【正文】 . 8 0 %3 8 . 3 0 %0%20%40%60%80%100%2021年 2021年 2021年 2021年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)5 . 0 4 % 4 . 5 0 % 4 . 0 8 % 3 . 7 4 %5 0 . 8 7 % 5 0 . 6 2 %5 0 . 1 8 % 4 9 . 9 7 %4 4 . 0 9 % 4 4 . 8 7 %4 5 . 7 4 % 4 6 . 2 9 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2021年 2021年 2021年 2021年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)杭州 淳安 城市產(chǎn)業(yè) Code of this report | 17 淳安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來主要依托于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)主要依托于開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的工業(yè)發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)主要依托于 旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展 淳安的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)在杭州市的占比雖然較小，但各自的增幅都大大高于全市水平，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是淳安發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的有力支柱。 因此，在淳安發(fā)展旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的美好前景。 2021年 杭州 增幅 淳安 增幅 淳安占比 旅游業(yè)總收入 （億元） ％ ％ ％ 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資 （億元） 15％ ％ ％ 城市產(chǎn)業(yè) Code of this report | 18 圍繞建設(shè)“東方休閑之都”的總目標(biāo)，深化實(shí)施 “旅游西進(jìn)”和“旅游國(guó)際化” 戰(zhàn)略，以國(guó)際市場(chǎng)為重點(diǎn)，以特色文化為靈魂，以創(chuàng)新管理為支撐，以現(xiàn)代科技為突破，重點(diǎn)建設(shè)以觀光游覽、休閑度假、會(huì)展商務(wù)為核心的多元化產(chǎn)品體系，完善旅游產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)行業(yè)互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展，努力完善旅游目的地的現(xiàn)代綜合服務(wù)功能，全面提升杭州旅游的國(guó)際國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力，到“十一五”期末，初步確立 長(zhǎng)三角休閑度假中心 的地位，基本形成 國(guó)際風(fēng)景旅游城市和“東方休閑之都 ”的框架。 旅游業(yè) 上位發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃 本地主要發(fā)展規(guī)劃 “三個(gè)轉(zhuǎn)變”， ?促進(jìn)旅游產(chǎn)品從單一“觀光型”向“ 觀光休閑度假并舉的綜合型 ”轉(zhuǎn)變。 ?旅游形態(tài)從景區(qū)旅游向 目的地旅游 轉(zhuǎn)變。 ?旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從門票經(jīng)濟(jì)型向 稅源經(jīng)濟(jì)型 轉(zhuǎn)變。 初步形成“一湖兩鎮(zhèn)三區(qū)八線”的旅游格局。同時(shí)到 2021年，全年接待游客要力爭(zhēng)達(dá)到 350萬人次，其中度假游客占到 40%以上；旅游經(jīng)濟(jì)收入年均以 20%的速度提高，達(dá)到 45億元，其中大門票收入 。 杭州市旅游業(yè)十一五規(guī)劃 淳安縣旅游業(yè)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃 Code of this report | 19 Code of this report | 20 1. 旅游規(guī)劃重點(diǎn)，兩江兩湖一山一河”（新安江、富春江，西湖、 千島湖 ，天目山，運(yùn)河杭州段）。 2. 在“十一五”期間，形成“一心 一軸 六區(qū) 五翼”的旅游空間格局?！耙惠S”即“三江一湖（錢塘江 ─富春江 ─新安江 ─千島湖 ）旅游發(fā)展軸”?！傲鶇^(qū)”即西湖風(fēng)景旅游區(qū)、大運(yùn)河國(guó)際旅游區(qū)、湘湖旅游度假區(qū)、錢江觀潮旅游區(qū)、 千島湖風(fēng)景旅游度假區(qū) 、天目山自然旅游區(qū)。 3. 積極打造休閑度假基地，加快西溪國(guó)家濕地公園、 千島湖濱水旅游度假區(qū) …… 等項(xiàng)目建設(shè)。 4. 重點(diǎn)打造建設(shè)六大品牌旅游區(qū)（大西湖、大運(yùn)河、湘湖、 千島湖 、天目山、錢江潮。 旅游業(yè) 杭州市旅游業(yè)十一五規(guī)劃中關(guān)于 “千島湖” 的四點(diǎn)摘要： Code of this report | 21 杭州市政府對(duì)淳安旅游業(yè)發(fā)展的要求 —— 摘自 09年 2月蔡奇淳安調(diào)研講話 ?淳安要堅(jiān)持“以湖興縣”戰(zhàn)略，大力發(fā)展 旅游休閑經(jīng)濟(jì) 。 ?旅游業(yè)是淳安最大的優(yōu)勢(shì)和龍頭產(chǎn)業(yè)，要 舉全縣之力加快旅游業(yè)發(fā)展 ，以此帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。 ?要堅(jiān)持高起點(diǎn)高規(guī)劃，著眼于整個(gè)千島湖乃至整個(gè)淳安縣，按照 精品旅游 要求抓好城鎮(zhèn)規(guī)劃。沿湖鎮(zhèn)村要有計(jì)劃的改造成旅游景觀；結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)一批風(fēng)情小鎮(zhèn)；縣城和集鎮(zhèn)建設(shè)要嚴(yán)格按規(guī)劃來控制，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。 ?千島湖旅游開發(fā)要充分借鑒西湖發(fā)展經(jīng)驗(yàn)； 建好新城，定位為旅游城市 ；旅游休閑要抓好概念性規(guī)劃和設(shè)計(jì)，做到超前一流。 ?要加快交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。抓住杭黃高鐵、千黃鐵路的機(jī)遇，主動(dòng)對(duì)接；盡快上馬污水處理、管網(wǎng)建設(shè)等項(xiàng)目。 旅游業(yè) 淳安是杭州旅游西進(jìn)戰(zhàn)略下的重要城市，杭州旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展必須依托淳安的持續(xù)發(fā)展。 淳安縣旅游業(yè)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃 培育發(fā)展八大特色休閑產(chǎn)業(yè) ?休閑漁業(yè) ?休閑運(yùn)動(dòng)業(yè) ?酒吧茶樓業(yè) ?餐飲美食業(yè) ?文化娛樂業(yè) ?康體療養(yǎng)業(yè) ?旅游商品業(yè) ?休閑游艇業(yè) 全面推進(jìn)休閑度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè) ?排嶺半島區(qū)塊 —— 以水為主題，以康體養(yǎng)生為目標(biāo)，針對(duì)大眾化市場(chǎng) ?進(jìn)賢灣區(qū)塊 —— 以度假小鎮(zhèn)為主題，以商務(wù)度假為方向，針對(duì)高端市場(chǎng) ?界首區(qū)塊 —— 以休閑體育為主題，針對(duì)境外和專業(yè)市場(chǎng) ?姜家區(qū)塊 —— 完善規(guī)劃 ?加快度假酒店建設(shè) ?積極引進(jìn)特色酒店 旅游業(yè) Code of this report | 22 Code of this report | 23 淳安縣旅游業(yè)發(fā)展指標(biāo) 年代 接待人數(shù) （萬人） 增幅 境外人數(shù) （萬人） 增幅 收入 （億元） 增幅 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 歷年 旅游總?cè)藬?shù) 增長(zhǎng)率比較穩(wěn)定，增幅逐年微降，仍保持在 20%左右。 旅游總收入 增幅變化較大，近年來漸趨穩(wěn)定，每年增幅高于 20%。 旅游業(yè) Code of this report | 24 小結(jié) 規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)特征表明發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)具有快速、可持續(xù)的發(fā)展前景 1 旅游人口和旅游收入的高增長(zhǎng)反映了市場(chǎng)處于成長(zhǎng)期的特征 2 市場(chǎng)多元化發(fā)展和市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)逐漸顯露，機(jī)遇眾多。 3 總體發(fā)展回顧 ： 近 4年來，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了 平穩(wěn)增長(zhǎng) —— 急速攀高 —— 大幅回落 —— 刺激回升 的過程。 09年一季度，在中央和地方的政策刺激作用下，樓市的剛性需求大量釋放，推動(dòng)了自住型物業(yè)銷售量的率先回升。二季度，在貨幣流動(dòng)性充裕的情況下，樓市流入資金快速增長(zhǎng)，需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，改善性和投資性需求比重增加，市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。 年代 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 增幅 銷售面積（萬平方米） 增幅 2021年 % % 2021年 % % 2021年 % % 2021年 % % 2021年上半年 % % 房地產(chǎn)業(yè) Code of this report | 25 2021年之前，相比商品房?jī)r(jià)格，各區(qū)域的土地價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)， 2021年各區(qū)域土地價(jià)格都有了很大程度的攀升，區(qū)域價(jià)值被提前透支。 過度透支使得 2021年杭州土地出讓一片慘淡，出讓土地面積只有 07年的一半多一點(diǎn)，絕大部分地塊都以低價(jià)成交，周邊很多縣市的商品房土地出讓量為零。這一情況持續(xù)到了 2021年 5月前， 5月開始，在一、二季度中大幅回籠資金的開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，需求旺盛，而相對(duì)有限的供應(yīng)使得土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，各個(gè)板塊的土地價(jià)格相繼創(chuàng)出新高。 土地出讓面積6 2 0 . 8 98211 1 0 4 . 8 95 7 5 . 5 10200400600800100012002021年 2021年 2021年 2021年萬平方米土地市場(chǎng)：高地價(jià)預(yù)支未來價(jià)值空間 房地產(chǎn)業(yè) Code of this report | 26 從 05年至 08年杭州經(jīng)歷了兩次供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，這兩次轉(zhuǎn)變的連接點(diǎn)是 07年， 05年杭州樓市小幅調(diào)整后， 0 06兩年杭州樓市整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)， 07年杭州商品房市場(chǎng)供求比為 ，供不應(yīng)求， 07年下半年商品房?jī)r(jià)格大幅上漲， 08年杭州商品房市場(chǎng)供求比達(dá)到四年以來的高點(diǎn)，接近 。09年 1－ 6月，商品房供求比為 ，供求關(guān)系再度逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面，重入上升通道。 020040060080010001200萬平方米020214000600080001000012021元/ 平方米商品房供應(yīng)面積 9 1 6 . 5 1 8 4 1 . 4 8 8 3 0 . 9 1 0 1 4 . 7商品房預(yù)售面積 6 0 9 . 7 7 6 6 0 . 6 1 1 0 6 9 . 6 6 3 5 . 3商品房平均價(jià)格 6 4 3 4 . 5 7 3 2 7 . 8 8 4 9 5 . 7 9 8 1 0 . 72021年 2021年 2021年 2021年商品房市場(chǎng)：供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)重入上升通道 房地產(chǎn)業(yè) Code of this report | 27 Code of this report | 28 下半年趨勢(shì)分析 ： 上半年的杭州樓市的復(fù)蘇建立在 寬松的金融政策、稅費(fèi)政策和土地政策 方面，政府通過政策調(diào)控有效激發(fā)了剛性需求，銷售量的大幅回升緩解了開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊的問題，企業(yè)重現(xiàn)拿地?zé)崆椋_發(fā)投資表現(xiàn)活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)積極運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。 下半年及后市趨勢(shì)產(chǎn)生的影響： 金融市場(chǎng)支持力度減弱。 （銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)控二套房貸，央行發(fā)定向票據(jù)，四大國(guó)有銀行收縮貸款指標(biāo)） 導(dǎo)致下半年信貸總量下降，二套房的貸款成本升高。 交易成本低位運(yùn)行。 國(guó)家和地方的稅費(fèi)優(yōu)惠政策截至 09年 12月 31日，商品房和存量房市場(chǎng)的普通住房交易環(huán)節(jié)成本維持低位運(yùn)行。 需求結(jié)構(gòu)再度調(diào)整 。在信貸收緊的前提下，投資型需求可能進(jìn)入短期觀望，投資特征從大規(guī)模抄底向選擇性投資轉(zhuǎn)變。 價(jià)格上漲持續(xù) 。擴(kuò)大需求仍然是主流導(dǎo)向，而供應(yīng)已經(jīng)下降，供求關(guān)系推動(dòng)價(jià)格上漲。 房地產(chǎn)業(yè) 房產(chǎn)功能定位 第一梯隊(duì) 日常居住、投資 城市東擴(kuò)，跨江發(fā)展 宜居城市，需求增量大 舊城中，未來房產(chǎn)開發(fā)以商用物業(yè)為主 居住物業(yè)的開發(fā)重點(diǎn)將是三副城與六組團(tuán)，特別是中心城區(qū)范圍的沿江十座新城 第二梯隊(duì) 杭州 富陽 臨安 日常居住、旅游休閑度假、投資 居住物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)是與杭州小和山、轉(zhuǎn)塘相鄰地區(qū)以及沿江地區(qū)，旅游休閑度假物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)是東洲組團(tuán) 居住物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)是臨安市區(qū)，配套成熟，生活氛圍濃厚，旅游休閑度假物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)是青山湖等五個(gè)旅游區(qū) 第三梯隊(duì) 桐廬 建德 淳安 未來無明顯人口增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，擁有豐富旅游資源 旅游休閑度假、投資為主，日常居住為輔 桐廬旅游發(fā)展重點(diǎn)在富春江、瑤琳、分水三個(gè)旅游板塊，居住發(fā)展重點(diǎn)是縣城中心區(qū)及各大產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)區(qū) “一城三線” 旅游業(yè)空間布局，主城區(qū)向洋安、洋溪、下涯沿江區(qū)域及更樓、城西延伸 旅游景點(diǎn)逐步向外圍及全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸，借青溪新城發(fā)展之機(jī)，推動(dòng)城區(qū)東擴(kuò)，接軌大杭州 北接南進(jìn)、沿江沿路發(fā)展 與杭州協(xié)調(diào)發(fā)展 人口增量有限，承接主城區(qū)外溢需求 三大旅游板塊及縣鎮(zhèn)中心分片發(fā)展 “ 一城三線” 及“東擴(kuò)南拓西進(jìn)” 一心九區(qū)、環(huán)湖延伸 ，城市向東，接軌大杭州 房地產(chǎn)業(yè) Code of this report | 29 Code of this report | 30 房地產(chǎn)業(yè) 淳安縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo) 與常規(guī)的中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展不同 淳安縣受本地需求市場(chǎng)規(guī)模所限，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更大程度上需要借助外力，從目前的狀況而言，可概括為： 廣引資、多元化、擴(kuò)外需 年代 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 增幅 銷售面積（萬平方米） 增幅 2021年 6 % % 2021年 % % 2021年 % % 2021年 % % Code of this report | 31 Code of this report | 32 小結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)存量壓力減輕，政策導(dǎo)向不變，金融信貸支持力度減弱 1 城市地位決定城市房地產(chǎn)發(fā)展方向，休閑度假產(chǎn)業(yè)推動(dòng)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā) 2 中心城市發(fā)展以內(nèi)需為根基，特色城市發(fā)展必須借勢(shì)外需 3 Code of this report | 33 Part 3 區(qū)域發(fā)展環(huán)境 淳安“十一五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總目標(biāo) 以湖興縣 、融入都市， 實(shí)施六大戰(zhàn)略，打造五塊品牌，建設(shè)全面小康新淳安 “十一五”期間， 全縣生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 13%，到 2021年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)