【正文】 ，例如：愛(ài)蓮屋、西班牙名園、梅隴鎮(zhèn)世紀(jì)苑、未名苑等均屬摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 16 16 近年來(lái)表現(xiàn)良好的新盤(pán)。整個(gè)區(qū)域的層次較高，市場(chǎng)認(rèn)同程度較高，目前區(qū)域均價(jià)在 3900 元 / m2左右。 七寶地區(qū) 本地區(qū)內(nèi)多為中高檔的商品住宅。早期開(kāi)發(fā)的物業(yè)中，除“萬(wàn)科城市花園”之外，其他商品房均處于相對(duì)滯銷階段，如明泉公寓，南國(guó)花園，萬(wàn)泰公寓等，而近期開(kāi)發(fā)的“古鎮(zhèn)名邸”、“疊彩人家”卻均有不俗的銷售業(yè)績(jī)。目前該區(qū)域的銷售價(jià)格在 3200— 4500 元 / m2之間，部分滯銷樓盤(pán)已運(yùn)用多達(dá) 30%的降價(jià)幅度進(jìn)行“甩盤(pán)”。 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 17 17 航華地區(qū) 該區(qū)域以動(dòng)遷房與商品房相混雜為主要特征。除“丹桂花園”、“新明星花園”、“鴻禧花園”屬中高檔物業(yè)，其余大多為普通住宅與動(dòng)遷房。由于虹橋機(jī)場(chǎng)的原因和市場(chǎng)認(rèn)同程度的不佳，使得該區(qū)域內(nèi)物業(yè)銷售速度總體比較緩慢。目前該區(qū)域的平均價(jià)格不超過(guò) 3000 元 / m2。 莘莊地區(qū)（后文詳細(xì)分析） 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 18 18 二、莘莊地區(qū)樓市分析 莘莊地區(qū)的商品房發(fā)育較早， 92 年起即有商品住宅出現(xiàn)，但莘莊商品房的發(fā)展速度較其他區(qū)域相對(duì)較慢。在九十年代后期，隨著蓮浦花苑、東苑綠世界、新梅公寓、上海莘城、春申城四季苑等一批優(yōu)秀住宅的開(kāi)發(fā)，莘莊地區(qū)的樓市開(kāi)始復(fù)蘇。進(jìn)入 21 世紀(jì)，莘莊地區(qū)正在向成熟的衛(wèi)星城市發(fā)展，世紀(jì)名門(mén)、裕興花園、陽(yáng)明國(guó)際花苑等一批高品質(zhì)住宅應(yīng)運(yùn)而生。莘城的“蓮浦新苑”等新盤(pán)的推出，進(jìn)一步加快了莘莊地區(qū)的商品住宅建設(shè)，全新的營(yíng)銷理念沖擊著莘莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，而如莘城苑、莘南花苑等一批落伍的住宅，只能靠降價(jià)來(lái)茍延殘喘。 目前莘莊地區(qū)商品住宅容量依然較大，新建物業(yè)（ 1998年以 后）的存量在 25 萬(wàn) — 30 萬(wàn)平方米左右，而早先開(kāi)發(fā)的舊盤(pán)存量至少也有 30 萬(wàn)平方米。在不計(jì)其價(jià)位、品質(zhì)、地段的前提下，莘莊及周邊輻射地區(qū)可提供的住宅供應(yīng)量即在 4500— 5000 戶以上。其市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。 在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，想要突破市場(chǎng)的封鎖壁壘，就必須打破傳統(tǒng)的思維模式，用創(chuàng)新的意識(shí)，在物業(yè)品牌、企業(yè)形象、策劃思路等幾方面同時(shí)花大力氣建設(shè)，方能獲得相應(yīng)的市場(chǎng)份額。 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 19 19 附件： 案名 源夢(mèng)苑 上海春城 蓮花新村 虹梅人家 位置 春申路 蓮花南路 128弄 蓮花南路 春申路1581 弄 投資興建 閔行商業(yè) 建設(shè)公司 上房 萬(wàn)華房產(chǎn) 閔行房產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 公司 企劃銷售 莘亞置業(yè) 有限公司 自銷 自銷 自銷 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 銷售面積 3 萬(wàn)M2 5 萬(wàn)M2 7萬(wàn) M2 17.5 萬(wàn) M2 建筑樓層 6F 9F 6F 6F 規(guī)劃面積 78M2~170 M2 88 M2~119 M2 50 M293 M2 34 M290 M2 主力面積 93 M2 110 M2 82 M2 55 M290 M2 單價(jià)范圍 2248元 ~2580 元 2680 元 ~3888 元 2280 元 ~2650 元 1790 元 ~2100 元 平均單價(jià) 2414元 3300 元 2460 元 2000 元 總價(jià)范圍 萬(wàn) ~萬(wàn) 24萬(wàn) ~60 萬(wàn) 12萬(wàn) ~26萬(wàn) 萬(wàn) ~18萬(wàn) 主力總價(jià) 22 萬(wàn) 36萬(wàn) 18萬(wàn) 11萬(wàn) 18 萬(wàn) 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 20 20 付款方式 一次性 組合貸款 一次性 組合貸款 一次性 組合貸款 一次性 組合貸款 總戶數(shù) 320戶 480戶 588 戶 1700 戶 銷售率 80% 50% 65% 60% 銀行貸款 首付三成 七成貸款 首付三成 七成貸款 首付三成 七成貸款 首付三成 七成貸款 貸款率限 30 年 30年 30年 30年 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 21 21 附件： 案名 新申花城 虹梅新苑 大羅陽(yáng)花園 位置 春申路 虹梅南路166 弄 投資興建 新閔 .傳慎 企劃銷售 自銷 自銷 富陽(yáng) .力陽(yáng) 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 銷售面積 萬(wàn) M2 萬(wàn) M2 建筑樓層 6F/7F 6F 6F 規(guī)劃面積 50 M2190 M2 64 M290 M2 M2 主力面積 90M2 64 M2 ~90M2 M2 單價(jià)范圍 2400 元3700 元 1860 元2100 元 1900元 2230元 平均單價(jià) 3000 元 1980 元 2100元 總價(jià)范圍 12 萬(wàn)元80 萬(wàn)元 14 萬(wàn)元16 萬(wàn)元 萬(wàn)元 18萬(wàn)元 主力總價(jià) 22 萬(wàn) 52萬(wàn) 15 萬(wàn) 13 萬(wàn) 付款方式 一次性 組合貸款 一次性 組合貸款 一次性 組合貸款 總戶數(shù) 843 戶 578 戶 銷售率 90% 80% 35% 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 22 22 銀行貸款 首付三成 七成貸款 首付三成 七成貸款 首付三成 七成貸款 貸款率限 30 年 30 年 30 年 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 23 23 附件： 案名 春申城、 四季 苑 上海莘城 莘城公寓（二期） 位置 都市路4633 號(hào) 寶城路158 弄 寶城路 158 弄 投資興建 春申城發(fā)展公司 上海莘城實(shí)業(yè)公司 上海莘城實(shí)業(yè)公司 企劃銷售 億和房產(chǎn) 億和房產(chǎn) 北孚房產(chǎn) 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 銷售面積 萬(wàn)平方米 30 萬(wàn) 建筑樓層 12 層 618 層 612層 規(guī)劃面積 ～165M2 2～ 158M2 100M2～ 264M2 主力面積 2 138 M2 162 M2 單價(jià)范圍 2700 元3500 元 2800元 3400元 平均單價(jià) 2750 元 3200 元 3600元 總價(jià)范圍 21 萬(wàn) 45萬(wàn) 29萬(wàn) 55萬(wàn) 34萬(wàn)90 萬(wàn) 主力總價(jià) 38 萬(wàn) 48 萬(wàn) 57萬(wàn) 付款方式 一次性、 組合貸款 一次性、 組合貸款 一次性、 組合貸款 總戶數(shù) 銷 80% 82% 65% 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 24 24 售率 銀行貸款 首付三成， 七成貸款 首付三成， 七成貸款 首付三成， 七成貸款 貸款率限 30 年 30 年 30年 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 期房 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 25 25 附表： 案名 文心苑 天仁苑 春申家園 位置 金都二村 銀都路3178 號(hào) 都市路 4481號(hào) 投資興建 顓橋房地產(chǎn) 顓橋房地產(chǎn) 春申房地產(chǎn) 企劃銷售 自銷 自銷 自銷 規(guī)劃用途 多層 多層 多層 銷售面積 萬(wàn) M2 M2 建筑樓層 6 層 6 層 6 層 規(guī)劃面積 主力面積 M2 M2 單價(jià)范圍 1700元 1900元 2300 元 2750 元 1518元 1880元 平均單價(jià) 1800元 2525 元 1770元 總價(jià)范圍 12 萬(wàn)18 萬(wàn) 15 萬(wàn) 32萬(wàn) 15 萬(wàn) 主力總價(jià) 15 萬(wàn) 24 萬(wàn) 付款方式 一次性、 組合貸款 一次性、 組合貸款 一次性、 組合貸款 總戶數(shù) 580 戶 240 戶 銷售率 95% 70% 85% 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 26 26 銀行貸款 首付三成， 七成貸款 首付三成， 七成貸款 首付三成， 七成貸款 年限 30 年 30 年 30 年 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 27 27 附表： 案名 陽(yáng)明國(guó)際花園 莘城苑 香樹(shù)麗舍 黎安人家 位置 水清路 報(bào)春路 疏影路 111 弄135 號(hào) 水清路 黎安路 黎安路 443號(hào) 投資興建 上海陽(yáng)明 房地產(chǎn)公司 上海聯(lián)盟房地產(chǎn) 上海昕城房地產(chǎn) 興業(yè)房產(chǎn) 企劃銷售 寶名房產(chǎn) 甲山林 房產(chǎn) 自銷 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 銷售面積 6 萬(wàn) M2 建筑樓層 16 層多層、 4 棟高層 6層 6 層 規(guī)劃面積 147 M2 M2 5M2 90M2138M2 2M2104.6M2 主力面積 147 M2 M2 90M2138M2 M2 單價(jià)范圍 3300 元3800 元 1535元 2121元 2800 元 3700 元 2070元 2538 元 平均單價(jià) 3550 元 1820元 3300 元 2300元 總價(jià)范圍 37 萬(wàn) 58萬(wàn) 14 萬(wàn)22 萬(wàn) 25萬(wàn) 48萬(wàn) 14萬(wàn) 27 萬(wàn) 主力總價(jià) 37 萬(wàn) 55萬(wàn) 17 萬(wàn) 25萬(wàn) 22萬(wàn) 付款方式 一次性、 組合貸一次性、 一次性、 一次性、 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 28 28 款 組合貸款 組合貸款 組合貸款 總戶數(shù) 680 戶 240 戶 可售戶數(shù) 銷售率 50% 30% 40% 90% 銀行貸款 首付二成， 八成貸款 首付三成，七成貸款 首付三成，七成貸款 首付三成，七成貸款 貸款率限 30 年 30 年 30年 30年 工程進(jìn)度 結(jié)構(gòu)封頂 現(xiàn)房 結(jié)構(gòu)封頂 現(xiàn)房 摩登時(shí)代營(yíng)銷推廣全案 29 29 附表： 案名 三琳花園 (莘都巴洛克 ) 世紀(jì)名門(mén) 錦繡人家 位置 莘松路299 號(hào) 莘松路225 號(hào) 春光路 691 號(hào) 投資興建 申宇房地產(chǎn) 東苑房地產(chǎn) 信捷置業(yè) 企劃銷售 春之聲置業(yè) 新巢房地產(chǎn) 自售 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 銷售面積 約 約 M2 建筑樓層 14F(2棟 )、 17F 12 F 6 F 規(guī)劃面積 M2 ~ M2 M2 ~ M2 M2 ~116.3 M2 主力面積 M2 M2 M2 M2 M2