【正文】 ； 因此萬科以戰(zhàn)略高度，改變項目拓展方向，調(diào)整產(chǎn)品線，做好長期上的應(yīng)對準備，乃至于改變公司戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)方向。 ? 首先考慮的不是降價問題，但不是不考慮降價問題； 何時降價，降價多少對萬科而言，在企業(yè)經(jīng)營角度只是戰(zhàn)術(shù)問題。 企業(yè)反應(yīng) 綠地、 龍湖、遠洋、富力 等旗下多個樓盤出現(xiàn)價格松動 政策細則 樓市反應(yīng) 調(diào)控下的市場表現(xiàn) 1 續(xù)恒大之后，上海綠地成為首家跟進的企業(yè)。 根據(jù)易居觀察，綠地位于上海的公園一品、薔薇九里、諾丁山等多個樓盤打出了 。 位于昆山的項目綠地 21新城，也打出了買立減 2萬的廣告 。位于北京大興黃村的新里西斯萊公館項目 4月 27日開盤，開盤價格為 18500元 /平方米，低于周邊樓盤千元。 同時，根據(jù)觀點網(wǎng)北京資訊，北京部分主流開發(fā)商出現(xiàn)價格松動： 龍湖地產(chǎn)旗下通州區(qū)的龍湖 .蔚瀾香醍一次性付款有九五折優(yōu)惠； 遠洋地產(chǎn)及合景泰富位于朝陽區(qū)的遠洋公館及順義區(qū)的香悅四季，一次性付款九七折； 富力地產(chǎn)及綠城集團在順義區(qū)富力灣，以及朝陽區(qū)綠城北京誠園，亦給予九八折優(yōu)惠。 從恒大開始，大型開發(fā)商降價試水似乎有蔓延態(tài)勢。 企業(yè)反應(yīng) 太古地產(chǎn) 208億分拆計劃緊急剎車 政策細則 樓市反應(yīng) 調(diào)控下的市場表現(xiàn) 1 5月 7日，太古地產(chǎn)有限公司及母公司太古股份有限公司共同發(fā)布公告稱，認為在當前市況下進行全球發(fā)售是不明智之舉，因此決定擱置分拆上市計劃，有條件股息也將不會派發(fā)。 太古地產(chǎn)在去年 11月份香港股市向好的局面下，決定趁著高漲的估值氛圍融得一筆巨資，從而開拓內(nèi)地市場和償還一部分債務(wù)。但令所有市場人士始料未及的是，多重的利空因素在太古地產(chǎn)?臨門一腳?時接踵而至。 一連串的不利因素造成了太古地產(chǎn)分拆計劃的失敗，首先是歐洲債務(wù)危機導(dǎo)致全球股市低迷，引發(fā)國際認購方面不盡如人意，其次是國內(nèi)針對地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和緊縮銀根政策，極大的打擊了投資者的信心；再次是太古地產(chǎn)的資產(chǎn)定價稍顯激進，凈資產(chǎn)折讓率遠低于其他大型地產(chǎn)商。 太古地產(chǎn)分拆計劃的失敗，表示在當前市場環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)的上市及再融資計劃普遍不被看好，強行融資必須付出更高的代價。 企業(yè)反應(yīng) 調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，改變發(fā)展方式成為中國經(jīng)濟發(fā)展的共識 國家思維 政策發(fā)展 對調(diào)控的趨勢研判 2 2021年兩會以來， 國務(wù)院發(fā)展研究中心 發(fā)表的專家文選主要觀點如下： ? 林毅夫：應(yīng)對金融危機，短期與中長期結(jié)合的思考。 ? 劉世錦：十二五應(yīng)以發(fā)展方式的實質(zhì)性轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€。 ? 吳敬璉：走出危機的必由之路，關(guān)鍵是要從過去以投資和出口支撐的粗放增長模式，轉(zhuǎn)向主要依靠技術(shù)進步和效率提高支撐的集約增長模式。 ? 吳敬璉：警惕新一輪資產(chǎn)危機的可能性，寧可緩慢一些 ，但要穩(wěn)定回升，避免 W形的趨勢。 . ? 孟春：世界主要國家不動產(chǎn)稅改革經(jīng)驗、教訓(xùn)和借鑒 ? 隆國強：牢牢把握危機中的戰(zhàn)略機遇 ? 呂政：以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進發(fā)展方式的根本性轉(zhuǎn)變 市場走勢 ?去房地產(chǎn)化?成為經(jīng)濟改革的重要方向 國家思維 政策發(fā)展 對調(diào)控的趨勢研判 2 ?去房地產(chǎn)化?的基本思路是 —— 雖然房地產(chǎn)行業(yè)自身及對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動，對宏觀經(jīng)濟增長具有重要的意義，但是房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長的價值更多體現(xiàn)在短期上，而從中長期角度而言，房地產(chǎn)不僅不能成為持續(xù)的經(jīng)濟增長動力，反而會給經(jīng)濟長期增長帶來負面影響，對房地產(chǎn)的過分依賴會阻礙經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及產(chǎn)業(yè)升級。 中國當前的?去房地產(chǎn)化?包括兩個方面，首先是要是減弱房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的比重和影響力，為改變發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)打下基礎(chǔ)。 其次是鑒于當前房地產(chǎn)對國家經(jīng)濟的重要影響，仍將保持房地產(chǎn)投資適度增長，但主要是增加保障房投資規(guī)模，合理控制商品房投資規(guī)模，在保持房地產(chǎn)投資增長的同時，減少商品房的投資比重。 說到底，房地產(chǎn)，只是宏觀經(jīng)濟大局上的一顆棋子，中央要長遠考慮如何下好這盤棋，房地產(chǎn)這顆棋子的重要性正在減弱，也必須要減弱。 市場走勢 4月 CPI同比上漲 % ，加息預(yù)期走強 國家思維 政策發(fā)展 對調(diào)控的趨勢研判 2 根據(jù)國家統(tǒng)計局 11日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示： 4月份居民消費價格（ CPI）同比上漲 %，創(chuàng)下了 18個月新高，而同期商業(yè)銀行一年定期存款利率僅為 %， 實際利率水平已為負值 。 4月份工業(yè)品出廠價格（ PPI）同比上漲 %， PPI增長的主要原因是大宗商品價格上漲，未來幾個月 PPI增速還將不斷走高， PPI的持續(xù)走高將會給 CPI帶來壓力。 4月份廣義貨幣供應(yīng)量 M2增長回落至 %，但仍處于歷史較高水平；狹義貨幣供應(yīng)量 M1再度出現(xiàn)反彈，同比加速 %， M2與 M1之間?倒剪刀差?繼續(xù)擴大。 M M1之間剪刀差擴大，表明貨幣活期化趨勢明顯，通脹風險正進一步加大。 從實際負利率，到貨幣活期化的趨勢，加息似乎已經(jīng)到了極為必要的時刻。 市場走勢 地產(chǎn)政策調(diào)控的系統(tǒng)思維基本成型 國家思維 政策發(fā)展 對調(diào)控的趨勢研判 2 從中國政府 2021年以來的房地產(chǎn)政策變化來看，政策調(diào)控正經(jīng)歷了從反應(yīng)式調(diào)控，轉(zhuǎn)變?yōu)樾袨榉绞秸{(diào)控，并進而發(fā)展為系統(tǒng)思維調(diào)控。 2021年以來房地產(chǎn)主要政策調(diào)控變化如下： 2021年的政策調(diào)控是就價格調(diào)控價格，是典型的反應(yīng)式思維，代表政策?國八條? 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》 ； 2021年開始，政策調(diào)控著力于通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)來調(diào)整房價，是行為模式型的思維方式，代表政策是? 90/70政策?； 2021年以來，政策調(diào)控思路開始轉(zhuǎn)型，一方面開始區(qū)分宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)調(diào)控；另一方面，認識到住房不僅是經(jīng)濟問題，更是民生問題。 2021年，?國十條?從住房的經(jīng)濟屬性和民生屬性，市場的供求結(jié)構(gòu)，保障房的目標和計劃， 政策調(diào)控的系統(tǒng)思維基本成型 。 市場走勢 ?國十條?嚴厲出乎預(yù)料，但體系尚未建立，調(diào)控并未結(jié)束 國家思維 政策發(fā)展 對調(diào)控的趨勢研判 2 市場走勢 經(jīng)濟 問題 住房信貸政策 住房價格 /漲幅 財政 問題 保障房建設(shè) 民生 問題 開發(fā) 貸款 住房貸款 地價 /土地款 供地量 /供地結(jié)構(gòu) 中央政府 地方政府 開發(fā)企業(yè) 購房者 銀行 /稅務(wù) 供房量 /供房結(jié)構(gòu) 保障房需求 住房稅收政策 房產(chǎn)稅成為產(chǎn)業(yè)政策尚未落下但必將落下的另一只靴子 國家思維 政策發(fā)展 對調(diào)控的趨勢研判 2 房產(chǎn)稅，換個角度理解，就相當于對住房貸款加息。 對于房產(chǎn)稅的推進， 其必要性已經(jīng)占據(jù)輿論主導(dǎo)，問題在于執(zhí)行性的爭議。 在必要性方面，現(xiàn)有調(diào)控體系包括了住房供應(yīng)、住房需求、住房保障等各個方面，但唯一沒有解決的是地方政府的土地財政問題，地方政府將沒有足夠的資金支持城市建設(shè)和保障房建設(shè)，這一環(huán)節(jié)不予補上，調(diào)控體系就無法持久，而用房產(chǎn)稅取代土地財政，成為地方政府的重要財政來源，是目前最為合適的改革方向。 在執(zhí)行性方面，房產(chǎn)稅已經(jīng)不存在立法和程序上的問題，其主要問題一是房產(chǎn)的價值評估體系，二是房產(chǎn)稅的征收體系，目前的爭議即是房產(chǎn)價值難以評估和征稅成本過