城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場-文庫吧
2024-10-03 13:02 本頁面
【正文】 021年 6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查 銀行界的反應(yīng)： 惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。 ? 光大銀行：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目惜貸 ， 但對(duì)于像北京城建集團(tuán) ， 住總集團(tuán) 、 建工集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶 ， 不但不提高貸款利率 ， 還會(huì)適當(dāng)放寬一些政策去爭取項(xiàng)目 。 ? 中國工商銀行：更多地把資金投向有實(shí)力、銷售前景看好、戶型合理的項(xiàng)目。實(shí)行 “ 低層封頂，高層要完成項(xiàng)目三分二 ” 的原則加強(qiáng)對(duì)客戶的監(jiān)控。 ? 中國建設(shè)銀行：實(shí)施 “ 個(gè)貸品牌 ” 手段，全力打造 “ 樂得家 ” 品牌，爭奪一些實(shí)力強(qiáng)，在市場上有口碑，信譽(yù)度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。服務(wù)，保證金的扣留額度，擔(dān)保的時(shí)間上都動(dòng)了不少腦筋。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 5） ? 與對(duì)開發(fā)商的惜貸相比，個(gè)貸卻是紅紅火火 ? 個(gè)人住房貸款的不良貸款率不足 ％，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險(xiǎn)小等眾多優(yōu)點(diǎn)，各家銀行都對(duì)其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個(gè)人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費(fèi)，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 個(gè)人住房貸款 ? 截至今年 10月底，中國工商銀行的個(gè)人住房貸款余額由 1997年末的 62億元增加到 2418億元，增長了 38倍，預(yù)計(jì)到 2021年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達(dá)到 1596左右，其中個(gè)人住房貸款占全部貸款的比重達(dá)到 12％以上。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 6） ? 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 ? 商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲(chǔ)蓄存款 ，所提供的貸款主要也是短期流動(dòng)貸款 。 這對(duì)需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說 ， 還是不適應(yīng)當(dāng)前市場的需要 ， 不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 ， 相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)限制性因素 。 （ 如 ， 辦公物業(yè)的持有和管理 ） 間接融資和直接融資 ? 國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)顯示 ， 企業(yè)自籌資金不足 28％ ， 銀行融資占 ％ ， 建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占 38％ ， 在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一 。 迫切需要擴(kuò)大資本市場的融資渠道 ? 目前，我國 有 50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資 ? 但，上市是答案嗎？ 不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（ 1） ? 物理特征 1） 不可移動(dòng)性：各地市場是分散的 地方市場 /全國 /國際 2） 獨(dú)特性 （ 異質(zhì)性 ） ：商品差異大 3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（ 2） ? 經(jīng)濟(jì)特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟(jì)壽命長 3） 改造：影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值 4） situs(位址 )/location(位置 /區(qū)位 ):不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)市場的特點(diǎn)： 完全競爭市場不可能存在 ? 信息的獲取較困難 ， 成本較高 ， 需要經(jīng)紀(jì)人和評(píng)估師
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