【正文】 實例的資產評估工作，在 對比幾種方法的結果上得出了較為理想的基于基權定價理論的租賃資產的價值評估結果。高佳卿從期權理論出發(fā)，對傳統(tǒng)投資所運用的決策分析方法進行了深入的解析，找出了其不足之處，并在此不足之處上構造出一個全部的投資分析模式及體系，具有良好地應用前景。大量的評估實踐為各類經濟活動提供了價值發(fā)現和衡量的作用，在實務操作方面積累了豐富的經驗。但是與這些豐富的經驗相比，資產評估理論的研究卻要滯后的多。理論的缺乏不僅影響了評估專業(yè)的發(fā)展，同時也制約了行業(yè)服務水平的提升。 研究內容與結構 本文在實習發(fā)現問題的基礎上，查閱國 內外相關文獻資料及農信社的基本介紹，對山東省海陽市農信社資產評估進行分析并及時發(fā)現目前存在的問題，進行深入性分析， 提出具有可操作性的解決方法和策略。本文的框架如圖 11 所示。 山東科技大學大學學士學位論文 9 本文內容 共分為六 個部分。 第一部分為緒論，這一部分主要講述了研究的背景及意義 ，把資產評估和海陽市農信社相結合 ，并對國內外相關可以的研究及相關的理論研究，在此基礎上提出了本文的主要研究內容及研究基本思路與方法。 第二部分主要對 資產評估的基本概念進行闡述，列出常用的資產評估的使用方法 并具體分析 ，為后面對策的提出提供幫助 。 第三部分 對農信社 簡單的介紹，主要對機器設備、房地產、無形資產 、資產價值進行合理的評估預測 進行分析研究。 進而引出在評估中從內部環(huán)境和外部環(huán)境分析出來的問題 。 第四部分提出在農信社在資產評估中存在的問題，從內部環(huán)境問題和外部環(huán)境問題進行分析，分類詳解。 第五 部門針對上述在山東省海陽市農信社對資產評估研究中發(fā)現的問題，提出有力的建議和解決措施， 實行集中管理， 減少因評估存在的問題而帶來較大的經濟損失。 第六 部分對上述研究進行總結，得出最終的結論，對農信社評估的發(fā)展前景進行理想展望 。 圖 11 論文框架 提出問題 理論依據 分析問題 解決問題 總結 研究背景和意義 相關概念的闡述 資產評估現狀及存在問題分析 提出解決對策，以有效提高資產評估水平規(guī)避風險 研究成果和不足 山東省海陽市農信社資產評估中存在的問題分析與對策研究 10 研究思路與方法 研究思路 本文從山東省海陽市農信社資產評估發(fā)展現狀出發(fā)，通過參考國內外文獻綜述來敘述資產評估，了解 農信社評估的資產類型 的整體情況，在實習中用到的評估方法介紹，最后對山東省海陽市農信社資產評估的發(fā)展現狀及存在的問題進行具體的分析，進而分析這些問題產生的原因及解決對策，以改善目前的狀況。 研究方法 （ 1）文獻分析法： 根據研究課題查詢、收集、整理相關資料。主要通過在網上瀏覽關于資產評估的資料，查閱相關的專業(yè)書籍、論文提煉精華， 收集相關 資料。 （ 2）比較和歸納分析方法： 通過對機器設備、房地產和無形資產的評 估的比較，歸納出各自的特色之處 ； 將山東省海陽市農信社對資產評估與專業(yè)評估機構進行比較，發(fā)現存在的問題并找到解決的對策。 山東科技大學大學學士學位論文 11 2 資產評估 基本理論概述 資產評估的基本概念 資產評估 可以表述為：資產評估是專業(yè)機構和人員按照國家法律、法規(guī)以及 資產評估準則 ，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的 價值類型 ，運用科學方法，按照規(guī)定的程序和標準，對資產價值進行分析評定、估算。 下面就從農信社常用的資產評估方法進行 分析 ， 資產評估是農信社的一個分屬 部門 ，每年為中小型企業(yè)提供資產評估、抵押地產貸款的數目不容小覷，為維護經濟 社會穩(wěn)定發(fā)展做出了重要貢獻。 資產評估常用的方法 收益現值法 收益現值法 是將評估對象剩余壽命期間每年 (或每月 )的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。 農信社經常將 收益現值法 用于有收益企業(yè)的整體評估及 無形資產評估等。 這個 方法 在 國外用得最普遍，在國內 、在農信社內部 也是 技術型資產評估 的主要方法。它的出發(fā)點是資產的價值由使用所產生的效益大小決定，不考慮其成本。 農信社資產評估部 使用收益法的前提條件是：要能夠確定和 量化資產的未來獲利能力、凈利潤或凈 現金流量 ；能夠確定資產合理的折現率。對于收益可以量化的機器設備，可用 收益法評估 ，如生產線、成套化工設備等。 收益法的優(yōu)點在于它可以充分考 慮資產的各種貶值因素，并且，由于是用未來收益來衡量資產的價值， 農信社對資產進行評估后的 結果較容易被投資者所接受。其 局限性 是，大多數設備因為所預測的現金流量是由包括房屋、機器設備在內的固定資產、 流動資產 、土地、 無形資產 等整體資 山東省海陽市農信社資產評估中存在的問題分析與對策研究 12 產帶來的，很難量化到單臺機器設備上。預測未來收益和確定折現率的主觀因素較大，兩者直接影響評估結果的準確性和可信性。 在運用收益法評估時，應注意其 收益期限 不能是無限期；要考慮設備的技術含量、技術進步是否有提前淘汰被評估設備的可能性。稍有疏忽即將帶來風險。鑒于以上受到收益預測的限制等因素，故在 農信社的 評估工作中，收益法多作為一種補充法，用來確定設備的功能性貶值和經濟性貶值，同時用來分析企業(yè)是否存在無形資產。 重置成本法 重置成本法是在現時條件下，被評估資產全新狀態(tài)的重置成本減去 該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法。在農信社進行評估的過程中，最常用于在對使用的機器設備，因為機器設備受外界因素影響，會隨著時間的延長產生折舊、消耗，在農信社評估資產的過程中，要減掉這部門折舊資產， 根據該項資產在全新情況下的重置成本，減去按重置成本計算的已使用年限的累積折舊額，考慮功能變化、成新率 (被評估資產的新舊程度，如八成新、六成新 )等因素 ，評定重估價值；或者根據資產的使用期限，考慮資產功能變化等因素重新確定成新率，評定重估價值。重置成本法的計算公式是：被評估資產價值 =重置全價 實體性陳舊貶值 功能性陳舊貶值 經濟性陳舊貶值或被評估資產價值 =重置全價 成新率 。 其中，重置全價是指被評估資產在全新狀態(tài)下的重置成本。 市場比較法 市場比較法是根據公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象是不完全 相同，則需要根據評估對象與參照物之間的差異對價值的影響作出調整 。 影響機器設備市場價值的主要是 比較因素。比較因素是一個指標體系，它要能夠全面反映影響價值的因素。不全面的或僅使用個別指標所作出的價值評估山東科技大學大學學士學位論文 13 是不準確的。一般來說，設備的比較因素可分為四大類，即個別因素、交易因素、地域因素和時間因素。 市場比較法評估機器設備，要求有一個有效 、 公平的市場。有效是指市場所提供的信息是真實可靠的，評估參照物在市場上的交易是活躍的。而公平是指市場應該具備 公平交易 的所有條件，買賣雙方的每 一步決策都是在謹慎和充分掌握信息的基礎上作出的，并且假定這價格不受不適當刺激的影響。 山東省海陽市農信社資產評估中存在的問題分析與對策研究 14 3 山東省海陽市 農信社 資產評估的現狀 山東省海陽市 農信社 簡介 農村信用合作社 （農信社）指經 中國人民銀 行 批準設立、由社員入股組成、實行 民主管理 、主要為社員提供金融服務的農村 合作金融 機構。 農村信用社 是獨立的企業(yè)法 人，以其全部資產對農村信用社債務承擔責任，依法享有民事權利。其財產、合法權益和依法開展的業(yè)務活動受國家法律保護。 其主要任務是籌集農村閑散資金，為農業(yè)、農民和農村經濟發(fā)展提供 經濟 服務 ；為需要資金擴大生產的中小企業(yè)提供資金抵押貸款業(yè)務等 。依照國家法律和金融政策規(guī)定，組織和調節(jié)農村基金，支持農業(yè)生產和農村綜合發(fā)展，支持各種形式的合作經濟和社員家庭經濟，限制和打擊高利貸。農信社分為以下部門，農信社合作社，農信社國際金融部門，政通農信社培訓學校，農信社信貸部門等，是目前有 銀監(jiān)會 和國務院雙重領導的部門 。 山東省海陽市農信社 隸屬于山東省煙臺市銀監(jiān)會，為便民利民提供小額貸款及資金抵押、 評估貸款等業(yè)務， 及時跟進企業(yè)的資金、結算、信息等方面的需求， 目前信貸支持的行業(yè)主要有生產制造業(yè)、農副產品加工業(yè)、旅游業(yè)，扶持的政府重點項目有核電配套產業(yè)、海陽港、亞沙會建設等，從企業(yè)需求出發(fā)提供服務支持 ， 資產評估在這里 得到了廣泛的運用，在海陽市農信社的日常業(yè)務中發(fā)揮了 重 要 作用 。 山東省海陽市 農信社 目前 的資 產評估 現狀 山東省海陽市農信社 資產評估目前發(fā)展重點放在 對機器設備 、 房地產和無形資產 三方面 的評估 ， 在日常業(yè)務中，將資產評估方法與各類資產相結合，按照自身的實際情況作出具體的判斷 ，以下 對各種評估 的發(fā)展現狀進行具體的分析。 山東科技大學大學學士學位論文 15 對機器設備評估 機器設備 在農信社資產評估中占了主體地位，這 是一個廣義的概念，既包括 了自然科學領域所指的機器設備、單臺的機器設備，還包括為了實現總體 功能，由若干獨立單臺設備組成的設備組及設備組組合，如生產線、車間等 。 機器設備的評估范圍 （ 1） 凡是屬于企業(yè)固定 資產管理和使用范圍的機器設備都屬于評估范圍，不論在企業(yè)賬內還是賬外。 （ 2） 對于小型基礎等構筑物以及隨機器設備購入的技術性無形資產、涉車材料及備件等歸入設備一起評估，但對于大型獨立建筑物的附屬設備則歸入房屋建筑物評估范圍。 （ 3） 對具有機器設備的重要特征，但未列入機器設備管理范圍的對象如融資租入的機器設備，一般都可以作為機器設備評估，但需要進行專項說明。 利用市場法 對機器設備的 評估步驟 （ 1） 鑒定被評估對象?？疾齑u估機器設備 ,并對其性能結構、新舊程度等作必要的技術鑒定 ,以獲得該設備的基本 經濟技術參數 ,為市場數據資料的搜集及參照物的選擇提供依據。 （ 2） 選擇參照物。根據評估的特定目的、待評估設備的有關經濟技術 參數 ,按照可比性原則選取參照物。參照物的選擇一般應在兩個以上。首先應考慮選擇市場上已成交的交易案例中的機器設備作為參照物。若市場上沒有與被評估設備相同或類似的成交設備 ,也可考慮有標價或報價的相同或相似設備作為參照物。 （ 3） 對可比因素進行比較分析。通過對待評估設備與參照物的對比分析，確定被評估設備和參照物之間的主要差異因素 ,并將差異進行量化 。 山東省海陽市農信社資產評估中存在的問題分析與對策研究 16 一般情況下，被評估設備和參照物之間的差異主 要有 : 銷售時間的差異 ,結構、性能的差異 ,新舊程度的差異 ,銷售數量的差異 ,付款方式及供求狀況的差異等。找出主要差異后 ,對其作用程度要予以量化、調整。 （ 4） 計算確定評估結果。在分析的基礎上，對參照物的市場交易價格進行調整，確定評估值。由于評估時的參照物不止一個，因而會出現若干個評估值，因而也就需要結合每個比準價值及其參照物的情況，分析給出最終評估結論。 對房地產評估 房地產 評估 全稱房地產價格評估 ,由持有 合格證書 的專業(yè)人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響 房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不 是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來 。 在農信社對房地產進行評估時，要綜 合考慮各種因素，如經濟因素、周邊發(fā)展情況、發(fā)展前景、使用年限等因素，進行實地考察 再決定是否通過對該企業(yè)房地產的評估貸款業(yè)務。 對房地產評估可使用的評估方法 （ 1） 成本法。這里主要用到的是 重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所 需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規(guī)范確定房屋 成新率 ，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 （ 2） 市場比較法。 挑取 市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產 的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較山東科技大學大學學士學位論文 17 強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。 （ 3） 收益法 。 不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為 收益還原法 。房地產價值 =房地產純收益 247。 收益還原利率。 對無形資產評估 無形資產是指不具有物質實體但必須與一定物質實體結合，它的存在和使用能對生產經營較長時間發(fā)揮作用并帶來經濟效益的資產 。 無形資產 的評估范圍 無形資產