【正文】 的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大型的居民集聚點具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度 復(fù)合住宅等統(tǒng)稱為別墅。 05公寓 是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復(fù)式公寓、花園公寓和單間公寓。 05工業(yè)物業(yè)是 指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。 05酒店和休閑娛樂設(shè)施 是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。 058 房屋租賃 是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋、出租給承租人使 用，由承租人向出租人支付租金的行為。 05房屋租賃的特征： (1)、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)； (2)、房屋租賃的標的是作為特定物的房屋； (3)、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系； (4)、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止； (5)、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。 二 .法規(guī) 001 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 是建設(shè)部 1994 年 3月 24日第 33 號令。并于 1994 年4月 1日批準施行。 002 國家物業(yè)管理目前的主要法規(guī)依據(jù) 是 《 物業(yè)管理條例 》 及 《業(yè)主大會規(guī)程》 和 《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 003 新版的《 物業(yè)管理條例 》 是 2020 年 8月 26日國務(wù)院第 504 號公布 ，于 2020 年 10 月1日起施行 。 004 《業(yè)主大會規(guī)程》 是 2020 年 6 月 26 日建設(shè)部發(fā)布，自 2020 年 9月 1日起施行 。 005 《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 是 2020 年 11 月 13日 國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部共同正式發(fā)布，自 2020 年 1 月 1 日起施行。 006 《 物業(yè)管理條例 》 是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。 007 1993 年，深圳市頒布了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī) —— 《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條列》 008 《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 所稱 物業(yè)服務(wù)收費 ，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。 009 業(yè)主 是指 房屋的所有權(quán)人 。 010 業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利 是 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； 提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； 參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)； 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 監(jiān)督物業(yè)服 務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用； 10 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 011 業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù) 是 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； 按時交納物業(yè)服務(wù)費用； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 012 管理規(guī)約 是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。 013 管理規(guī)約規(guī)定的事項包括 對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 014 管理規(guī)約的效力范圍 對全體業(yè)主具有約束力。 015 住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施的使用和維護 是全體業(yè)主共同使用和維護。 016 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司之間 是委托與被委托的平等民事主體關(guān)系（法律關(guān)系）。 017 物業(yè)管理區(qū)域的劃分 應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、 社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 018 一個物業(yè)管理區(qū)域 成立一個業(yè)主大會。 019 不成立業(yè)主業(yè)主大會的條件 是 只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的。 020 業(yè)主大會由 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成 。 021 業(yè)主大會召開的條件是 應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 022 業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理： 書面委托代理人參加；法定代理人參加。 023 業(yè)主大會通過的決定 必須 經(jīng)專有部分占建筑物總 面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的事項有 ： 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 024 組織召開業(yè)主大會的程序 是 應(yīng)當(dāng)于會議召開１５日以前通知全體業(yè)主。 025 經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理： 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。 026 業(yè)主大會通過的決定 必須經(jīng) 專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意的事項有：籌集和使用專項維修資 金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè) 施。 027 業(yè)主大會會議分為 定期會議和臨時會議。 028 召開業(yè)主大會臨時會議的情形 是 20％以上業(yè)主提議的； 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； 業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。 029 發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé) 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。 030 業(yè)主大會會議的形式 集體討論的形式和采書面征求意見的形式。 031 業(yè)主大會的職權(quán) 包括 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 制定和修改管 理規(guī)約； 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 籌集和使用專項維修資金； 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項 。 032 業(yè)主大會籌備組的職責(zé) 是 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）； 確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 033 業(yè)主委員會委員 由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生。 034 擔(dān)任業(yè)主委員會委員條件 是 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力； 具有一定組織能力； 具備必要的工作時間。 035 業(yè)主委員會委員資格終止情形 是 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； 無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； 因疾病等原因喪失履行 職責(zé)能力的； 有犯罪行為的； 以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； 拒不履行業(yè)主義務(wù)的； 其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 036 業(yè)主委員會向 業(yè)主大會負責(zé)并報告工作。 037 業(yè)主委員會的職權(quán) 有 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 監(jiān)督管理規(guī)約的實施； 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 038 業(yè)主委員會 不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理 無關(guān)的活動。 039 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的 物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 040 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前 將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 041 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時 應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。 042 從 事物業(yè)管理活動的企業(yè) 應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。 043 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效， 前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止 。 044 選擇物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的原則 公開、公平、公正的市場競爭機制。 045 選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式 招投標方式和 協(xié)議方式。 046 采用協(xié)議方式的條件 投標人少于３個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準。 047 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會移交的資料： 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 物業(yè)管理所必需的其他資料。 048 物業(yè)服務(wù)公司違反物業(yè)委托管理合同的約 定并造成損失的， 承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)損失。 049 國家對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員 實行職業(yè)準入制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。 050 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行明碼標價應(yīng)當(dāng)做到 價目齊全，內(nèi)容真實，標示醒目，字跡清晰。 051 物業(yè)服務(wù)收費明碼標價的內(nèi)容包括 物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話 12358 等。 052 一方所有人如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時 除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人 的書面同意。 053 異產(chǎn)毗連房屋樓梯及樓梯間發(fā)生自然損壞所需修繕費用依處理原則 是 各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)； 為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。 054 與 物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同是 業(yè)主委員會 055 物業(yè)管理用房的所有權(quán) 依法屬于業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 056 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù) 可以委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 057 業(yè)主對物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用 負連帶交納 責(zé)任。 058 建設(shè)單位負責(zé)交納的物業(yè)服務(wù)費用已是 竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)。 059 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 應(yīng)當(dāng)向 最終用戶 收取有關(guān)費用。 060 物業(yè)服務(wù)公司因管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的， 應(yīng)賠償業(yè)主損失。 061 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視費用不得 向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用 062 物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的規(guī)定 有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 063 物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的應(yīng)當(dāng)征得 業(yè)主委員會的同意。 064 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為 應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 065 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)生安全事故時 采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 066 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù) 由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。 067 業(yè)主需要裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)事先告知 物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 068 專項維修資金屬于 業(yè)主所有 069 專項維修資金的用途 是專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 070 責(zé)任人在物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時 應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。 071 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益 應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 072 建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的法律責(zé)任 是由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 073 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的法律責(zé)任 是由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 074 物業(yè)服務(wù)收費的原則 是合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)。 075 物業(yè)服務(wù)收費實行 政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 076 物業(yè)服務(wù)收費包方式 包干制和酬金制等形式。 077 包干制 是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式 。 078 酬金制 是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計