【正文】 有限公司、福牌包裝材料有限公司、汽車運(yùn)輸總公司 曲靖市塑料二廠、滇東北汽車配件市場、萬事達(dá)汽配城 ： 曲靖江南春游樂度假中心、太陽石大都會、龍泉浴中池、天天鮮魚店 由此看出，地塊周圍配套設(shè)施 尚 不完善，地塊 所處 待發(fā)展片區(qū) ，城鎮(zhèn)的待開發(fā)結(jié)合部 。 第 二 章 、市場分析 一 、曲靖房地產(chǎn)市場狀況 曲靖市房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅猛 ,開發(fā)商已達(dá) 50多家 ,大多以經(jīng)濟(jì)房建設(shè)為主 ,整體房價偏低 ,極大地刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)市場 ,基本無空房 ,在云南省市場除昆明外是做得最好的 。預(yù)計今后 5 年內(nèi)曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)投入不會低于 140億元 ,將極大地拉動建筑建材、冶金、家電、家具、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 在 2021 年，曲靖市經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)和小區(qū)建設(shè)都進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。曲靖市房地產(chǎn)開發(fā) 計劃 投資 億元， 施工面積 萬平方米，其中新開工面積 萬平方米，竣工面積，銷售額達(dá) 億元，預(yù)售商品房面積達(dá) 萬平方米，曲靖市以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的城鎮(zhèn)多層次住房供應(yīng)體系已逐步建立。 曲靖 市 房地產(chǎn)企業(yè) 有 麒麟地產(chǎn)開發(fā)的“爨園小區(qū)”、立得地產(chǎn)的“立 得江濱花園”、鴻泰地產(chǎn)的“翠峰雅苑”、安廈地產(chǎn)的“西苑小區(qū)”、云建地產(chǎn)的“珠江花園”、飛龍地產(chǎn)的“建設(shè)花園”、市房地產(chǎn)的“滇東佳園”、境勝地產(chǎn)的“家園小區(qū)”、沾益縣房地產(chǎn)的“玉林花園”、保利基房地產(chǎn)的“保利家園”、紅日地產(chǎn)的“紅日花園”、東盛地產(chǎn)等 。而 在昆明成功開發(fā)了“陽光花園”、“陽光 A 版”的云電陽光房地產(chǎn)公司， 也將觸覺伸到了曲靖，在2021 年開發(fā)推出了“曲靖陽光花園”。 二 、曲靖市樓盤分析 曲靖陽光花園 1. 項(xiàng)目與城市的關(guān)系 社區(qū)地處曲靖市南片開發(fā)區(qū) ,位于曲陸高等級公路以西，昆曲與曲陸立交橋往南 公里處 ，北面與曲靖市公務(wù)員小區(qū)緊緊相鄰。社區(qū)周邊要擬建大型商業(yè)步行廣場。 2. 開發(fā)商 /發(fā)展商狀況 曲靖云電陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 4 月 5 日，由云南云電陽光房地產(chǎn)股份有限公司和曲靖東電實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司共同籌資組建。云南云電陽光房地產(chǎn)股份有限公司是云南知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，先后在昆明開發(fā)過“陽光花園”等項(xiàng)目，目前已取得一級開發(fā)資質(zhì)證書。 3. 項(xiàng)目狀況 1) 項(xiàng)目名稱：曲靖陽光花園 2) 詳細(xì)地址： 曲陸高等級公路 處（中級人民法院旁） 3) 售樓電話： （ 0874） 3395966 3395977 3395988 3395999 4) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營銷企劃 5) 項(xiàng)目占地面積 畝（ 公頃） 6) 總建面積 80 萬㎡ 7) 市場類別： 由 56 棟多層和 54 棟別墅組成大型住宅小區(qū) 8) 容積率： 9) 綠化率 48% 10)規(guī)劃總戶數(shù) 1414 戶（一 期 ） 11)面積范圍 ㎡ —— ㎡（建筑面積） 12)施工單位：四川長城建筑集團(tuán) 13)面積配比：（共 25 種戶型） 戶型 建筑面積（㎡） 格局 備注 A1 2+2+1 B1 3+2+1 C1 3+2+2 C2 3+2+2 ＊ D1 3+2+2 ＊ D21 3+2+2 ＊ D22 3+2+2 ＊ E1 3+2+2 ＊ E2 3+2+2 ＊ F1 3+2+2 ＊ F2 3+2+2 G1 4+2+2 G2 4+2+2 H1 4+2+2 B11(頂躍 ) 4+2+2+2（露臺） C21(頂 躍 ) 3+2+2+2（露臺） E11（躍 ) 4+2+2+2（露臺） L1 聯(lián)排別墅 4+3+4+2（露臺） L2 聯(lián)排別墅 5+2+4+1（露臺） L3 L4 聯(lián)排別墅 4+3+4+1（露臺） S1 雙拼別墅 4+3+3 S2 雙拼別墅 4+2+3 S3 雙拼別墅 4+2+3 D1 獨(dú)立別墅 4+3+3（露臺） D2 獨(dú)立別墅 4+2+4+1（露 臺） 【注】表格中帶“＊”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型 4. 社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營狀況 社區(qū)內(nèi)有會所、幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、健身娛樂中心等。 5. 項(xiàng)目銷售狀況分析 1) 銷售價格體系： A. 商品房： 起價： 1060 元 /㎡ 均價： 1380元 /㎡ 最高價： 1460元 /㎡ 總價范圍： 12 萬 —— 35 萬 B. 別墅 起價： 1960元 /㎡ 均價： 2080元 /㎡ 最高價： 2160 元 /㎡ 總價范圍： 40萬 —— 60萬 C. 商鋪價格及銷售情況： 3180 元 /㎡，已售出一部分 D. 車位價 格及銷售情況： 室內(nèi)車庫共 331 個車位，建筑面積 ㎡（其中集中車庫共 133個車位，建筑面積 ㎡；獨(dú)立車庫共 198 個車位，建筑面積 ㎡）以上停車位數(shù)及建筑面積均為多層住宅部分停車庫，不包括別墅組團(tuán)內(nèi)車位數(shù)）。 車位價格： 2500 元 /㎡ 2) 銷售率： 70%左右，集團(tuán)購買了一部分。 3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況： A. 銷售現(xiàn)場評價：售樓部為獨(dú)立兩層框架建筑，總建筑面積為 1815 ㎡。一個大規(guī)模的沙盤，一個銷控臺，十張洽談桌，布置比較大氣。 B. 銷售人員評價： A、人員數(shù)量： 8 人 B、著裝情況：統(tǒng)一 C、服務(wù)態(tài)度：一般 D、專業(yè)水平：一般 C. 銷售推廣：案場外圍墻有統(tǒng)一廣告，在 昆曲與曲陸立交橋旁有一塊大型戶外廣告 。 6. 未購因素分析 在曲靖市區(qū)樓市中屬于價格較高的樓盤。 7. 項(xiàng)目實(shí)施情況 1) 開工時間： 2021 年 9 月 10日 2) 開盤時間： 2021 年 3 月 17日 3) 交房時間： 2021 年 2 月 28日 8. 交房標(biāo)準(zhǔn) 1) 室外：外墻涂料、局部貼外墻外墻面磚 2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙 找平 3) 衛(wèi)生間：配衛(wèi)生潔具，地面以上 米高部位采用內(nèi)墻磚貼面， 米高以上部位及頂棚為雙飛粉刮白，地面防滑地磚。 4) 廚房：內(nèi)墻磚滿貼，地面防滑地磚，屋頂雙飛粉刮白，預(yù)留排風(fēng)口。 5) 窗：鋁合金窗 6) 分戶門：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門 7) 陽臺門：鋁合金門 8) 太陽能安裝到位，電熱水系統(tǒng)線路衛(wèi)生間敷設(shè)到位，戶內(nèi) 6 個回路供電，設(shè)動力（電炊）線路，戶內(nèi)選用優(yōu)質(zhì)開關(guān)插座，客廳、主臥室各設(shè)一個有線電視端口及電話線路端口。 9. 配套費(fèi)收取情況 配套設(shè)施費(fèi)暫時不收取，（包括有線電視、數(shù)據(jù)終端、可視對講、太陽能等），與團(tuán)購業(yè)主商量再定。 10. 物業(yè)管理 物 管公司未定，物管費(fèi)分為 多層住宅：住宅 元 /㎡ /月，商住 1 元 /㎡ /月，車位 元 /㎡ /月。 別墅：住宅 /㎡ /月，商住 1 元 /㎡ /月，車位 元 /㎡ /月。 11. 付款方式 一次性：無優(yōu)惠， 15 天內(nèi)付清 銀行按揭：無優(yōu)惠，工行， 8 成 20 年，首付 15 天內(nèi)付清 1) 組團(tuán)出入口及偏僻路段配置攝像頭，（彩色、黑白共用），組團(tuán)出入口車輛管理系統(tǒng)，組團(tuán)周邊設(shè)主動紅外對射防盜報警系統(tǒng)，及電子巡更系統(tǒng)。 24 小時保安巡查、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)。 2) 單元入口設(shè)智能電控防盜鐵門及黑白可視樓宇對講系統(tǒng)，戶 內(nèi)設(shè)黑白可視對講分機(jī)，主臥室設(shè)應(yīng)急按鈕裝置。 13. 客源分析 區(qū)域消化為主，富源生意人也占了一部分。 14. 項(xiàng)目 SWOT 分析 ⑴優(yōu)勢分析：社區(qū)位于 曲靖市南片開發(fā)區(qū) ，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，有超市，幼兒園、小學(xué)校、醫(yī)院、健身娛樂中心等。該樓盤戶型面積范圍廣，房型多樣，可以滿足不同家庭的生活需要。 ⑵劣勢分析：該樓盤體量大，居住人口密度較高。社區(qū)所在的曲靖市南片開發(fā)區(qū)還有待發(fā)展，可能會隨著政府規(guī)劃實(shí)施后會日趨繁華，但就目前狀況而言交通不是很便利，周邊配套設(shè)施較少。 區(qū) 2021 年 06 月 10日 爨園小區(qū) 城市的關(guān)系 社區(qū)位于曲靖市南寧北路以東 ,南邊緊鄰麒麟?yún)^(qū)三中，北靠建寧東路。9 路公交車直達(dá)小區(qū)門口，交通便捷。社區(qū)周邊生活配套齊全，設(shè)有商貿(mào)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、六九醫(yī)院、新生小學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施。 /發(fā)展商狀況 曲靖市麒麟?yún)^(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司是一家隸屬于區(qū)政府的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立于一九九八年十一月，注冊資金 820 萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司以土地開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，下設(shè)區(qū)物業(yè)管理公司 、 金隆房屋置換公司均具備獨(dú)立法人資格。 爨園一期 爨園二期 公司開發(fā)過的麟瑞小區(qū)： 一期工程（共 487 套）：麟瑞園 Ａ組團(tuán) 占地 畝，九九年五月動工，建筑面積： ㎡ 。四 套別墅面積： ㎡ 。 二期工程（共 218 套）： Ｂ組 （麟豐園、麟錦園）， 2021 年動工，建筑面積 ㎡ 。 Ｃ組團(tuán)（共 126 套）：（麟豐園） 建筑面積： 18502 ㎡ 。 三期工程（共 284 套）： Ｄ組團(tuán)： 2021 年底動工，建筑面積： 31570 ㎡ 。 全部合計：建筑面積 ㎡ 。 1) 項(xiàng)目名稱：爨園小區(qū) 2) 詳細(xì)地址： 曲靖市南寧北路（區(qū) 3 中旁） 3) 售樓電話： （ 0874） 3516718 3250788 4) 營銷企劃狀 況：開發(fā)商自身進(jìn)行營銷企劃 5) 項(xiàng)目占地面積 80 畝 6) 總建面積 5 萬㎡ 7) 市場類別： 多層 8) 容積率： 9) 綠化率 45% 10)規(guī)劃總戶數(shù) 800 戶 11)面積范圍 76 ㎡ —— 155㎡（建筑面積） 12)面積配比： 戶型 建筑面積（㎡） 格局 備注 ＊ A1 3+2+2 ＊ A2 3+2+2 ＊ A3 3+2+1 ＊ A4 2+2+1 B 4+2+2 C 3+2+2 C1 3+2+2 D1 3+2+1 D2 2+2+1 E1 3+2+1 E2 3+2+1 F 3+2+2 J 2+2+1 K 153 4+2+2 【注】表格中帶“＊”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型 社區(qū)內(nèi)無配套設(shè)施 1) 銷售價格體系： A. 商品房： 起價： 1100元 /㎡ 均價： 1320 元 /㎡ 最高價： 1450 元 /㎡ 總價范圍： 9 萬 —— 23 萬 B. 車位價格及銷售情況 ：車位價格未定 2) 銷售率： 60% 3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況： A. 銷售現(xiàn)場評價：售樓部內(nèi)設(shè)