【正文】 用品區(qū)，分別占 50%、 24%、 26%。 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目業(yè)態(tài) | Page 24 | 四層業(yè)態(tài)分布圖 窗簾布藝用區(qū)： 30%（家紡區(qū)） 床上用品區(qū) : 31%（家紡區(qū)） 其他功能區(qū) 集群式商鋪 —— 四層業(yè)態(tài)分布 ? 集群式一層經(jīng)營(yíng)面積約 1萬(wàn)平米，共 156個(gè)鋪； ? 主要分布家紡區(qū)中的床上用品區(qū)及窗簾布藝區(qū)。 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目業(yè)態(tài) | Page 25 | 1. 項(xiàng)目理解 總結(jié) ? 業(yè)態(tài) ? 產(chǎn)品 ? 區(qū)位 ? 本項(xiàng)目地處中國(guó)家具之都、環(huán)渤海核心 —— 香河，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚、地理交通優(yōu)越；項(xiàng)目地塊位于兩條主干道交匯處，局部通達(dá)性較好。 ? 項(xiàng)目一期有兩大類(lèi)鋪型 —— 集中式商鋪（ 8種戶型）和街鋪（ 5種戶型），合計(jì)共 13種戶型，面積跨度較大，可滿足不同商戶需求。 ? 項(xiàng)目一期定位于亞太家具材料總部集群基地，因此一期業(yè)態(tài)主要規(guī)劃為布藝、皮革、五金及綜合區(qū)，整體布局呈線狀模式，利于后期的各業(yè)態(tài)擴(kuò)容。 | Page 26 | 項(xiàng) 目 理 解 目 標(biāo) 梳 理 營(yíng) 銷(xiāo) 突 破 口 營(yíng)銷(xiāo)策略與執(zhí)行 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 報(bào)告的思路 | Page 27 | 2. 項(xiàng)目梳理 目標(biāo)分配原則 目標(biāo)分配依據(jù) 根據(jù)招商團(tuán)隊(duì)的市場(chǎng)調(diào)研實(shí)際情況，結(jié)合各區(qū)域市場(chǎng)需求容量科學(xué)、合理分解目標(biāo)； 考慮本項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，及在一期開(kāi)發(fā)就要形成全國(guó)性品牌效應(yīng)，故本項(xiàng)目的招商工作要在全國(guó)范圍對(duì)行業(yè)品牌商家進(jìn)行招商，借以聚合和放大本項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)的影響力和爆破力。 根據(jù)香河本地及北方市場(chǎng)家具原材料市場(chǎng)需求實(shí)際情況科學(xué)、合理搭配業(yè)態(tài)比率； 1 2 3 | Page 28 | 基本目標(biāo) 財(cái)務(wù)基本目標(biāo)： 2022年年底前，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期規(guī)劃利潤(rùn)； 發(fā)展基本目標(biāo)：追求資金快速滾動(dòng)、支撐發(fā)展版圖快速擴(kuò)張。 項(xiàng)目背景 環(huán)渤海第一個(gè)專業(yè)家具材料市場(chǎng)項(xiàng)目，且屬于分期開(kāi)發(fā) ,項(xiàng)目一期營(yíng)銷(xiāo)成功與否，將對(duì)項(xiàng)目后期的發(fā)展及未來(lái)發(fā)展之路具有里程碑式的影響。 銷(xiāo)售基本目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)不低于財(cái)務(wù)策略中的規(guī)劃均價(jià)，并在開(kāi)業(yè)前達(dá)到 100%的銷(xiāo)售率，并期待向溢價(jià) 15%甚至更高的價(jià)格沖刺； 2. 項(xiàng)目梳理 基本目標(biāo) | Page 29 | ?招租 amp。銷(xiāo)售蓄客目標(biāo)及業(yè)態(tài)比率 備注：上表依據(jù)各區(qū)域招商團(tuán)隊(duì)反饋意見(jiàn)及市場(chǎng)行情制定。 區(qū)域 華北 香河 華南 華東 華中 西南 合計(jì) 招商蓄客量 業(yè)態(tài) 比率 數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量 30000 含（戰(zhàn)略客戶） 布藝 34% 2040 1530 2040 2040 1224 1224 皮革 19% 1140 855 1140 1140 684 684 五金 14% 840 630 840 840 504 504 綜合 14% 840 630 840 840 504 504 旗艦店 15% 900 675 900 900 540 540 其它功能區(qū) 4% 240 180 240 240 144 144 總量 100% 6000 4500 6000 6000 3600 3600 戰(zhàn)略客戶 業(yè)態(tài)數(shù) *15 14 14 10 10 6 6 60 銷(xiāo)售蓄客量 無(wú)需按業(yè)態(tài) 劃分 3750 2250 2250 1125 1125 4500 15000 類(lèi)別 打造中國(guó)北方家具之都的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，成為華北最大最規(guī)范的大家居材料市場(chǎng)航母； 確保一期家居原輔料市場(chǎng)銷(xiāo)售、招商成功，并確保入駐商家品質(zhì)及經(jīng)營(yíng)收益。 長(zhǎng)期目標(biāo) 當(dāng)前目標(biāo) 2. 項(xiàng)目梳理 一期蓄客 目標(biāo) | Page 30 | 目 標(biāo) 梳 理 營(yíng) 銷(xiāo) 突 破 口 營(yíng)銷(xiāo)策略與執(zhí)行 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 報(bào)告的思路 項(xiàng) 目 理 解 | Page 31 | 宏觀市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)供應(yīng)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 | Page 32 | 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 宏觀市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃、四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激政策及松動(dòng)的住宅房地產(chǎn)利率等諸多利好政策和市場(chǎng)因素的影響，金融危機(jī)的陰影正在投資者心中有所減弱； 股市與樓市住宅市場(chǎng)的有所回暖跡象，也逐步緩解了持幣觀望的氣氛； 1 2 3 住宅市場(chǎng)成交量的回暖必定帶動(dòng)整個(gè)大家居產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，從而使家具產(chǎn)業(yè)上下游相關(guān)行業(yè)受惠。 110月， 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)： ? 全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 28440億元，同比 增長(zhǎng) %； ? 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 ㎡ ，同比 增長(zhǎng) %； ? 全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 66369萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng) %； ? 商品房銷(xiāo)售額 31529億元，同比 增長(zhǎng) %； ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 44034億元，同比 增長(zhǎng) %； ? 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” ）為 ，比 9月份提高 。 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 趨勢(shì)圖 | Page 33 | 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 區(qū)域市場(chǎng)分析 清華大學(xué)與香河縣政府達(dá)成框架協(xié)議建設(shè)大型家居文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計(jì)規(guī)模達(dá) 5000畝以上； 繼紅星美凱龍進(jìn)駐香河家具城后，好百年也將進(jìn)駐香河； 廣東省家具商會(huì)與香河縣政府協(xié)商，建設(shè)家居產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計(jì)規(guī)模達(dá) 8000畝； 1 2 3 繼綠地集團(tuán)以建設(shè)進(jìn)口商品自由貿(mào)易區(qū)項(xiàng)目進(jìn)駐香河后，北京萬(wàn)通集團(tuán)、河北建設(shè)集團(tuán)、廣東珠江地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)等地產(chǎn)也落戶香河； 4 5 投資十億元的浙江喜臨門(mén)家具研發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目落戶香河。項(xiàng)目位于縣家具制造業(yè)基地內(nèi)，是集家具研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、物流于一體的家具生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 香河最新政策與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 | Page 34 | 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 小結(jié) ? 區(qū)域 ? 宏觀 ? 雖然面臨全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，但受益于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)刺激措施的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在 08年呈明顯回暖跡象，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)呈明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，作為房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)的家居行業(yè)也呈發(fā)展態(tài)勢(shì)；而本項(xiàng)目屬于地產(chǎn)及家居交叉項(xiàng)目，享受較好的宏觀利好因素。 ? 地處環(huán)渤海核心的香河在 08年以來(lái)，也呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，尤其是與本項(xiàng)目密切相關(guān)的地產(chǎn)及家具行業(yè)，利好因素不斷。香河的發(fā)展?jié)摿σ训玫叫袠I(yè)認(rèn)可，香河面臨新一輪的發(fā)展高峰。 ? 區(qū)域 | Page 35 | 香河老家具材料市場(chǎng) 業(yè)態(tài)分區(qū) 大業(yè)態(tài)品類(lèi) 業(yè)態(tài)比 小品類(lèi) 商鋪數(shù) 商鋪尺寸 比例分額 樓層 面積 沙發(fā)布 28% 植絨布 60 8*15 % 3 360 麂皮絨 55 8*15 % 3 360 雪呢爾紗 60 8*15 % 3 360 皮革 % 真皮 30 8*15 % 3 360 仿皮 40 8*15 % 3 360 環(huán)保皮 40 8*15 % 3 360 超纖皮 35 8*15 % 3 360 五金 28% 家具鋼材五金 70 8*8 40% 2 150 家具板材五金 65 8*8 % 2 150 五金螺絲總匯 40 8*8 % 2 150 綜合 % 木工機(jī)械 30 8*8 23% 2 150 木制品配件 50 8*8 % 2 150 油漆涂料 30 8*8 23% 2 150 包裝材料 20 8*8 % 2 150 ? 香河老家具材料市場(chǎng)的業(yè)態(tài)分類(lèi)及比例與本項(xiàng)目相仿，鋪面面積與本項(xiàng)目的街鋪標(biāo)準(zhǔn)店（ ）類(lèi)似。 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 | Page 36 | 香河老家具材料市場(chǎng) 租售情況 出租率 100% 商鋪年限 民房 租賃政策 800010000元 /月（大鋪） 15005000元 /月（小鋪） 銷(xiāo)售政策 20226000元 /平米 市場(chǎng)狀況 經(jīng)營(yíng)家具材料為主，經(jīng)營(yíng)戶來(lái)自廣東，浙江及本地商戶。此市場(chǎng)商業(yè)氛圍比較成熟，市場(chǎng)的配套設(shè)施比較完善。 周邊配套 商務(wù)系統(tǒng)配套 銀行 數(shù)量： 4 餐飲區(qū) 面積： 寫(xiě)字樓 面積 /規(guī)模： 住宅 數(shù)量： 超市 數(shù)量： 名稱： 交通情況 公交： 地鐵： 高速路： 物流 ? 香河老家具材料市場(chǎng)的租金、售價(jià)、商戶來(lái)源等指標(biāo)均是本項(xiàng)目需重點(diǎn)參照的對(duì)象。 ? 預(yù)期老市場(chǎng)將進(jìn)行拆遷，其現(xiàn)有商戶必將成為本項(xiàng)目的主力商戶來(lái)源。 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 | Page 37 | 類(lèi)別 細(xì)項(xiàng) 調(diào)研內(nèi)容 業(yè)態(tài) 分區(qū) 大業(yè)態(tài)品類(lèi) 業(yè)態(tài)比 小品類(lèi) 商鋪數(shù) 商鋪尺寸 比例分額 樓層 面積 沙發(fā)布 % 植絨布 5 7*10 33% 2 150 麂皮絨 5 7*10 33% 2 150 雪呢爾紗 5 7*10 34% 2 150 皮革 % 真皮 5 7*10 33% 2 150 仿皮 5 7*10 33% 2 150 環(huán)保皮 5 7*10 34% 2 150 五金 50% 家具鋼材五金 20 5*10 25% 2 100 家具板材五金 20 5*10 25% 2 100 五金螺絲總匯 40 5*10 50% 2 100 綜合 31． 4% 木工機(jī)械 20 5*10 40% 2 100 木制品配件 10 5*10 20% 2 100 油漆涂料 15 5*10 30% 2 100 包裝材料 5 5*10 10% 2 100 勝芳材料市場(chǎng) 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 勝芳材料市場(chǎng)的業(yè)態(tài)分類(lèi)與本項(xiàng)目相仿，但業(yè)態(tài)以五金類(lèi)為主，鋪面面積與本項(xiàng)目的街鋪標(biāo)準(zhǔn)店（ ）差距不大。 | Page 38 | 勝芳材料市場(chǎng) 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 租售情況 出租率 95% 商鋪年限 租賃政策 30005000元 /月（大鋪） 15003000元 /月（小鋪） 銷(xiāo)售政策 20223500元 /平米 市場(chǎng)狀況 經(jīng)營(yíng)家具材料為主，經(jīng)營(yíng)戶主要是本地的和東北的。此市場(chǎng)商業(yè)氛圍比較成熟，市場(chǎng)的配套設(shè)施比教齊全特別是物流這方面比較完善，在市場(chǎng)內(nèi)有幾個(gè)比較大型的物流市場(chǎng)。現(xiàn)當(dāng)?shù)販?zhǔn)備建一個(gè)大型的物流園區(qū)。 周邊配套 商務(wù)系統(tǒng)配套 銀行 數(shù)量： 4 餐飲區(qū) 面積： 15 寫(xiě)字樓 面積 /規(guī)模： 0 住宅 數(shù)量： 6 小賣(mài)部 數(shù)量： 20 名稱： 交通情況 公交： 1 地鐵： 0 高速路： 1（津霸高速勝芳出口） 物流 5（貨運(yùn)市場(chǎng)） ? 勝芳材料市場(chǎng)的整體價(jià)格水平略低香河老家具材料市場(chǎng)。 | Page 39 | 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 市場(chǎng)供應(yīng)分析 業(yè)態(tài)分區(qū) 大業(yè)態(tài)品類(lèi) 業(yè)態(tài)比 小品類(lèi) 商鋪數(shù) 商鋪尺寸 比例分額 樓層 面積 A區(qū) 30% 皮革 200 5*25 50% 13 125 布藝 200 5*25 50% 13 125 B區(qū) 30 % 皮革 100 5*30 50% 13 150 布藝 100 5*50 50% 13 150 C區(qū) 15% 皮革 20 10*60 20% 16 600 五金配件 80 10*60 80% 16 600 D區(qū) 25% 物流 200 13 120 商務(wù)配套 銀行 數(shù)量： 3 交通情況 公交： 鶴山至龍江 地鐵： 無(wú) 高速路：佛開(kāi)高速 物流 物流中心 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積率 使用率 占地面積 建筑面積 1． 2 60% 100萬(wàn)平方米 120萬(wàn)平方米 建筑層數(shù) 建筑層高 公攤面積 商鋪類(lèi)型 3 4 復(fù)式商鋪 亞洲國(guó)際