【正文】 2022/2/3 17 在事業(yè)部轉(zhuǎn)變成控股公司的過(guò)程中，重點(diǎn)需要解決的是法人治理結(jié)構(gòu)的問(wèn)題：董事會(huì)如何定位及如何對(duì)經(jīng)理層有效激勵(lì)和約束 —— 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 18 功能定位 機(jī)構(gòu)設(shè)置 工作規(guī)則 約束 激勵(lì) 董事會(huì) 高級(jí)管理層 職能部門(mén)及下屬控股子公司 ?高級(jí)管理崗位設(shè)置、職責(zé)分工； ?對(duì)董事會(huì)的匯報(bào)、溝通機(jī)制； ?經(jīng)營(yíng)決策機(jī)制； ?…… ?部門(mén)設(shè)置； ?流程配合； ?資源配置； ?…… 戰(zhàn)略決策層 戰(zhàn)略支持及執(zhí)行層 經(jīng)營(yíng)執(zhí)行層 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 19 集團(tuán)企業(yè)對(duì)各業(yè)務(wù)的管控模式主要取決于各業(yè)務(wù)模塊與主營(yíng)業(yè)務(wù)之間的相關(guān)性： 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 20 控制力度 緊 松 業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度 高度相關(guān) 不相關(guān) 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 21 中海、招商、中遠(yuǎn)對(duì)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管控模式值得 xx集團(tuán)借鑒： 中海集團(tuán)絕對(duì)控股上市 中國(guó)海外發(fā)展有限公司 中國(guó)海外興業(yè)有限公司 中海地產(chǎn)股份（上市） 100%絕對(duì)控股 79%絕對(duì)控股 招商集團(tuán)相對(duì)控股上市 招商集團(tuán) 招商蛇口工業(yè)有限公司 招商地產(chǎn)股份（上市） 100%絕對(duì)控股 %相對(duì)控股 中遠(yuǎn)合資非上市企業(yè) 中遠(yuǎn)集團(tuán) 中化公司（ 500強(qiáng)） 中遠(yuǎn)地產(chǎn)有限股份 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 22 集團(tuán)將可獨(dú)立運(yùn)作的業(yè)務(wù)專業(yè)化，調(diào)整集團(tuán)總部定位，加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)、培育、投資、控股管理的職能： 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 23 市場(chǎng)化專業(yè)子公司 集團(tuán)總部 公司二級(jí)部門(mén) 職能部室 總部功能： ?戰(zhàn)略發(fā)展 ?業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)管理 ?業(yè)務(wù)孵化、培育（創(chuàng)新管理）、產(chǎn)權(quán)管理 ?公司整體人員發(fā)展、業(yè)務(wù)協(xié)調(diào) ?財(cái)務(wù)控制、監(jiān)督 對(duì)條件成熟的業(yè)務(wù)設(shè)立子公司管理： ?延伸業(yè)務(wù)形成獨(dú)立子公司 ?部分業(yè)務(wù)專業(yè)化發(fā)展、清晰劃分成本中心、費(fèi)用中心及利潤(rùn)中心。通過(guò)總部間內(nèi)部市場(chǎng)化機(jī)制實(shí)現(xiàn)管理、協(xié)調(diào)； ?公司建立全面預(yù)算管理體系； ?建立公司投資、成本控制系統(tǒng)； 未來(lái)企業(yè)集團(tuán)架構(gòu)－示意圖 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 24 在地產(chǎn)公司未來(lái)的管理模式設(shè)計(jì)中，將針對(duì)各業(yè)務(wù)單元確定集分權(quán)程度： 特征 舉例 集權(quán) ?關(guān)系到公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的決定 ?與行業(yè)關(guān)鍵成功因素高度相關(guān)的 ?具有規(guī)模效應(yīng)的行為 ?需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的行為 ?關(guān)于公司戰(zhàn)略與營(yíng)運(yùn)控制的行為 ?將對(duì)公司整體造成重大影響的高風(fēng)險(xiǎn)的決定 ?品牌管理 ?戰(zhàn)略規(guī)劃 ?營(yíng)銷與渠道發(fā)展基本策略 ?新業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā) ?戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)控制 分權(quán) ?短期決策 ?具體的業(yè)務(wù)操作型決策 ?需要作出快速反應(yīng)的決策 ?影響面小，且低風(fēng)險(xiǎn)的決定 ?專家型決策 ?網(wǎng)絡(luò)維護(hù) ?市場(chǎng)推廣 ?渠道發(fā)展 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 25 特別對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將根據(jù)行業(yè)特征、發(fā)展階段和其他重要因素，確定未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)模式： 發(fā)展階段 ?針對(duì)不同業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)單元建立相應(yīng)的管理模式，并界定業(yè)務(wù)單元的具體運(yùn)作職能，以形成互動(dòng)式的管理。 戰(zhàn)略導(dǎo)向的公司業(yè)務(wù)拓展互動(dòng)式管理 行業(yè)特征 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)單元 未來(lái)公司總部 項(xiàng)目部管理模式 獨(dú)資公司管理模式 合作公司管理模式 其他特點(diǎn) 總部直接管理模式 在確定公司房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)管理模式時(shí)，將廣泛研究并借鑒國(guó)內(nèi)業(yè)界的最佳管理經(jīng)驗(yàn)，為構(gòu)建適合公司的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式提供有效的管理保證。 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 26 參照標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，將對(duì)地鐵地產(chǎn)事業(yè)部組織結(jié)構(gòu)提出改進(jìn)建議，或重新規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)。 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 27 辦公室 項(xiàng)目策劃 信息中心 財(cái)務(wù)中心 企業(yè)發(fā)展 項(xiàng)目部 1 項(xiàng)目部 2 控股公司 2 參股公司 控股公司 1 某房地產(chǎn)集團(tuán) ?通過(guò)對(duì)中海、招商、萬(wàn)科、中遠(yuǎn)地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)的研究，它們基本都采取這種矩陣式的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，集團(tuán)總部主要提供指導(dǎo)、支持與輔助，業(yè)務(wù)主要依靠下面的公司（項(xiàng)目部）去推動(dòng)，這種結(jié)構(gòu)是與目前中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平相適應(yīng)的。 ?未來(lái)的地鐵房地產(chǎn)公司應(yīng)借鑒這種模式，并結(jié)合地鐵房地產(chǎn)事業(yè)部實(shí)際情況，調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)公司未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 28 在確定企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)后，需要明確公司各部門(mén)的使命和關(guān)鍵職責(zé)，并對(duì)部門(mén)進(jìn)行定崗定編。（舉例） 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 29 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部的使命與職責(zé) 使命 ?鞏固并發(fā)展用戶群，并以有價(jià)值的重點(diǎn)客戶為核心 ?保持并發(fā)展品牌形象 ?保持在個(gè)人與企業(yè)市場(chǎng)地位的雙重領(lǐng)先，并不斷提升公司收入 ?有力地支持分公司的營(yíng)銷運(yùn)作，但保持營(yíng)銷規(guī)劃的整體性以及關(guān)鍵職能的集中管理 ?品牌管理 ?基礎(chǔ)與專項(xiàng)市場(chǎng)研究 ?營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃 ?年度 /月度具體營(yíng)銷計(jì)劃制定與執(zhí)行監(jiān)控 ?對(duì)分公司日常業(yè)務(wù)管理 市場(chǎng)推廣規(guī)劃與控制 銷售規(guī)劃與控制 資費(fèi)與定價(jià)管理 產(chǎn)品組合規(guī)劃與控制 客戶關(guān)系管理 業(yè)務(wù)流程制定與監(jiān)控 關(guān)鍵職責(zé) 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 30 流程作為企業(yè)戰(zhàn)略的承載者，流程管理作為現(xiàn)代企業(yè)的重要管理手段，發(fā)揮越來(lái)越大的作用 。 ?打破部門(mén)設(shè)置屏障，以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為中心，建立一定授權(quán)體系，建立團(tuán)隊(duì)來(lái)組織流程 ?在業(yè)務(wù)全程中貫穿滿足客戶需求的思想，迅速把握客戶的需求并立即作出反應(yīng) ?優(yōu)化信息通路并建立適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控機(jī)制 ?結(jié)合公司組織結(jié)構(gòu)和人力資源現(xiàn)狀 ?關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)活動(dòng)每一步有章可循，責(zé)權(quán)清晰 流程設(shè)計(jì)的基本原則如下： 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3 31 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)關(guān)鍵流程框架 （舉例） ? 客戶接待流程 ? 預(yù)定流程 ? 退定流程 ? 認(rèn)購(gòu)流程 ? 簽約流程 ? 換房流程 ? 退房流程 ? 按客戶需求施工變更流程 ? 入伙服務(wù)流程 ? 客戶投訴處理流程 ?重大設(shè)備、材料采購(gòu)流程 ?項(xiàng)目整體驗(yàn)收流程 ?項(xiàng)目部專業(yè)人員調(diào)配流程 竣工銷售 客戶服務(wù) 竣工驗(yàn)收 售房 物業(yè)服務(wù) 方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 確定營(yíng) 銷方案 施工、監(jiān) 理招標(biāo) 項(xiàng)目資金 預(yù)算 項(xiàng)目決策 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定 項(xiàng)目核心 人員任免 項(xiàng)目實(shí)施 洽商 變更 進(jìn)度 控制 資金 控制 質(zhì)量 控制 一級(jí)流程 二級(jí)關(guān)鍵流程 部分三級(jí)流程 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2022/2/3