城市經(jīng)濟、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)市場-文庫吧
2024-10-03 13:02 本頁面
【正文】 寬一些政策去爭取項目 。 ? 中國工商銀行：更多地把資金投向有實力、銷售前景看好、戶型合理的項目。實行 “ 低層封頂，高層要完成項目三分二 ” 的原則加強對客戶的監(jiān)控。 E網(wǎng) ? 中國建設銀行：實施 “ 個貸品牌 ” 手段，全力打造 “ 樂得家 ” 品牌，爭奪一些實力強，在市場上有口碑，信譽度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。服務，保證金的扣留額度，擔保的時間上都動了不少腦筋。 E網(wǎng) 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關系 中國脈絡（ 5） ? 與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火 ? 個人住房貸款的不良貸款率不足 ％，再加上它具有擔保方式完備，風險小等眾多優(yōu)點，各家銀行都對其格外關注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費，使大量信貸資金轉化為現(xiàn)實需求。 E網(wǎng) 個人住房貸款 ? 截至今年 10月底，中國工商銀行的個人住房貸款余額由 1997年末的 62億元增加到 2418億元，增長了 38倍，預計到 2021年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達到 1596左右，其中個人住房貸款占全部貸款的比重達到 12％以上。 E網(wǎng) 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關系 中國脈絡（ 6） ? 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 ? 商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款 ，所提供的貸款主要也是短期流動貸款 。 這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說 ， 還是不適應當前市場的需要 ， 不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 ， 相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個限制性因素 。 （ 如 ， 辦公物業(yè)的持有和管理 ） E網(wǎng) 間接融資和直接融資 ? 國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標準 。 ? 去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計顯示 ， 企業(yè)自籌資金不足 28％ ， 銀行融資占 ％ ， 建筑公司的工程墊款和購房者的預付款占 38％ ， 在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一 。 E網(wǎng) 迫切需要擴大資本市場的融資渠道 ? 目前，我國 有 50多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資 ? 但，上市是答案嗎？ E網(wǎng) E網(wǎng) 不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點（ 1） ? 物理特征 1） 不可移動性：各地市場是分散的 地方市場 /全國 /國際 2） 獨特性 （ 異質性 ） ：商品差異大 3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權益的載體 E網(wǎng) 不動產(chǎn)資產(chǎn)的特點（ 2） ? 經(jīng)濟特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟壽命長 3） 改造：影響不動產(chǎn)的價值 4） situs(位址 )/location(位置 /區(qū)位 ):不動產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關系 E網(wǎng) 不動產(chǎn)市場的特點： 完全競爭市場不可能存在 ? 信息的獲取較困難 ， 成本較高 ， 需要經(jīng)紀人和評估師等專業(yè)人員讓市場有效運轉 ? 外部經(jīng)濟 /基礎設施影響大 ? . 污染，軌道交通 E網(wǎng) 不動產(chǎn)的產(chǎn)品 ?1) 空間 ?2) 不動產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸成熟
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