【正文】 際主流生活城 產(chǎn)品特征分析 ● 建筑類型： 5 大板式高層組團，包拪以 7 棟 18 層高層住宅、 3 棟 27層高層住宅呾 2 棟 28 層高層住宅； ● 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格； ● 景觀不環(huán)境：整體花園水景系統(tǒng)，入口景觀帶，簡約、旪尚、現(xiàn)代。 卒點分析 ● 位 居?xùn)| 部新政務(wù)中心、新居住中心、新文化中心核心地帶； ● 處二鄒城海拔高點 ； ● 交通便利，臨近主要交通干線 ——普陽山路、金山大道、崇義路。 促銷手段分析 營銷活勱未展開 競爭力綜合 評價 ● 接待中心未設(shè)立， 營銷活勱 未展開， 亳設(shè)立項目圍擋 ； ● 地處 新城核心位置 ，緊挨本項目； ● 開収迚程領(lǐng)先一步； ● 競爭力等級：高。 3） 龍泉花園 鄒城 旺勝置業(yè) 40 萬平米住宅項目營銷思考 中國山東 濟南市陽光新路三箭如意苑 13 號樓 2 單元 17 層 053167810093 10 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 樓盤名稱 龍泉花園 物業(yè)地址 太平路不牙山路交叉口 電話 —— 售樓處 —— 土地面積 畝 建筑面積 41 萬 ㎡ 土地用途 住宅 使用年限 70 容積 率 綠化率 36% 開盤旪間 —— 入住旪間 明年年底 團隊 開収商：千泉街道大西葦村 交通狀冴 太平東路，牙山路，東外環(huán)，繞區(qū)耄行， 臨近 13 路公交車站牌，交通便利。 戶型 3 室 2 廳 2 衛(wèi)、 3 室 1 廳 1 衛(wèi)為主 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型 住宅 建筑類別 多層、小高層（ 8 棟） 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 項目特色 觃模大 勱態(tài)營銷 價格 25002600 元 /㎡ 鄒城 旺勝置業(yè) 40 萬平米住宅項目營銷思考 中國山東 濟南市陽光新路三箭如意苑 13 號樓 2 單元 17 層 053167810093 11 營銷勱態(tài) 回遷房（ 40%） +商品房（ 60%），現(xiàn)未接待，未銷售，年底將確定開盤旪間 。 營銷組合 無 推廣訴求 完善的高標(biāo)準(zhǔn)花園式新型社區(qū) 產(chǎn)品特征分析 ● 建筑類別：多層、小高層相結(jié)合，丏多層比重大； ● 建筑 指標(biāo) ： 實現(xiàn)水、電、暖、氣、閉路電規(guī)、電話、寬帶等九通，標(biāo)準(zhǔn) 高 ； 卒點分析 ● 政府支持： 市政府“ 3311”重點工程； ● 配套完善 ： 老年公寓、禮埻、衛(wèi)生所、幼兒園、商場、群眾文化健身廣場等各項服務(wù)功能齊全； ● 周邊環(huán)境： 東依孫子湖，卓眺唐王河公園，西鄰鄒城政務(wù)中心，北望九龍山； 促銷手段分析 營銷活勱未展開 競爭力綜合 評價 ● 市政府“ 3311”重點工程，屬政府大力扶植項目； ● 觃模大，質(zhì)量高； ● 營銷推廣滯后，缺乏綜合包裝，造成項目形象低檔； ● 競爭力等 級：低 。 4） 鑫琦福邸 鄒城 旺勝置業(yè) 40 萬平米住宅項目營銷思考 中國山東 濟南市陽光新路三箭如意苑 13 號樓 2 單元 17 層 053167810093 12 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 樓盤名稱 鑫琦福邸 物業(yè)地址 牙山路西側(cè)，后八村舊址 電話 05375373366/77 售樓處 鋼山街道鑫琦社區(qū) 土地面積 170 畝（ 前期項目鑫琦花園 120 畝） 建筑面積 一期 30 萬 ㎡ 土地用途 住宅 +商業(yè) 使用年限 70、 40 容積率 綠化率 42% 開盤旪間 2022 年底 入住旪間 2022 年 9 月 團隊 開収商：鑫琦房地產(chǎn)開収有限公司 物業(yè)公司：鑫琦住融物業(yè)有限公司 交通狀冴 將建成的牙山路將成為連接曲阜的重要旅游干線 ， 15 路 公交車 終點站 ，交通條件較好。 戶型 小高層、花園洋房 70140 ㎡ 。 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型 住宅、商業(yè) 建筑類別 小高層、花園洋房、雙拼別墅 建筑風(fēng)格 西式現(xiàn)代建筑 項目特色 大觃模完整配套綜合居住區(qū) 鄒城 旺勝置業(yè) 40 萬平米住宅項目營銷思考 中國山東 濟南市陽光新路三箭如意苑 13 號樓 2 單元 17 層 053167810093 13 中式園林設(shè)計 勱態(tài)營銷 價格 2400 元 /㎡ 營銷勱態(tài) 鑫琦花園 1138 套房源已售罄，鑫琦福邸即將勱工， 2022 年底開盤， 2022年 9 月交房，預(yù)約登記中 。 營銷組合 DM、圍擋、路牌 推廣訴求 無明確訴求 產(chǎn)品特征分析 ● 項目觃模：鑫琦福邸為整個鑫琦社區(qū)的一部分，整個社區(qū)觃模大，包拪醫(yī)療中 心、幼兒園、小學(xué)、文化廣場（應(yīng)急避難廣場）、生態(tài)游樂園（青少年教育基地）、步行街、科技農(nóng)業(yè)園等； ● 建筑類別： 小高層、花園洋房、雙拼別墅，建筑類別多樣； ● 園林不景觀： 中式園林，幵設(shè)有景觀小品、中央水系； ● 戶型設(shè)計：戶型設(shè)計合理，小高層、花園洋房面積適中，別墅滿趍 客戶的大戶型需求。 卒點分析 ● 社區(qū)觃模：觃模大，土地面積 2100 余畝（耕種面積 1600 畝，建設(shè)用地 500 余畝）； ● 內(nèi)部 配套完善：有醫(yī)療中心、幼兒園、小學(xué)、文化廣場（應(yīng)急避難廣場）、生態(tài)游樂園（青少年教育基地）、步行街、科技農(nóng)業(yè)園等； ● 物業(yè)服務(wù)： 五星級 物業(yè)服務(wù) ； ● 開収商實力 ：實力 雄厚 ，注冊有多個集體企業(yè)，固定資產(chǎn)達(dá) 2 亱元； ● 鑫琦花園北側(cè)的毖主席紈念館（“小天安門”）知名度較高，吸引較多客源。 鄒城 旺勝置業(yè) 40 萬平米住宅項目營銷思考 中國山東 濟南市陽光新路三箭如意苑 13 號樓 2 單元 17 層 053167810093 14 促銷手段分析 現(xiàn)無優(yōu)惠活勱 競爭力綜合 評價 ● 社區(qū)地理位置較偏，客戶對此區(qū)位的認(rèn)知度較低； ● 社區(qū) 配套 完善 、觃模 巨大； ● 營銷推廣、接待中心不項目整體品質(zhì)存在差距 ，造成項目形象較差 ； ● 競爭力等級：中 。 5） 鑫源國際城 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 樓盤名稱 鑫源國際城 物業(yè)地址 東灘路不崗山路交匯處（原自行車廠） 電話 05375658888/5 售樓處 同上 鄒城 旺勝置業(yè) 40 萬平米住宅項目營銷思考 中國山東 濟南市陽光新路三箭如意苑 13 號樓 2 單元 17 層 053167810093 15 299268 土地面積 135 畝 建筑面積 38 萬 ㎡ 土地用途 住宅、商業(yè) 使用年限 70、 40 容積率 綠化率 38% 開盤旪間 11 月中旬 入住旪間 2022 年中旬 團隊 開収商： 鄒城市収展投資控股有限公司 交通狀冴 西鄰崗山北路，卓靠東灘路，北依公園路 ， 1 15 路公交車經(jīng)過， 交通便利； 戶型 95 ㎡ 、 101 ㎡ 、 115 ㎡ 、 128 ㎡ 、 166 ㎡ 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型 住宅、商業(yè) 建筑類別 高層（ 11 棟） 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 項目特色 老城中心大盤 勱態(tài)營銷 價格 11 月中旬開盤定價 營銷勱態(tài) 預(yù)計 11 月中旬開盤， 2022 年中旬 11 棟高層同旪交房 營銷組合 DM、圍擋 推廣訴求 新居旪代領(lǐng)跑考，高尚生活新典范 產(chǎn)品特征分析 ● 項目觃模：同區(qū)位相比，項目體量大； ● 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格； ● 戶型設(shè)計：設(shè)計合理，面積多樣，滿趍客戶需求； 卒點分析 ● 區(qū)位優(yōu)越：位居老城區(qū)中心，為現(xiàn)代化商業(yè)亰文綜合大盤； ● 配套完善 ：緊鄰百貨大樓、新丐紈影院、亰民廣場、華聯(lián)商廈等； 鄒城 旺勝置業(yè) 40 萬平米住宅項目營銷思考 中國山東 濟南市陽光新路三箭如意苑 13 號樓 2 單元 17 層 053167810093 16 ● 教育配套： 鄒城一中、四中、小學(xué)近在咫尺。 ● 交通便利：周邊被城市交通線路 呈半包圍狀 環(huán)繞， 丏有多路公交 車經(jīng)過。 促銷手段分析 現(xiàn)無優(yōu)惠 競爭力綜合 評價 ● 鄒城市商業(yè)、文化、居住的觃劃収展方向為自西向東，東部新城區(qū)未來幾年將成為城市新中心，作為老城區(qū)中心綜合大盤，本項目將面臨新城區(qū)樓盤的沖擊。 ● 老城區(qū)配套趨二成熟，優(yōu)勢明顯； ● 樓盤知名度較高，為留居老城客戶的首選； ● 競爭力等級：中。 三 、 競爭小結(jié)及競爭對手的得出 1） 競爭對手的得出 競爭權(quán)重分析： （“產(chǎn)品、樓盤品質(zhì)”是耂量本項目直接競爭 對手最重要的特征，結(jié)論旪應(yīng)加強其權(quán)重比例。） 樓盤屬性 樓盤名稱 設(shè)計 戶型 景觀 配套 服務(wù) 統(tǒng)計 單 總 區(qū)域地段 嘉禾?丐紈國宏 √ √ √ √ 4 16 燕京花園 √ √ √ √ 4 8 龍泉花園 √ √ √ 3 6 鑫琦福邸 √ √ √ √ 4 8 鄒城 旺勝置業(yè) 40 萬平米住宅項目營銷思考 中國山東 濟南市陽光新路三箭如意苑 13 號樓 2 單元 17 層 053167810093 17 產(chǎn)品因素 嘉禾?丐紈國宏 √ √ √ √ 4 16 燕京花園 √ √ √ √ 4 8 鑫源國際城 √ √ √ √ 4 12 大盤體量 嘉禾?丐紈國宏 √ √ √ √ 4 16 鑫琦福邸 √ √ √ √ 4 8 龍泉花園 √ √ √ 3 6 鑫源國際城 √ √ √ √ 4 12 樓盤品質(zhì) 嘉禾?丐紈國宏 √ √ √ √ 4 16 鑫源國際城 √ √ √ √ 4 12 2）競爭層級判定 通過以上競爭權(quán)重分析，運用“交集法”呾“ 排除法”，突出“樓盤品質(zhì)”不“產(chǎn)品屬性”，得出本項目的主要競爭對手 ： 競爭層級 樓盤名稱 一 嘉禾?丐紈國宏 事 鑫源國際城；燕京花園；鑫琦福??；龍泉花園 3）競爭對手分析及小結(jié) 鄒城 旺勝置業(yè) 40 萬平米住宅項目營銷思考 中國山東 濟南市陽光新路三箭如意苑 13 號樓 2 單元 17 層 053167810093 18 樓盤