【正文】 13樓 元 /m3 850 略低 4 樁基礎(chǔ)工程 45樓 元 /m3 900 持平 5 砼及鋼筋砼工程 13樓 元 /m3 1400 持平 6 砼及鋼筋砼工程 45樓 元 /m3 1450 持平 上表對比情況顯示，三大分項工程的單位造價幾乎均與指標(biāo)持平，反映某項目項目在這幾個分項工程方面經(jīng)濟(jì)性一般。 三，成本分析 1，主要工料指標(biāo)（每 100 m2建筑面積） 序號 項目 單位 某項目指標(biāo) 信息價指標(biāo) 對比情況 1 13樓 2 人工 工日 略高 3 鋼筋 T 偏高 4 砼 m3 偏高 5 模板 m3 略高 6 砌塊 m3 偏低 7 45樓 8 人工 工日 偏低 8 鋼筋 T 偏高 6 砼 m3 偏高 7 模板 m3 略高 8 砌塊 m3 偏低 上表對比結(jié)果顯示 ，鋼筋、砼指標(biāo)均偏高，經(jīng)濟(jì)性較差 。另外 13樓用工較多，主要原因是其中 多數(shù)戶型含室內(nèi)裝修。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 2， 土建工程成本構(gòu)成分析 ①各項費用比例 序號 項目 13樓 45樓 造價 (元 ) 占比重 造價 (元 ) 占比重 1 人工費 14,327, % 14,069, % 2 材料費 36,671, % 25,548, % 3 機(jī)械費 9,039, % 11,496, % 4 費用 11,739, % 12,044, % 5 稅金 2,380, % 2,588, % 合計 74,158, 100% 65,747, 100% ②分部分項工程造價比重 序號 項目 13樓 45樓 造價（元） 占比重 造價（元） 占比重 1 土石方工程 1,341, % 1,181, % 2 磚石工程 2,073, % 2,092, % 3 砼及鋼筋砼工程 42,344, % 36,675, % 4 樓地面工程 1,355, % 2,049, % 5 屋面工程 2,624, % 2,825, % 6 裝飾工程 9,605, % 7,390, % 7 腳手架工程 5,002, % 2,751, % 8 垂直機(jī)械運輸費 5,147, % 5,474, % 9 超高補(bǔ)貼費 3,001, % 4,120, % 10 簽證 1,664, % 747, % 合計 74,158, 100% 65,747, 100% 3， 項目建安成本構(gòu)成分析 建安成本項目 造價（元） 指標(biāo) 比重 (%) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 一、前期工程費用 489, ⑴臨電施工 115, ⑵通信管線及 遷移工程 35, ⑶電纜鋪設(shè)工程 10, ⑷泵房遷移（含消防費用） 214, ⑸周邊建筑物監(jiān)測（地質(zhì)） 115, 二、巖土工程 3,997, 三、基礎(chǔ)工程 14,884, ①樁基工程 (含大臨 ) 15,113, ②沉降觀測費 8, 四、主體工程 233,213, ⑴ 15樓主體工程 139,906, ⑵分包工程 16,721, a、塑鋼、鋁合金門窗制安 8,359, b、防火門供貨及安裝 2,710, c、入戶門制作安裝工程 1,351, d、人防工程 1,250, e、 13樓送裝修房木地板制安工程 777, f、 45樓觀光電梯玻璃罩工程 607, g、 13樓送裝修房戶內(nèi)門制安工程 509, h、煙道工程 422, i、 15樓外墻涂料工程 327, j、 13樓送裝修房門檻石、窗臺板制安工程 123, k、白蟻防治工程 120, l、水池防護(hù) 91, m、 45樓地下室外墻防水工程 38, n、觀光電梯井道涂料工程 32, ⑶甲供材 22,043, a、 15樓外墻面磚及 13樓內(nèi)墻磚 7,026, b、商品砼 14,747, c、 45樓煙道耐火磚耐火泥 52, d、 45樓外墻文化石 217, 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ⑷安裝工程 49,295, a、常規(guī)水電 21,255, b、消防工程 5,890, c、通風(fēng)空調(diào) 1,993, d、變配電設(shè)備及安裝 3,906, e、發(fā)電機(jī)組消聲環(huán)保 58, f、發(fā)電機(jī)設(shè)備安裝 110, g、電梯設(shè)備及安裝 13,717, h、燃?xì)夤こ? 2,366, i、水電甲供材 2,063, ⑸裝修工程 5,247, ①住戶大堂裝飾 1,044, ②裙房外墻裝修 4,203, 五、室外配套工程 11,842, ①小區(qū)智能化 1,177, ②安裝類 2,005, ③景觀類 7,500, ④道路 370, ⑤信報箱制安費用 150, ⑥永久性導(dǎo)示系統(tǒng) 250, ⑦泳池設(shè)備 226, ⑧泳池裝修 93, ⑨垃圾中轉(zhuǎn)站 六、工程其他費 5,087, ①工程監(jiān)理費 1,400, ②燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費 75, ③工程勘察（詳勘） 95, ④工程設(shè)計費 3,316, ⑤工程造價咨詢費 200, 合 計 269,514, 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 第三部分 幾個典型事例的回顧和總結(jié) 1, 三算單辦理 由于小業(yè)主 辦理房產(chǎn)證需要定額站核準(zhǔn)的三算單，為了實現(xiàn)房產(chǎn)證的及時辦理（按規(guī)定應(yīng)在入伙后 150天之內(nèi)），我部根據(jù)公司部署，在結(jié)算未完的情況下著手辦理三算單。同時，為了配合財務(wù)成本核算方面的需要，三算單的審定造價越大越好，但是，三算單是建設(shè)主管部門出具的合法文件，是施工單位向建設(shè)單位要求付款的合法依據(jù)。因此，既要使施工單位配合及早辦理，又要達(dá)到造價偏高的要求，還要防范公司的風(fēng)險，這的確是一項難度較大的工作。我們先后三次辦理三算單，前兩次均因南京三建的不配合而擱淺，后經(jīng)多方努力才終于完成任務(wù)。一方面基本保證了房產(chǎn)證辦理的時 間，另一方面核準(zhǔn)造價中加入總包單位承包范圍之外的工程造價 9356 萬元，且比實際結(jié)算造價高出 2868萬元（詳見下表） 。 序號 項目名稱 核準(zhǔn)造價（萬元） 結(jié)算造價（萬元） 核準(zhǔn)高出結(jié)算造 價（萬元） 分歧造價（萬元） 一 分包工程及甲供材 1 人防工程 2 防火門及門窗工程 3 小區(qū)智能化 115 4 燃?xì)夤こ? 5 消防工程 589 6 室外給排水 7 高低壓設(shè)備安裝 0 8 10kv 外線電纜安裝 0 9 自動扶梯 10 日立電梯 11 貨梯 33 12 發(fā)電機(jī) 82 13 環(huán)網(wǎng)柜 2 14 干式變壓器 46 46 0 15 低壓配電柜 150 16 空調(diào)設(shè)備 123 123 0 17 面磚 480 18 給水設(shè)備 28 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 19 衛(wèi)生潔具 18 18 0 20 開關(guān)插座 33 33 0 21 電線電纜 206 206 0 22 拋光磚等 220 220 0 23 電子鎖 34 34 0 24 應(yīng)急燈 0 25 吸頂燈 0 26 ?；u等 0 27 砂巖 12 12 0 28 文化石 0 29 商品砼 1000 1350 350 30 煙道工程 31 觀光電梯玻璃外罩 131小計 二 13樓主體工程 三 45樓主體工程 7920 一 ~三合計 通過這件 事，我們總結(jié)出經(jīng)驗如下： ① 首先必須 做通施工單位的工作 ，使之配合，最好在合同中明確有關(guān)時間、內(nèi)容（如在其承包總造價中包括分包和甲供部分的造價）、數(shù)額的要求； ② 為 防范風(fēng)險 ，一方面在雙方蓋章的相關(guān)結(jié)算書上 注明 只作為三算單辦理的文件不是雙方付款依據(jù)，另一方面，設(shè)法使施工單位在甲乙雙方確認(rèn)真正的結(jié)算數(shù)據(jù)之前 拿不到 定額站出具的三算單； ③ 做好咨詢公司 的工作，保證在造價的數(shù)額上和時間上滿足我們的需要，并不會做不利于我方而利于施工單位的事； ④ 通過我們自己的關(guān)系或咨詢公司的關(guān)系 做好定額站的工作 ，使之不會節(jié)外生枝 ； ⑤ 公司作好兩手準(zhǔn)備，由開發(fā)部盡量 做通國土局的工作 ，萬一三算單不能及時辦理，也不致嚴(yán)重影響房產(chǎn)證的辦理； ⑥ 我們必需全面而深入地掌握三算單辦理的所有細(xì)節(jié)要求， 保證所需資料的完備 ，在辦理中爭取主動。 總之，三算單的辦理，是我部配合公司項目建設(shè)過程的一個重大事項，各個項目的背景和情況不同（如投資主體的比例，施工單位的具體情況），可能出現(xiàn)不同的問題，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 需采用不同的辦理方式。不論怎樣，我們都要認(rèn)清情況，明確目的，在解決問題的過程中積累經(jīng)驗。 2， 4樓電梯大堂的結(jié)算 4樓電梯大堂原經(jīng)過招標(biāo)確定由廣東鵬達(dá)施工 ，后因照顧某種特殊關(guān)系而轉(zhuǎn)由深圳市建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司，具體負(fù)責(zé)人是李大榮（此人與土地合作方有親戚關(guān)系）。合同于 2020 年 3 月 6 日 簽定，合同價定為 萬元，略低于與廣東鵬達(dá)所簽合同的 萬元，（計算公式： *370000/= 元）。工程竣工時間為 2020 年 8 月 20 日 。 8月 23 日，收到李大榮報來的結(jié)算書，結(jié)算申報總價￥ 元，超出合同價￥ 元。當(dāng)時正是總包工程結(jié)算壓力很大，時間極為緊張的時期，但此事因關(guān)系到朗園項目 的合作方，公司某位副總督促我們盡快完成，于是部門經(jīng)理安排預(yù)算人員在周末加班審核此項結(jié)算，一周內(nèi)完成了初審和復(fù)核。由于結(jié)算資料中沒有竣工圖作為工程量計算依據(jù)，僅有 7份經(jīng)項目部簽署的《增加工程現(xiàn)場簽證單》，結(jié)算只能以合同加簽證的方式進(jìn)行。鑒于造價增加較大，且簽證內(nèi)容只有增加，沒有減少，為確保施工內(nèi)容的真實性和工程量的準(zhǔn)確性，我們辦理了會簽表，請項目部確認(rèn)①是否簽證內(nèi)容全是新增項目，與原承包合同內(nèi)容有無重復(fù)；②是否簽證中有對原承包內(nèi)容做更改，需扣減原合同造價的情況。十多天后，項目部將會簽表反饋回來，對我們的提問沒 有做任何正面答復(fù)。此時，預(yù)算部一再被要求盡快完成結(jié)算，我們只好先做出審核結(jié)果（ 萬元），并特別就其中問題做了情況說明。隨后，主管工程的副總專門召集預(yù)算部、項目部和原設(shè)計部的有關(guān)人員共同核實其施工內(nèi)容和數(shù)量，發(fā)現(xiàn)簽證單中確實包含較多原合同內(nèi)的施工內(nèi)容，存在應(yīng)扣減的部分未扣減的問題。但是，由于時間關(guān)系，這時已經(jīng)無法詳細(xì)核對每條簽證并實地測量具體數(shù)量了；而且，李大榮認(rèn)為甲方已經(jīng)簽證，說明甲方已經(jīng)認(rèn)可施工內(nèi)容和工程量，不能出耳反爾，加上他已經(jīng)在與我部核對過程中知道了 萬元的初審結(jié)果，所以不同意再作調(diào)整。 于是部門經(jīng)理親自與李大榮洽談，商定結(jié)算價為 49萬元。 另一方面，我部審核的單價在會簽過程中被某同事看后認(rèn)為有些價格偏高，并直接向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。對此，我們在結(jié)算辦理完成后，重新復(fù)查了原審核結(jié)果，嚴(yán)格按合同價、定額價和經(jīng)確認(rèn)的市場價計算。復(fù)查結(jié)果表明，合理的總價應(yīng)為 萬元，略低房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 于原審核的 萬元，但高于結(jié)算審定的 49 萬元 （詳見下表） 。原審核單價中存在未嚴(yán)格執(zhí)行合同價和定額價的現(xiàn)象，有的偏高，有的偏低，總體來說，土建施工內(nèi)容單價高于定額，裝飾施工內(nèi)容單價低于定額。 內(nèi)容 報價 審核價 復(fù)核價 簽證內(nèi) 容說明 增 加 簽 證 造 價 簽證 1 4樓電梯大堂 簽證 2 18591 4樓電梯大堂設(shè)計變更增加工程量 簽證 3 13920 11330 消防中心天花 簽證 4 59547 23樓之間增加 5樘玻璃門 簽證 5 甲供材改乙供 簽證 6 4樓 A， B電梯廳外部裝飾 簽證 7 1 臨時入伙，物業(yè)辦公室裝飾 合計 9 增加簽證含稅價 7 原合同造價 156000 156000 156000 含稅總價 7 應(yīng)扣材料超額量 0 最終造價 512020 （結(jié)算審定價： 49萬元） 經(jīng)過這件事，我們得到以下 幾點經(jīng)驗和教訓(xùn)。 ①結(jié)算必須 堅持原則 ，不受干擾，不論是來自公司內(nèi)部還是外部的干擾，不論是時間關(guān)系還是結(jié)算對方的特殊關(guān)系，都不應(yīng)成為影響結(jié)算質(zhì)量