【正文】 ，例如：愛蓮屋、西班牙名園、梅隴鎮(zhèn)世紀苑、未名苑等均屬摩登時代營銷推廣全案 16 16 近年來表現良好的新盤。整個區(qū)域的層次較高，市場認同程度較高，目前區(qū)域均價在 3900 元 / m2左右。 七寶地區(qū) 本地區(qū)內多為中高檔的商品住宅。早期開發(fā)的物業(yè)中，除“萬科城市花園”之外，其他商品房均處于相對滯銷階段，如明泉公寓，南國花園，萬泰公寓等，而近期開發(fā)的“古鎮(zhèn)名邸”、“疊彩人家”卻均有不俗的銷售業(yè)績。目前該區(qū)域的銷售價格在 3200— 4500 元 / m2之間，部分滯銷樓盤已運用多達 30%的降價幅度進行“甩盤”。 摩登時代營銷推廣全案 17 17 航華地區(qū) 該區(qū)域以動遷房與商品房相混雜為主要特征。除“丹桂花園”、“新明星花園”、“鴻禧花園”屬中高檔物業(yè)，其余大多為普通住宅與動遷房。由于虹橋機場的原因和市場認同程度的不佳，使得該區(qū)域內物業(yè)銷售速度總體比較緩慢。目前該區(qū)域的平均價格不超過 3000 元 / m2。 莘莊地區(qū)（后文詳細分析） 摩登時代營銷推廣全案 18 18 二、莘莊地區(qū)樓市分析 莘莊地區(qū)的商品房發(fā)育較早， 92 年起即有商品住宅出現，但莘莊商品房的發(fā)展速度較其他區(qū)域相對較慢。在九十年代后期，隨著蓮浦花苑、東苑綠世界、新梅公寓、上海莘城、春申城四季苑等一批優(yōu)秀住宅的開發(fā)，莘莊地區(qū)的樓市開始復蘇。進入 21 世紀，莘莊地區(qū)正在向成熟的衛(wèi)星城市發(fā)展，世紀名門、裕興花園、陽明國際花苑等一批高品質住宅應運而生。莘城的“蓮浦新苑”等新盤的推出，進一步加快了莘莊地區(qū)的商品住宅建設，全新的營銷理念沖擊著莘莊房地產市場，而如莘城苑、莘南花苑等一批落伍的住宅，只能靠降價來茍延殘喘。 目前莘莊地區(qū)商品住宅容量依然較大，新建物業(yè)（ 1998年以 后）的存量在 25 萬 — 30 萬平方米左右，而早先開發(fā)的舊盤存量至少也有 30 萬平方米。在不計其價位、品質、地段的前提下，莘莊及周邊輻射地區(qū)可提供的住宅供應量即在 4500— 5000 戶以上。其市場形勢不容樂觀。 在如此激烈的競爭形勢下，想要突破市場的封鎖壁壘，就必須打破傳統(tǒng)的思維模式，用創(chuàng)新的意識，在物業(yè)品牌、企業(yè)形象、策劃思路等幾方面同時花大力氣建設，方能獲得相應的市場份額。 摩登時代營銷推廣全案 19 19 附件： 案名 源夢苑 上海春城 蓮花新村 虹梅人家 位置 春申路 蓮花南路 128弄 蓮花南路 春申路1581 弄 投資興建 閔行商業(yè) 建設公司 上房 萬華房產 閔行房產經營 公司 企劃銷售 莘亞置業(yè) 有限公司 自銷 自銷 自銷 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 銷售面積 3 萬M2 5 萬M2 7萬 M2 17.5 萬 M2 建筑樓層 6F 9F 6F 6F 規(guī)劃面積 78M2~170 M2 88 M2~119 M2 50 M293 M2 34 M290 M2 主力面積 93 M2 110 M2 82 M2 55 M290 M2 單價范圍 2248元 ~2580 元 2680 元 ~3888 元 2280 元 ~2650 元 1790 元 ~2100 元 平均單價 2414元 3300 元 2460 元 2000 元 總價范圍 萬 ~萬 24萬 ~60 萬 12萬 ~26萬 萬 ~18萬 主力總價 22 萬 36萬 18萬 11萬 18 萬 摩登時代營銷推廣全案 20 20 付款方式 一次性 組合貸款 一次性 組合貸款 一次性 組合貸款 一次性 組合貸款 總戶數 320戶 480戶 588 戶 1700 戶 銷售率 80% 50% 65% 60% 銀行貸款 首付三成 七成貸款 首付三成 七成貸款 首付三成 七成貸款 首付三成 七成貸款 貸款率限 30 年 30年 30年 30年 工程進度 現房 現房 現房 現房 摩登時代營銷推廣全案 21 21 附件： 案名 新申花城 虹梅新苑 大羅陽花園 位置 春申路 虹梅南路166 弄 投資興建 新閔 .傳慎 企劃銷售 自銷 自銷 富陽 .力陽 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 銷售面積 萬 M2 萬 M2 建筑樓層 6F/7F 6F 6F 規(guī)劃面積 50 M2190 M2 64 M290 M2 M2 主力面積 90M2 64 M2 ~90M2 M2 單價范圍 2400 元3700 元 1860 元2100 元 1900元 2230元 平均單價 3000 元 1980 元 2100元 總價范圍 12 萬元80 萬元 14 萬元16 萬元 萬元 18萬元 主力總價 22 萬 52萬 15 萬 13 萬 付款方式 一次性 組合貸款 一次性 組合貸款 一次性 組合貸款 總戶數 843 戶 578 戶 銷售率 90% 80% 35% 摩登時代營銷推廣全案 22 22 銀行貸款 首付三成 七成貸款 首付三成 七成貸款 首付三成 七成貸款 貸款率限 30 年 30 年 30 年 工程進度 現房 現房 現房 摩登時代營銷推廣全案 23 23 附件： 案名 春申城、 四季 苑 上海莘城 莘城公寓（二期） 位置 都市路4633 號 寶城路158 弄 寶城路 158 弄 投資興建 春申城發(fā)展公司 上海莘城實業(yè)公司 上海莘城實業(yè)公司 企劃銷售 億和房產 億和房產 北孚房產 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 銷售面積 萬平方米 30 萬 建筑樓層 12 層 618 層 612層 規(guī)劃面積 ～165M2 2～ 158M2 100M2～ 264M2 主力面積 2 138 M2 162 M2 單價范圍 2700 元3500 元 2800元 3400元 平均單價 2750 元 3200 元 3600元 總價范圍 21 萬 45萬 29萬 55萬 34萬90 萬 主力總價 38 萬 48 萬 57萬 付款方式 一次性、 組合貸款 一次性、 組合貸款 一次性、 組合貸款 總戶數 銷 80% 82% 65% 摩登時代營銷推廣全案 24 24 售率 銀行貸款 首付三成， 七成貸款 首付三成， 七成貸款 首付三成， 七成貸款 貸款率限 30 年 30 年 30年 工程進度 現房 現房 期房 摩登時代營銷推廣全案 25 25 附表： 案名 文心苑 天仁苑 春申家園 位置 金都二村 銀都路3178 號 都市路 4481號 投資興建 顓橋房地產 顓橋房地產 春申房地產 企劃銷售 自銷 自銷 自銷 規(guī)劃用途 多層 多層 多層 銷售面積 萬 M2 M2 建筑樓層 6 層 6 層 6 層 規(guī)劃面積 主力面積 M2 M2 單價范圍 1700元 1900元 2300 元 2750 元 1518元 1880元 平均單價 1800元 2525 元 1770元 總價范圍 12 萬18 萬 15 萬 32萬 15 萬 主力總價 15 萬 24 萬 付款方式 一次性、 組合貸款 一次性、 組合貸款 一次性、 組合貸款 總戶數 580 戶 240 戶 銷售率 95% 70% 85% 摩登時代營銷推廣全案 26 26 銀行貸款 首付三成， 七成貸款 首付三成， 七成貸款 首付三成， 七成貸款 年限 30 年 30 年 30 年 工程進度 現房 現房 現房 摩登時代營銷推廣全案 27 27 附表： 案名 陽明國際花園 莘城苑 香樹麗舍 黎安人家 位置 水清路 報春路 疏影路 111 弄135 號 水清路 黎安路 黎安路 443號 投資興建 上海陽明 房地產公司 上海聯盟房地產 上海昕城房地產 興業(yè)房產 企劃銷售 寶名房產 甲山林 房產 自銷 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 銷售面積 6 萬 M2 建筑樓層 16 層多層、 4 棟高層 6層 6 層 規(guī)劃面積 147 M2 M2 5M2 90M2138M2 2M2104.6M2 主力面積 147 M2 M2 90M2138M2 M2 單價范圍 3300 元3800 元 1535元 2121元 2800 元 3700 元 2070元 2538 元 平均單價 3550 元 1820元 3300 元 2300元 總價范圍 37 萬 58萬 14 萬22 萬 25萬 48萬 14萬 27 萬 主力總價 37 萬 55萬 17 萬 25萬 22萬 付款方式 一次性、 組合貸一次性、 一次性、 一次性、 摩登時代營銷推廣全案 28 28 款 組合貸款 組合貸款 組合貸款 總戶數 680 戶 240 戶 可售戶數 銷售率 50% 30% 40% 90% 銀行貸款 首付二成， 八成貸款 首付三成，七成貸款 首付三成，七成貸款 首付三成，七成貸款 貸款率限 30 年 30 年 30年 30年 工程進度 結構封頂 現房 結構封頂 現房 摩登時代營銷推廣全案 29 29 附表： 案名 三琳花園 (莘都巴洛克 ) 世紀名門 錦繡人家 位置 莘松路299 號 莘松路225 號 春光路 691 號 投資興建 申宇房地產 東苑房地產 信捷置業(yè) 企劃銷售 春之聲置業(yè) 新巢房地產 自售 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 銷售面積 約 約 M2 建筑樓層 14F(2棟 )、 17F 12 F 6 F 規(guī)劃面積 M2 ~ M2 M2 ~ M2 M2 ~116.3 M2 主力面積 M2 M2 M2 M2 M2