【正文】 。 白云高爾夫花園有著天然的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢 。 特征之三：規(guī)模化的小區(qū)較有吸引力 。 小區(qū)的規(guī)模化開發(fā) ， 有利于低成本地規(guī)劃公共配套設(shè)施 、 擴(kuò)大綠化面積 ， 也有利于物業(yè)的規(guī)?；芾?， 降低單位營銷成本 ， 獲得規(guī)模效益 。 九九年廣州樓市上較為熱銷的一些明星樓盤 ，如廣州碧桂園 、 奧林匹克花園 、 駿景花園等占地面積都在 10萬平方米以上 。 白云高爾夫花園占地 11萬平方米 ， 建筑面積達(dá) 23萬平方米 ， 其規(guī)模較大 ， 區(qū)內(nèi)有完善的生活配套 、 大面積的綠化空間 ， 其依地勢而建的錯(cuò)落有致的綠樹成蔭園林景觀 ， 在廣州也是不多見的 ， 這些均是白云高爾夫花園的有力賣點(diǎn) 。 根據(jù)珠江恒昌等多家一級(jí)中介公司的綜合評定，開春以來，廣州樓市人氣指數(shù)最高的十大樓盤，如荔港南灣、富力半島花園、祁福新村、云景花園、珠江半島花園、羊城花園等都是中等或中高檔住宅樓盤。在個(gè)人購房成為市場主體之后，價(jià)格就成為各樓盤爭奪市場的重要手段。特征之四：中等價(jià)位樓盤表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的市場承接力。 白云高爾夫花園 ， 第一期銷售后即取得了相當(dāng)?shù)某晒?， 在很大程度上與其準(zhǔn)確的目標(biāo)消費(fèi)群定位和成功的價(jià)格策略分不開 。 因此 ， 在許多樓盤減價(jià)讓利的情況下 ， 白云高爾夫花園后續(xù)樓盤的推廣中 ， 應(yīng)繼續(xù)保持其在價(jià)格上的優(yōu)勢 ， 在升幅上不能突破人們的預(yù)期 。 番禺洛溪地區(qū)、中山八路地帶、海珠工業(yè)大道區(qū)域、天河天平架 粵墾路一帶、白云山麓等地中等價(jià)位樓盤上市供應(yīng)量很大，不少樓盤價(jià)格有較大幅度的下降；今年春季，樓市更是一片減價(jià)促銷景象。與此同時(shí)，以奧林匹克花園、廣州碧桂園、光大花園、白云高爾夫花園等為代表的特色盤或精品盤，以獨(dú)特的小區(qū)環(huán)境或倡導(dǎo)的全新生活方式，以及發(fā)展商雄厚的實(shí)力領(lǐng)騷于廣州中高檔樓盤，價(jià)格穩(wěn)中有升。特征之五：各區(qū)域內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)明顯 ， 但精品盤和特色盤表現(xiàn)穩(wěn)定 ， 個(gè)盤之間的價(jià)格差距進(jìn)一步拉大 。 白云高爾夫花園以獨(dú)特的山景風(fēng)光為和天然氧吧等為賣點(diǎn) ， 在市場中取得了較好的銷售業(yè)績 ， 但山景是許多樓盤所共有的特征 ， 白云高爾夫花園如果在社區(qū)文化和品位上沒有明顯的特色 ， 就很難與其它盤形成區(qū)隔 。 因此 ， 白云高爾夫花園進(jìn)行環(huán)境與社區(qū)文化的整合宣傳 ， 形成獨(dú)特的社區(qū)個(gè)性 ， 才能使后續(xù)推盤繼續(xù)保持旺銷局面 。 白云高爾夫花園已初步建立了休閑健康的的主題概念 ， 但它還必須以豐富的內(nèi)涵為支撐形成自己鮮明的個(gè)性特色 ， 才能為消費(fèi)者廣泛認(rèn)同 ， 并吸引特定的消費(fèi)群 。 主題概念盤因?yàn)橥怀隽四撤N特色 ， 容易抓住特定消費(fèi)群的居住心理 ， 且易于流傳和為消費(fèi)者所記憶 ， 一般會(huì)成為市場中的精品盤和特色盤 。 翠湖山莊倡導(dǎo)了一種都市白領(lǐng)度假式的山莊生活；麗江花園在多年的發(fā)展中形成了一種獨(dú)特的親情洋溢的社區(qū)文化；奧林匹克花園則是引領(lǐng)了都市人渴望的運(yùn)動(dòng)健康生活 ， 它們在市場中均獨(dú)樹一幟 ， 成為精品盤的典范 。 特征之六：主題概念盤日益成為居民的居住選擇 。 1．項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢分析 劣勢 優(yōu)勢 機(jī)會(huì) 威脅 白云高爾夫花園 四、項(xiàng)目自身?xiàng)l件與競爭樓盤分析 良好的區(qū)位優(yōu)勢和較低的價(jià)格 ， 給業(yè)主留下了較大的升值空間 。 表現(xiàn)在：東倚白云山 ， 搶占了 “ 山 ” 機(jī)；北部不遠(yuǎn)處是廣州火車北站；鄰近的新體育館竣工在即；白云機(jī)場搬遷之后 ， 將建成廣州超大型白云新城商住中心 ，白云高爾夫花園雄倨其空氣純凈的北部地區(qū)；地鐵開通后將帶來極大的通行便利 。 位于機(jī)場路和黃石路交匯處 ， 有十多條公交線路經(jīng)過 ， 屋村巴士頻繁往返市中心 ，未來的第二期地鐵站又近在咫尺 ， 到鬧市各區(qū) 、 從化等地都較為方便 。 罕見的三重景觀在廣州市區(qū)獨(dú)樹一幟： 遠(yuǎn)處是秀麗的白云山景風(fēng)光 ，區(qū)內(nèi)依山勢起伏的小區(qū)園林錯(cuò)落有致 ， 東西區(qū)環(huán)抱的是綠草如茵的高爾夫球場 。 其天然的氧吧 、 自然的 “ 空調(diào) ” ，高爾夫帶來的高品味暢想 ， 以及山間 、 林中 、草地處處洋溢的那種大自然才有的休閑健康感覺 ， 使得整個(gè)小區(qū)的景觀充滿了一種獨(dú)特的韻味 。 除了市場 、 郵局 、 銀行及學(xué)校等多種生活配套外 ，小區(qū)內(nèi)還有獨(dú)特的健康配套： 高爾夫訓(xùn)練系統(tǒng) 、 按摩步徑 、 運(yùn)動(dòng)場及網(wǎng)球場 、與著名醫(yī)院聯(lián)合建立的醫(yī)療中心等都保障了業(yè)主健康 。 小區(qū)周圍也有成熟的配套基礎(chǔ) ， 鄰近白云山風(fēng)景區(qū) 、 游樂園和大學(xué)等 ，可坐享各種生活的種種便利 。 較大的升值空間 便利的通行條件 完善的健康生活配套 優(yōu) 勢 獨(dú)有的小區(qū)景觀 劣 勢 分 析 ?由于是期樓銷售 ， 消費(fèi)者普遍感到缺乏信心 ， 尤其是現(xiàn)場景觀與廣告宣傳的差距較大情況下； ?前期的高爾夫生活社區(qū)的強(qiáng)勢宣傳，在沒有足夠的實(shí)景支撐和豐富的內(nèi)容表現(xiàn)下，給消費(fèi)者帶來的新鮮感和刺激感，會(huì)逐漸消失； ?西區(qū)的建設(shè)不是一次完成 ， 對第一期入住業(yè)主帶來的不良影響 ， 可能會(huì)使他們產(chǎn)生負(fù)面的口碑傳播； ?東區(qū)的價(jià)格提升后 ， 與周圍樓盤相比會(huì)喪失掉價(jià)格上的優(yōu)勢；同時(shí)以高層形式推出 ， 對消費(fèi)者的吸引力會(huì)相對減弱； ?整個(gè)小區(qū)被隔離成為兩個(gè)獨(dú)立的小區(qū) ， 中間地段景觀較差 ， 在一定程度上會(huì)影響消費(fèi)者對整個(gè)小區(qū)的感覺；消費(fèi)者對小區(qū)外圍的配套環(huán)境也不太滿意 。 ?廣州目前在售促銷的價(jià)位在 4900元以下的樓盤有 100個(gè)左右；一些樓盤通過降價(jià)等促銷措施已聚集了大量的人氣 。 ?山景概念樓盤在白云山東 、 西 、 南麓均有分布 ， 有幾十個(gè)之多；目前強(qiáng)勢促銷的有倚綠山莊 、 云景花園 、 恒駿花園 、 頤和山莊及澳洲山莊等 ,它們一般為現(xiàn)樓發(fā)售 ， 對消費(fèi)者有一定的吸引力 。 ?洛溪板塊樓盤一般有優(yōu)美的園林景觀 、 較為理想的周邊環(huán)境 ， 不少樓盤還擁有江景 ， 它們成為白云高爾夫花園一個(gè)強(qiáng)有力的競爭對手；尤其是近期洛溪收費(fèi)站將南推幾百米的傳言 ， 使得洛溪板塊有再升溫的可能 。 ?主打 “ 健康牌 ” 的幾個(gè)小區(qū)已廣泛挖掘了健康的各種內(nèi)涵 ， 并取得了較大成功 。 白云高爾夫花園如僅以環(huán)境 、 空氣 、 高爾夫這些外在的配置為支撐 ，提出一種抽象的 “ 健康 ” 概念 ， 而沒有形成鮮明的有內(nèi)容的個(gè)性 ， 就很難鎖定特定的消費(fèi)群 ， 在四面臨敵和其它盤相對較低價(jià)格的競爭下 ，很容易失掉一部分潛在客戶 。 機(jī) 會(huì) 白云高爾夫花園在第一期推出時(shí)就積累了較好的品牌效應(yīng) ， 其可利用較高的品牌知名度 ， 在繼續(xù)訴求獨(dú)特的環(huán)境賣點(diǎn)加深消費(fèi)者印象的同時(shí) ， 通過挖掘健康的內(nèi)涵 ， 充實(shí)新的內(nèi)容 ， 經(jīng)營出一種不同于其它小區(qū)的健康人文環(huán)境 ， 形成自己獨(dú)特的小區(qū)品位 ， 與其它的健康盤和山景盤形成區(qū)隔之后 ， 仍可繼續(xù)保持其在中高檔盤中的佼佼者地位 ， 并進(jìn)一步增強(qiáng)品牌魅力 。 安居目的 低價(jià)格為主要考慮因素 倚綠山莊 云景花園 恒駿花園 同