【正文】 運做策劃，賣場營造銷售氛圍嚴(yán)重不足。因其經(jīng)營方式大多為商戶自營形式，因此店內(nèi)無統(tǒng)一的 POP、 DM 單，廠家促銷 的手段力度不夠，且不夠規(guī)范。 麻涌鎮(zhèn)目前是以街鋪市場為主，生意好做，租金穩(wěn)定。街鋪的價值為許多投東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 6 頁 共 28 頁 資客和經(jīng)營者認(rèn)可，易受市場追捧。 商場管理落后，員工缺乏儀容儀表、場內(nèi)紀(jì)律、接待服務(wù)上的培訓(xùn)，現(xiàn)場管理松散且極不到位。 場內(nèi)商品單一、大量的名優(yōu)品牌無法進(jìn)場，再加上管理落后，中高級管理人員嚴(yán)重缺乏商業(yè)管理理論和實際運做經(jīng)驗，導(dǎo)致商場還處在初級階段。 三、目前南峰新時代廣場商圈狀況分析 麻涌老城區(qū)與南峰項目只是一橋之隔，人流量大，商業(yè)繁榮，低檔為主，業(yè)態(tài)多樣。南峰項目前景好，以檔次較高的大型商場為主， 為麻涌新區(qū)和交通主干線，但南峰新時代廣場開業(yè)需要培育市場的時間 ,發(fā)展商需要給投資者適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠來增強其對購物廣場的信心，從而吸引進(jìn)場，這就需要南峰地產(chǎn)在一段時間內(nèi)承受短期利益的損失，如減免租金、管理費等，而發(fā)展商如果不“放水養(yǎng)魚”給投資客以適當(dāng)優(yōu)惠，則商場招滿有一定困難。 競爭狀況 目前麻涌商業(yè)以永益超級廣場和麻涌市場為中心，周邊商業(yè)環(huán)境興旺，人流眾多。南峰新時代廣場的設(shè)立無遺是最大的競爭者；在短期內(nèi)對永益超級廣場的影響還不是很大。因而找準(zhǔn)定位，實施差異化戰(zhàn)略，提升企業(yè)形象，強化競爭力。 消費者狀況 從其它各鎮(zhèn)區(qū)消費者來看，已形成到綜合型購物廣場購物的習(xí)慣，集休閑購物為一體的大型廣場更受到消費者青徠。消費層次主要是時尚青年和本地富有階層，對品質(zhì)和環(huán)境有一定要求，經(jīng)常購物者占 75％，偶爾購買者占 25％。 區(qū)位前景 將老商業(yè)中心和新的南峰新時代廣場形成一個完整的商業(yè)圈，商業(yè)文化中心規(guī)劃中的麻涌新舊商業(yè)圈強勢互動。本案所處的區(qū)位，為新城區(qū)的商業(yè)繁華地帶。東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 7 頁 共 28 頁 因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。 商業(yè)氛圍 該商圈以新商業(yè)區(qū)為主，與老商業(yè)區(qū)相鄰，人流量較大，吸引著本地客戶的前往。造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大 。 交通狀況 本案所處新鎮(zhèn)區(qū)，目前鎮(zhèn)區(qū)的交通狀況不好，公交系統(tǒng)發(fā)展遲緩。 配套設(shè)施 該商圈內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、電信、酒店等。使之，來購物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。同時，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。 四、消費者消費行為的調(diào)查與研究（無明確資料，待做細(xì)致調(diào)查） 人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)中心，人口的增加的速度和人口結(jié) 構(gòu)變化將非常快，將直接影響整個區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計產(chǎn)生重大影響。 家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進(jìn)行了解，進(jìn)而可以由人員構(gòu)成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。 收入水平。根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在 2萬元的消費者和 5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。 消費水平 。消費水平是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接指標(biāo)，對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此可以了解每一個家庭的消費情形，并針對消費內(nèi)容依據(jù)商品類東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 8 頁 共 28 頁 別劃分，這樣可以計算出商圈內(nèi)的消費購買力的概況。 5．購買行為。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費者經(jīng)常在哪里消費以及消費的主要商品和服務(wù)；二是知悉選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對該地區(qū)的消費意識作深入探討。 6．交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進(jìn)入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費者的購物習(xí)慣以及選擇的消費內(nèi)容。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費 的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在 15 分鐘以內(nèi)；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進(jìn)入家庭也許只需要 10 分鐘。所以，對區(qū)域內(nèi)消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 9 頁 共 28 頁 第二章 南峰新時代廣場 SWOT 分析 一、項目優(yōu)勢 ? 鉆石區(qū)位將吸引龐大人流量及巨大升值潛力 ? 本項目提出的產(chǎn)權(quán)式的商鋪經(jīng)營模式在整個業(yè)界尚屬首次 ? 項目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施 ? 廣場項目從建 筑規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)體系及業(yè)態(tài)劃分等方面都榮登麻涌商業(yè)之榜首 ? 項目硬件、軟件配套齊全，為消費者提供一個良好優(yōu)質(zhì)的購物空間 ? 南峰地產(chǎn)的業(yè)界影響力及良好信譽度 ? 南峰地產(chǎn)實力較強，在本地居民群體中擁有良好的信譽度和支持度 二、項目劣勢 ? 所在地理位置相對偏避 ? 所在地經(jīng)濟發(fā)展速度相對較緩慢 ? 所在地為城市新區(qū)，周邊商業(yè)氛圍不濃 ? 所在地超前消費意識淡薄 三、項目機會 ? 麻涌商業(yè)界的其它百貨商場無法與南峰新時代廣場抗衡 ? 南峰新時代廣場處于麻涌商業(yè)領(lǐng)袖地位，成為麻涌地標(biāo)性商業(yè)項目 ? 麻涌鎮(zhèn)經(jīng)濟實體穩(wěn)步發(fā)展，不斷帶給整個的經(jīng)濟利潤增長 點 四、項目威脅 ? 老牌商場短期內(nèi)在居民心目中仍占據(jù)主要地位，南峰新時代廣場進(jìn)駐消費者心理市場還需短暫的時間和過程 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 10 頁 共 28 頁 ? 城市發(fā)展帶動商業(yè)競爭激烈，在經(jīng)濟不斷發(fā)展的大環(huán)境下，業(yè)內(nèi)各地產(chǎn)商將各顯其能，爭奪消費群體 ? 由于麻涌鎮(zhèn)商業(yè)界整體服務(wù)意識不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產(chǎn)品的引進(jìn)，致使中、高收入的消費群體消費區(qū)域轉(zhuǎn)向相鄰的廣州和深圳 ? 廣場商鋪投資者由傳統(tǒng)承包租賃的投資觀點，轉(zhuǎn)變?yōu)橘徶矛F(xiàn)代產(chǎn)權(quán)式商業(yè)不動產(chǎn)的全新投資理念，思想觀念轉(zhuǎn)變速度較慢，還需進(jìn)一步進(jìn)行引導(dǎo) 五、項目綜合分析結(jié)論 ? 根據(jù)麻涌鎮(zhèn)的總體規(guī)劃和麻 涌鎮(zhèn)的新老商業(yè)區(qū)的位置，人們對物質(zhì)需求和文化娛樂業(yè)并未形成明顯的區(qū)域性劃分 ? 主要商場業(yè)種相對齊全，業(yè)態(tài)普遍滯后。從商品結(jié)構(gòu)、購物環(huán)境、商場形象及樓層分布來看，現(xiàn)有的商場均缺乏準(zhǔn)確的定位及固定的客戶群。各商場貨品重復(fù)、雷同且無特色，中、高檔消費品在業(yè)內(nèi)目前還是空白，消費者買不到高品質(zhì)、高檔次的東西，同類商品無參照價格 ? 南峰新時代廣場將改變整個的傳統(tǒng)投資理念，以一種對財富負(fù)責(zé)，充分利用現(xiàn)有的財富去創(chuàng)造更多財富的態(tài)度，送給居民一個全新的投資理念 ? 南峰新時代廣場集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領(lǐng)先業(yè)態(tài)、較容易對大 型主力店進(jìn)行招商，確定主力店后可以保障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點，同時帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報率。南峰新城市廣場將是百姓家庭超前的新投資計劃，它將引導(dǎo)商業(yè)消費新時尚 ? 本項目總建面積 2 萬余平方米，在當(dāng)?shù)鼐哂凶銐虻囊?guī)模，如果經(jīng)營得法，加上優(yōu)越的地塊，則其影響范圍除可覆蓋整個鎮(zhèn)區(qū)，尚有可能輻射等周邊鎮(zhèn)區(qū)以吸引更多的投資者、消費者 ? 南峰新時代廣場在新鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心，麻涌目前尚無大的市場，我們將引進(jìn)一站式服務(wù)的經(jīng)營理念（集購物、休閑、娛樂、飲食于一體），本項目應(yīng)很好地抓住此機會點 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 11 頁 共 28 頁 第三章 物業(yè)定 位 一、項目整體定位概念 根據(jù)本案的市場調(diào)研狀況及本案所處的商圈特征，給予本案最為精準(zhǔn)的市場定位尤為重要，從商圈到項目特征、從業(yè)態(tài)到管理模式、從經(jīng)營戶到投資者各個層面的要素要考慮到位，使之更為貼切的符合到市場需求。購物廣場開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。最主要的應(yīng)該看好整個購物廣場的市場定位和經(jīng)營主題，經(jīng)營定位能否與周邊消費群的層次吻合。 但隨著麻涌消費水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此， `南峰新時代廣場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上， 有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺購物廣場。 二、項目的總體定位 本項目為麻涌鎮(zhèn)規(guī)劃最大的地標(biāo)性商業(yè)廣場，是集購物、休閑、娛樂、餐飲功能等多功能為一體的大型一站式主題購物廣場。 經(jīng)營業(yè)種定位： 考慮到本項目的規(guī)模優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、理念優(yōu)勢等特征，在定位、規(guī)劃、招商、管理上尋找突破點，本項目具有麻涌的唯一性與稀缺性，確定它的投資價值與經(jīng)營價值。南峰新時代廣場形象定位主要以中檔為主，兼營低檔和高檔產(chǎn)品，在空間設(shè)置上、物業(yè)裝修風(fēng)格上、樓層業(yè)種分布以中檔為主，產(chǎn)品定位上不能過于高檔，充分考慮到經(jīng) 營者的經(jīng)營利潤及本商圈之特征。 A、