博思堂_蘇州水秀坊2009年?duì)I銷提報(bào)_92ppt_2009年 (nxpowerlite)-文庫吧
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【正文】 3. 產(chǎn)品競爭預(yù)測 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 主力戶型 存量 滸關(guān)片區(qū) 新創(chuàng) 理想城 小高層 /高層 108130平米 300套 云錦城 小高層 /高層 89135平米 84套 金光大道 小高層 /高層 88137平米 780套 新港 名墅 多層 /小高層 /高層 90141/98/45100平米 51套 /573套 金櫚灣 多層 /小高層 85130平米 90套 /422套 科技城 青山綠庭 多層 /小高層 87250平米 276套 新區(qū)中部 新創(chuàng) 大河山 聯(lián)排 /雙拼 180290平米 357套 滸關(guān)片區(qū) 云錦城 聯(lián)排 /雙拼 236260平米 52套 新港 名墅 聯(lián)排 /合院 210250平米270330平米 142套 金櫚灣 聯(lián)排 /疊加 200300平米 91套 ? 2022年新區(qū)中西部在售樓盤未售存量表 ? 2022年新區(qū)中西部產(chǎn)品競爭預(yù)測 公寓產(chǎn)品競爭 2022年新區(qū)中西部取得預(yù)售許可證而未能銷售的 存量公寓房約 2576 套 ， 云錦城 /新港名墅 /新創(chuàng)大河山等在 09年均有新公寓房源上市 ，由于 供濟(jì)不斷增加，需求日趨減少， 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ，未來市場競爭將更加 激烈， 戶型單一，面積控制不合理的產(chǎn)品銷售將存在極大困難 。 別墅產(chǎn)品競爭 2022年新區(qū)中西部取得預(yù)售許可證未銷售的 別墅存量為 285套 ， 09年 新上市的大河山項(xiàng)目將有 357套的供應(yīng)量，累計(jì) 642套，加上本案水秀坊 項(xiàng)目的 109套別墅，新區(qū)中西部別墅市場從 2022年的約 370套供應(yīng)量 急劇 增加到 751套 ，面對增加 1倍的市場供應(yīng)和 不足百套的年需求 ，銷售艱難。 1. 項(xiàng)目推案策略 2. 項(xiàng)目價(jià)格策略 3. 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 第叁部分 項(xiàng)目營銷策略 別墅主體結(jié)構(gòu)施工 小高層主體結(jié)構(gòu)施工 別墅外墻腳手架拆除清場 裝飾層分部施工 小高層外墻腳手架拆除 結(jié)合工程進(jìn)度，在推案的進(jìn)度上先進(jìn)行別墅的推出，由此可以得出別墅的推出時(shí)間刻不容緩，但是考慮春節(jié)期間客戶的積累量蓄水期需要兩個(gè)月。別墅時(shí)間暫定在 09年 5月 ，公寓的推出時(shí)間視市場情況及客戶積累情況待定。 ? 施工進(jìn)度安排 1. 項(xiàng)目推案策略 二組團(tuán) ? 項(xiàng)目推案策略 四組團(tuán) 三組團(tuán) 一組團(tuán) 1. 區(qū)域別墅稀缺，工程進(jìn)度快，首先推別墅 2. 高層公寓工程進(jìn)度慢，需湖景資源支撐，后推。 3. 別墅 1組團(tuán)位置沿馬路較多，戶數(shù)少，低價(jià)先開。 2組團(tuán)用于后期提價(jià)。 4. 公寓三組團(tuán)和四組團(tuán)，考慮面積因素可以同時(shí)交叉推出，以均衡面積。 —— 低開高走，穩(wěn)步提升 產(chǎn)品分類定價(jià) 區(qū)域定價(jià) 單位定價(jià) 參考周邊相近性質(zhì)的樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平 考量因素 位置、環(huán)境、景觀、交通出入、內(nèi)部規(guī)劃、私密性 景觀、朝向、采光差異化、戶型供需狀況、面積、 車位配置、建筑風(fēng)格、功能格局、附加值 項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)基本原則 ? 定價(jià)策略 2. 項(xiàng)目價(jià)格策略 區(qū)域組團(tuán)優(yōu)劣排序 確定區(qū)域均價(jià) 產(chǎn)品分類價(jià)差確定 逐類逐戶定價(jià) 逐戶價(jià)格檢討 總銷、均價(jià)核算 一戶一價(jià)表確定 視推案按需調(diào)整 ? 項(xiàng)目定價(jià)步驟 預(yù)計(jì) 09年總銷售為 25600㎡ —— 別墅均價(jià) 7000元 /㎡ —— 公寓均價(jià) 4800元 /㎡ —— 別墅預(yù)計(jì)銷售面積 15000㎡ —— 公寓預(yù)計(jì)銷售面積 10600㎡ 別墅銷售約金額為： 10000萬 公寓銷售約金額為： 5000萬 年度總銷約金額為： 15000萬 ? 銷售價(jià)格及銷售金額 區(qū)域塑造，產(chǎn)品認(rèn)知。 低價(jià)入市 , 性價(jià)突顯。 ? 銷售原則： 快速去化，達(dá)到利潤最大化 3. 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 二組團(tuán) 聯(lián)排 40套 雙拼 34套 獨(dú)棟 2套 三組團(tuán) 公寓 131平米 60套 公寓 80套 預(yù)計(jì)新推房源 一組團(tuán) 聯(lián)排 25套， 雙拼 8套 獨(dú)棟 2套 四組團(tuán) 公寓 73平米180套 第一階段 第三階段 第二階段 第四階段 ? 整體銷售計(jì)劃 第一階段銷售區(qū)域 一期別墅 （ 09年 5月上旬） 一組團(tuán) 一組團(tuán) 套數(shù) 雙拼 8 聯(lián)排 25 獨(dú)棟 2 合計(jì) 35 類型 面積 套數(shù) 總面積 A 11 B1 15 B2 7 D 2 合計(jì) 33 第一階段推售房源 本組團(tuán)沿馬路房源較多，結(jié)合目前市場環(huán)境，采用低價(jià)入市，均價(jià)控制在 6200元 /平米左右，達(dá)到快速去化目標(biāo)，營造熱銷氣氛。 第二階段銷售區(qū)域 一期別墅部分5月下旬）二組團(tuán) 第二階段推售房源 類型 面積 套數(shù) 總面積 A 31 B1 21 B2 22 D 2 合計(jì) 76 二組團(tuán) 套數(shù) 雙拼 34 聯(lián)排 40 獨(dú)棟 2 合計(jì) 76 本組團(tuán)位置較好，屬本項(xiàng)目中心區(qū)域，借助一組團(tuán)勢頭，價(jià)格可相應(yīng)抬高 。 第三階段銷售區(qū)域 一
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