【正文】 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 市場需求： 50%準購房者需求 40萬以下房源 根據(jù)南京民間專業(yè)房產(chǎn)調(diào)查單位，中創(chuàng)市場研究機構(gòu) 2021年最新市場需求報告顯示，將近半數(shù)準購房者承受購房總價在 40萬元以下。潛在購房者的總價承受能力主要集中于三個層次： 21～ 30萬元、31～ 40萬元、 41～ 50萬元。能夠承受 2040萬元的潛在購房者高達 %；另外，僅能承受 1020萬元價位的購房者也有 %。在能夠承受 40萬元以上總房價的潛在購房者中，高達 31。 7%的人群承受力低于 50萬元。也就是說， 南京的潛在購房者對房源總價的承受力普遍偏低。 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 由于南京購房者對總房價的承受力不高，而去年下半年以來，房價的上升幅度較大，原來目標物業(yè)為二房、三房的潛在購房者由于經(jīng)濟實力的關(guān)系對此變化的感受較為靈敏，因此反映在他們對房型和面積的需求上，則對舒適型房型的需求比例有部分減少，使目標物業(yè)下滑至一室一廳、二房一廳這樣的經(jīng)濟型房型，對二房二廳一衛(wèi)以及三房二廳二衛(wèi)等舒適型房型的需求都有明顯下降。 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 城北客群分析 六大人群瞄準城北樓市， 投資自住 2： 4 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 未來客群心理描摹： 人群一：投資搏弈 樓盤索引：小戶型公寓 樓盤特征：高單價，低總價 該人群中有 70%作為投資，尤其是帶精裝修、交通方面的項目和地鐵物業(yè)受到普遍關(guān)注。這些面積在4060多平米的單室套，銷售單價超過同區(qū)域樓盤，但是總價卻在 20萬 — 30萬元左右，并且附帶精裝修、酒店式管理、可以尚住兩用等特點。吸引不少投資客。 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 人群二：外地在寧工作 樓盤索引：二手房 樓盤特征：過渡產(chǎn)品 盡管南京的二手房市場有些不正常，價格直逼新房，但很多外地在寧工作的人群更愿意選擇購買二手房。原因有三方面，首先是老小區(qū)的戶型面積不大，兩室一廳的房子大概 60— 70平米，總價在30— 40萬元之間，比較低廉。其次就是，舊房子是用來暫時過渡的，若干年之后必定要換新房。另外，二手房一般都會有些裝修，可以省下一筆裝修費用。 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 人 群 三 ：工薪街層 樓盤索引：郊區(qū)住宅 樓盤特征：單價低 南京的房價高是有目共睹，這可苦煞了工薪階層。放眼望去，市區(qū)樓盤價格大都在 5000元 /平米以上，所以目前城北距市區(qū)稍遠的住宅價格尚能夠讓這一類人群接受。 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 人 群 四 ：老年人、城北原住民、拆遷戶 樓盤索引：小戶型公寓 樓盤特征：面積小 大都是子女為父母購買的，面積小適合兩個老人居住，以致于總價也比較低?；蛘叱潜钡脑∶?、拆遷戶，希望改善居住環(huán)境但手上資金吃緊。小面積的兩房特別旺銷，買這種房子的基本上都是真實居住者，以老年人居多。 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 人 群 五 ：都市白領(lǐng) 樓盤索引：環(huán)境優(yōu)越、交通方便的中價房 樓盤特征：首付少 這一類人是最為注重居住環(huán)境和品質(zhì)的人群。他們當(dāng)前沒有資金購買城中相對品質(zhì)較對高尚的住宅，但是作為過渡或者考慮交通、配套、居住氛圍等，也會考慮在城北購房。 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 人 群 六：結(jié)婚應(yīng)急 樓盤索引：特價房 樓盤特征：戶型怪 為了結(jié)婚，四處覓房，為了面子絕對不能買套二手房，肯定要買新房，經(jīng)濟實力有限，就只能淘一些特價房。如果在江北有質(zhì)高價低的房子，肯定特受這批人的歡迎。 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 購買特點 — 城北客源 潛力巨大 據(jù)我公司調(diào)查，來自城北企業(yè)購買群體比較突出。包括本區(qū)內(nèi)的幾個大型企業(yè)，如揚子 ― 巴斯夫、金陵石化、南鋼等企業(yè)的職工，比例在 20%左右。這部分購房者有 “ 工作在江北、買房在江南 ” 的習(xí)慣。居住環(huán)境和樓盤品質(zhì)成為考驗項目的第一因素。這類購房群體仍將是城北樓盤的的一支持續(xù)重要力量，將有更多的企業(yè)及更廣泛的職業(yè)群體加入整個行列。 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 投資 (機 )購買群體突出： 價格翻番，投資誘惑巨大 有投資者，更有投機者 投資 (機 )購買群體主要來自主城區(qū) 所占比重將繼續(xù)增大 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 未來客群，三足鼎立 來自主城區(qū)的投資客 白領(lǐng)階層為主的新南京人 來自江北的團購和原住民 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 結(jié)論： 對于市場 目前市場整體供應(yīng)量巨大，而且市政、配套方面還需時日，我們要看到 競爭的艱巨性。 對于價格 項目周邊的價格水平在 5000左右，而且價格基礎(chǔ)不是很扎實，我們要充分利用產(chǎn)品和營銷推廣的優(yōu)勢，將低價銷售進行到底。 對于產(chǎn)品 目前市場主流產(chǎn)品為實用型中低價產(chǎn)品，我們要充分利用地塊和產(chǎn)品的優(yōu)勢，差異化切入市場，打造有特色的 舒適型產(chǎn)品 對于客戶 我們繼續(xù)關(guān)注城北本地 中高檔收入群體 ， 關(guān)注 “ 技術(shù)群體 ” —— 包括江北高新企業(yè)群體等我們更要將眼光投向 主城區(qū)的客戶 和 投資客。 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 二、關(guān)于項目 SUNCOMAD 蘇墾機構(gòu) 2021 —— 興衛(wèi)項目 項目概況 一、 本案 項目地理位臵： 棲霞區(qū)邁皋橋東側(cè)，緊鄰大型住宅月苑小區(qū)。 二、 項目占地面