高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室-估價(jià)課程設(shè)計(jì)-文庫吧
2025-05-18 12:51 本頁面
【正文】 無 房屋共有權(quán)證號(hào) 無 設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利 有 （二）估價(jià)對(duì)象他項(xiàng)權(quán)利描述 根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象 位 于安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū) 5棟 501室 2021年 11月 2日在中國建設(shè)銀行股份有限公司東四支行設(shè)有抵押；至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，抵押尚未解除。 （三）估價(jià)對(duì)象使用狀況 估價(jià)對(duì)象綜合情況 建 筑 結(jié) 構(gòu) 鋼 混 建 成 年 代 2021 裝 修 情 況 精裝修 綜合成 新率 8 產(chǎn) 權(quán) 性 質(zhì) 商品房 他 項(xiàng) 權(quán) 利 有 使 用 狀 況 自住 房屋用途 居住用房 主朝向 南 北 總樓層 5 所 在 樓 層 51 建筑物 類 型 板 樓 戶 型 結(jié) 構(gòu) 普通住宅 戶內(nèi)平面 布 局 較合理 小 區(qū) 環(huán) 境 好 車位狀況 地上停車場 臨街狀況 臨 街 估價(jià)對(duì)象裝修設(shè)備情況 內(nèi)部裝修 地 面 頂 棚 墻 壁 備 注 客廳 木地板 刮膩?zhàn)訃娡? 刮膩?zhàn)訃娡? 塑鋼窗 臥室 木地板 刮膩?zhàn)訃娡? 刮膩?zhàn)訃娡? 塑鋼窗 廚房 地 磚 刮膩?zhàn)訃娡? PVC 整體廚柜、抽油煙機(jī) 衛(wèi)生間 瓷磚 刮膩?zhàn)訃娡? 瓷磚 電熱水器、座便器 陽臺(tái) 瓷磚 涂料 瓷磚 塑鋼窗 外部裝修 樓梯間 木地板 噴涂 噴涂 —— 屋面 平屋面 外墻 噴涂 戶門 平開門 外窗 塑鋼窗 設(shè)施設(shè)備 水衛(wèi) 暢通，器具完好 電氣 線路裝置完好，絕緣良好 暖氣 市政供暖 燃?xì)? 燃?xì)夤艿? （四）估價(jià)對(duì)象區(qū)域狀況 估價(jià)對(duì)象位于合肥市高新區(qū)， 香樟大道和黃山路交叉口，大蜀山腳下綠城桂花園 。其所處地理位置交通便捷，周圍市政設(shè)施齊全，商服配套設(shè)施較齊全，能滿足該居住性物業(yè)的要求，詳見下表 居住社區(qū)成熟度 居住用地比例 高 居住小區(qū)規(guī)模 較大 小區(qū)入住率 高 社區(qū)發(fā)展完善程度 完善 居 民 構(gòu) 成 商住區(qū) 小 區(qū) 品 質(zhì) 高檔社區(qū) 交通便捷度 道路通達(dá)度 臨交通型主干道 公 交 線 路 運(yùn)通 158/801路 區(qū)域主要道路 香樟大道 距公交站點(diǎn)距離 近 距主干道距離 近 距地鐵（城鐵）站距離 遠(yuǎn) 公建配套情況 周邊商服配套 華聯(lián) 超市 附近文化教育機(jī)構(gòu) 天一 小學(xué) 附近醫(yī)療機(jī)構(gòu) 天樂 醫(yī)院 幼兒園 無 附近公園 街心公園 其 他 中國建設(shè)銀行 基礎(chǔ)設(shè)施配套情況 七通一平 (市政供暖 ) 估價(jià)對(duì)象所處環(huán)境 較好 四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2021 年 11 月 2 日 六、價(jià)值定義 本報(bào)告中的 估價(jià)結(jié)果是為委托方以估價(jià)對(duì)象進(jìn)行抵押貸款提供參考依據(jù)，所評(píng)估出的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀使用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值是在市場價(jià)值基礎(chǔ)上，考慮了快速變現(xiàn)因素的價(jià)值。 七、估價(jià)依據(jù) 有關(guān)政策法規(guī)和文件： 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《 合肥 市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（ 合肥 市人民政府 2021 年第 5 號(hào)令）、《 合肥 市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見》等。 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》【國標(biāo) GB/T 50291— 1999】 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》【國標(biāo) GB/T 18508— 2021】 評(píng)估相關(guān)的資料 《房屋所有權(quán)證》【 合肥 房權(quán)證市 高新 私字第 3621013 號(hào) 】復(fù)印件 委托方身份證復(fù)印件 估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。 八、估價(jià)原則 此次估價(jià)在獨(dú)立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實(shí)操性原則。 合法原則 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象已取得《房屋所有 權(quán)證》，具備合法性。 最高最佳使用原則 在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價(jià)對(duì)象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。 替代性原則 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。本次評(píng)估中采用市場比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)，即是依據(jù)該原則。通過調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例，以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀價(jià)格，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。 謹(jǐn)慎原則 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估公開的市場價(jià)值，不低估知悉的法 定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場實(shí)際交易情況和估價(jià)對(duì)象的租賃收益情況不高估市場價(jià)值。 九、估價(jià)方法 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地勘查后，根據(jù)本次評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場比較法和收益法作為本次估價(jià)的基本方法。這是出于以下考慮：一是目前估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場交易較為活躍，符合市場比較法的應(yīng)用條件；二是同類房地產(chǎn)出租市場十分活躍，租金水平比較透明，所以采用收益法。 具體估價(jià)步驟如下： 市場比較法是根據(jù)替代原則，選取同一供需圈內(nèi)、同一性質(zhì)、同 一結(jié)構(gòu)類型的近期內(nèi)已發(fā)生交易的三個(gè)交易案例，參照該案例的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，求取估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)現(xiàn)值。 收益法：是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值
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