外團(tuán)體以及侯寶林、李默然、姜昆、陳蕓、陳述、唐杰忠、張金玲、黃婉秋、黃宏、郭達(dá)、李伯良、李伯成、葛軍、王潔實(shí)、謝莉斯、潘長(zhǎng)江、董文華、大山等一大批藝術(shù)家。全國(guó)百優(yōu)小品大賽以及第二、三、四屆中國(guó)龍虎山道教活動(dòng)周大型文藝晚會(huì)先后在本院舉辦；電影、錄像、電子游戲、桌球、室外溜冰等文化娛樂(lè)項(xiàng)目的開(kāi)展使劇院成為我市文化活動(dòng)的中心。 近期劇院將推出超大屏幕電影、小型豪華電影廳等新項(xiàng)目上市，以滿足市民文化生活的需要。 而本案與市影劇院僅一條站江路之隔，影劇院的人流勢(shì)必會(huì)為本案 集聚人氣，這邊的廣場(chǎng)、商業(yè)帶及住宅樓又可與之形成互動(dòng)與對(duì)流，形成又一個(gè)市中心結(jié)點(diǎn)，與現(xiàn)有結(jié)點(diǎn)相呼應(yīng)，從而形成新的城區(qū)中心平衡點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，最終帶動(dòng)整個(gè)鷹潭的繁榮與發(fā)展。 鷹潭市新華書(shū)店 鷹潭市新華書(shū)店始建于 1952 年，現(xiàn)有在職干部職工 30 人，擁有固定資產(chǎn) 300 余萬(wàn)元；下轄 3個(gè)分店，負(fù)責(zé)全市近 20 萬(wàn)萬(wàn)人口的圖書(shū)供應(yīng)。 1999 年全年銷售圖書(shū) 714 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利稅 萬(wàn)元，利潤(rùn) 37 萬(wàn)元，人均銷售圖書(shū) 24 萬(wàn)元，隨著人們生活水平的不斷提高，文化意識(shí)的不斷加強(qiáng)，近年圖書(shū)銷量一直呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。 鷹潭市新華 書(shū)店主營(yíng)全國(guó)和全省各出版社圖書(shū)、教材、年畫(huà)、音像制品，兼營(yíng)文教用品等；經(jīng)《 2022 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 營(yíng)方式包括批發(fā)、代發(fā)、代銷、零售、中轉(zhuǎn)等；同時(shí)，還設(shè)有讀者俱樂(lè)部和單位團(tuán)體購(gòu)書(shū)的計(jì)劃發(fā)行處，以繁榮鷹潭圖書(shū)市場(chǎng)。在經(jīng)營(yíng)方式上具有環(huán)境優(yōu)雅、分類明細(xì)、服務(wù)優(yōu)質(zhì)等鮮明的特點(diǎn)。 該?dān)椞稌?shū)店緊鄰市影劇院而居，與本案亦僅一條站江路之隔，其人流與固有的文化氛圍及氣息勢(shì)必會(huì)為本案集聚人氣，又可與之形成互動(dòng)與對(duì)流，從而形成新的城區(qū)繁榮點(diǎn)。 鷹潭市一中 鷹潭市一中是鷹潭市首批重點(diǎn)中學(xué)之一。現(xiàn)有 40 個(gè)班級(jí)， 2200 余名學(xué)生， 175 名教職工。校園 座落在市中心勝利西路上，占地 61938 平方米，校舍總面積 396300 平方米。 鷹潭一中教學(xué)設(shè)施齊全。辦公樓、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、圖書(shū)館、大會(huì)堂、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)一應(yīng)俱全；電腦室、語(yǔ)音室、電教室、植物園、健身房、體操房應(yīng)有盡有，一應(yīng)俱全。 1999 年 5 月，一棟包括多媒體教學(xué)設(shè)備在內(nèi)的現(xiàn)代化綜合教學(xué)樓和一棟設(shè)施齊全的學(xué)生宿舍開(kāi)始投入使用。校園濃蔭夾道、綠草如茵、布局合理、環(huán)境優(yōu)美，被評(píng)為 “全省園林化先進(jìn)單位 ”。 鷹潭一中師資力量雄厚。在職教師中，有特級(jí)教師 1 人，高級(jí)教師 30 余人，一級(jí)教師 80 余人，全國(guó)性學(xué)術(shù)團(tuán)體成員 11 人、省級(jí) 學(xué)術(shù)團(tuán)體成員 32 人。近 20 年來(lái)，有 9 人獲國(guó)家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)， 20 人獲省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)。 建校 40 多年來(lái)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，鷹潭一中全面貫徹黨的教育方針，辦學(xué)水平不斷提高，教學(xué)質(zhì)量穩(wěn)步上升。形成了 “團(tuán)結(jié)、求實(shí)、勤奮、創(chuàng)新 ”的校風(fēng)， “敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、精深、文明 ”的教風(fēng)和 “尊師、刻苦、活潑、謙虛 ”的學(xué)風(fēng)，在德育、體育、教研方面形成了自己的特色。先后榮獲 “全國(guó)群眾體育先進(jìn)單位 ”等國(guó)家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào) 4 項(xiàng)、 “江西省優(yōu)秀重點(diǎn)中學(xué) ”、 “江西省文明單位 ”、 “江西省德育示范學(xué)校 ”等省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào) 21 項(xiàng)和 “鷹潭市德育示范學(xué)校 ”等市級(jí)榮譽(yù)稱號(hào) 120 余項(xiàng)。尤其在 1998 年，在高考、中考升學(xué)率，培養(yǎng)少年大學(xué)生和參加全國(guó)數(shù)理化競(jìng)賽方面，出現(xiàn)了前所未有的三大突破，學(xué)校連續(xù)三年來(lái)教育教學(xué)每年上一個(gè)新臺(tái)階， 99 年高考 5 人上清化、北大，中考全區(qū)奪冠，； 2022 年 7 人上清華、北大，中考全區(qū)奪冠。近年來(lái)在市委市政府的關(guān)注與扶持下辦學(xué)水平直線上升，登上了一個(gè)新的高峰。 對(duì)于鷹潭這樣的城市來(lái)說(shuō)，學(xué)校是個(gè)絕對(duì)的人氣團(tuán)，而市一中離本案的輻射距離不超過(guò) 500米，勢(shì)必會(huì)為其造勢(shì)不少。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（主要針對(duì)周邊幾個(gè)較為重要的市場(chǎng)商場(chǎng)入手） 銀座廣場(chǎng) ⑴基本概 況：該廣場(chǎng)位于鷹潭市內(nèi)勝利西路上，鷹潭市一中斜對(duì)面，處市中心繁華地段，店鋪營(yíng)業(yè)面積以 2030 ㎡為主，廣場(chǎng)有單一入口，圍合成院落形式，其中心分布有旱噴，兩邊分布有螺旋式樓梯輔助購(gòu)物導(dǎo)向。該廣場(chǎng)于 2022 年 6 月份開(kāi)始營(yíng)業(yè)，歷經(jīng) 4 個(gè)月的時(shí)間，至今人氣氛圍漸有起色，逐步靠近其作為鷹潭市專業(yè)的精品服裝商場(chǎng)的定位，并帶動(dòng)周邊的商業(yè)氛圍和人氣。其店鋪價(jià)位因樓層與具體位置的不同而各異，大致呈以下趨勢(shì)：一樓商鋪由外至內(nèi)為 萬(wàn) 8000 元 /㎡不等；二樓商鋪在 35003800 元 /㎡之間浮動(dòng)；三樓則在 1900 元 /㎡左右浮動(dòng) 。 ⑵經(jīng)營(yíng)范圍：以精品服飾為主，主要分布在一樓、二樓；三樓除少數(shù)商鋪經(jīng)營(yíng)服裝外，還分布有旅行社、美容院、 KTV 等相關(guān)行業(yè)。 國(guó)貿(mào)商廈 ⑴基本概況：市國(guó)貿(mào)商廈為鷹潭市唯一國(guó)有自營(yíng)的綜合商廈，位于交通路 10 號(hào)（交通路與勝利西路交界的地方），屬市中心繁華要害。在投資建立了中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、升降梯、計(jì)算機(jī)監(jiān)控與區(qū)域運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、激光音響等設(shè)施后，國(guó)貿(mào)商廈已成為鷹潭市現(xiàn)代化程度最高的商業(yè)企業(yè)。擁有近 5000 平方米的經(jīng)營(yíng)面積，采用百貨商店與現(xiàn)代超市完美結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，使其成為全市最有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的大型商廈。 ⑵經(jīng)營(yíng)范圍：國(guó)貿(mào)具備了服裝、針織、化妝、不銹鋼用具、花藝、鐘表、家電、皮具、玩具、鞋帽、玻璃制品、床上用品等 15 部類的綜合經(jīng)營(yíng)能力，主要分布如下：一樓以飾品、家電、手機(jī)等為主）；二樓主營(yíng)鞋帽；三樓主營(yíng)服飾、領(lǐng)帶等。 大觀園購(gòu)物中心 ⑴基本概況：鷹潭市大觀園購(gòu)物中心于 1997 年底落成， 1998 年元月 21 日順利開(kāi)張， “大觀園購(gòu)物中心 ”是隸屬區(qū)委、區(qū)政府的唯一一家全民企業(yè)， 1998 年被區(qū)人民政府授予 “納稅大戶 ”榮譽(yù)稱號(hào)。地處市中心廣場(chǎng)東側(cè)裝璜豪華的鬧市中心，三層營(yíng)業(yè)面積共 5300 余平方米，內(nèi)部服務(wù)設(shè)施 一流，擁有自動(dòng)扶梯，送貨電梯及先進(jìn)的自動(dòng)噴淋消防報(bào)警器。商場(chǎng)不僅貨物品種多、規(guī)格齊全，而且層層有特色，處處巧安排 ⑵經(jīng)營(yíng)范圍：一樓主營(yíng)大、小家電、鐘表、箱包、皮鞋、化妝品、裝飾品、醫(yī)藥保健品、床上《 2022 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 用品、燃具、影碟、西式糕點(diǎn)及副食品超市等。二樓、三樓目前已形成專業(yè)的家具市場(chǎng)。 百佳城步行街 ⑴基本概況：百佳城步行街與站江路平行，在其東側(cè) 50 米處，是一條綜合性商業(yè)步行街，分布有眼鏡、服飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等各種行業(yè)的店鋪。整條街長(zhǎng)約 300 余米，鷹潭市眼鏡市場(chǎng)緊鄰其分布，入口大門(mén)位于步行 街西側(cè)路面。其一樓商鋪?zhàn)饨鹨蚵范尾煌?2050 元 /㎡月間徘徊，售價(jià)為 60007000 元 /㎡，樓上住宅價(jià)位在 10001200 元 /㎡之間浮動(dòng)。 ⑵經(jīng)營(yíng)范圍：眼鏡、服飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等各種行業(yè)。 第二篇項(xiàng)目 SWOT 分析與定位 第一章項(xiàng)目 SWOT 分析 強(qiáng)勢(shì)（ S） 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 鷹潭是重要的江南交通樞紐之一，素有 “江南重鎮(zhèn)，六省通衢 ”之稱，而本案地處鷹潭市區(qū)經(jīng)濟(jì)繁華地段，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路為界，西以站江路為界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為突出，這 對(duì)于本案商業(yè)帶的開(kāi)發(fā)和后期商業(yè)運(yùn)作與引導(dǎo)是個(gè)絕好的契機(jī)。 功能優(yōu)勢(shì) 本案是個(gè)綜合性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目中包括廣場(chǎng)、商業(yè)帶和住宅樓的整體規(guī)劃及后期商業(yè)運(yùn)作。眾所周知，廣場(chǎng)是一個(gè)城市中最能集聚人氣的地方，而一個(gè)商業(yè)帶、商業(yè)區(qū)的發(fā)展最離不開(kāi)最需要的便是人氣。在該項(xiàng)目中，廣場(chǎng)與商業(yè)帶共存，便可以為之帶來(lái)人氣，而商業(yè)帶引發(fā)的人氣又可為廣場(chǎng)造勢(shì)，從而形成一種良性循環(huán)，最終帶來(lái)廣場(chǎng)的人潮與商業(yè)帶的錢(qián)潮共同涌動(dòng)。 順應(yīng)需求 本案中的廣場(chǎng)、商業(yè)帶的規(guī)劃都是經(jīng)過(guò)多方市場(chǎng)調(diào)查和公眾需求論證的。在調(diào)查中我們了解 到鷹潭人們需要這樣一個(gè)適合生活的、綠色的、順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的 “現(xiàn)代與自然結(jié)合、健康與休閑融合 ”的廣場(chǎng)，需要一個(gè)成規(guī)模的、綜合性的、具有良好的商業(yè)氛圍的商業(yè)中心。順應(yīng)這樣的市場(chǎng)需求與民眾心理，我們對(duì)本案作了這樣的規(guī)劃，相信它將有著極好的市場(chǎng)前景與發(fā)展規(guī)劃。 劣勢(shì)（ W） 人口基數(shù)少 一個(gè)城市的人口是這個(gè)城市的商業(yè)中心與繁華地段人氣是否旺盛的前提和基礎(chǔ)，鷹潭市城區(qū)目前僅近 20 萬(wàn)的人口， 這便在大環(huán)境上決定了其人氣的局限性。 針對(duì)劣勢(shì)，能否適當(dāng)?shù)丶右砸龑?dǎo)，趨利避害，這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵。就本案 而言，基于這樣的客觀現(xiàn)實(shí)，我們對(duì)其未來(lái)開(kāi)發(fā)與發(fā)展提出了如下規(guī)劃定位與要求：它必須立足鷹潭市城區(qū)、面向整個(gè)鷹潭市、并延伸至整個(gè)江西省乃至周邊各大省市，讓我們的商業(yè)中心不只是這20 萬(wàn)人的市場(chǎng)，而是百萬(wàn)人的市場(chǎng)、千萬(wàn)人乃至更多人的市場(chǎng)。 購(gòu)買(mǎi)力欠強(qiáng) 據(jù)調(diào)查，我們了解到鷹潭市區(qū)內(nèi)人口多以經(jīng)商為主，職工人數(shù)不