合肥都市豪庭項目全程營銷方案-文庫吧
2025-04-25 20:33 本頁面
【正文】 國際 柏景灣 水岸 云錦 萬家 華庭 國軒苑 翠竹園 天慶寓 言家 鼎好家 權(quán)重 地段資源綜合 2． 71 3． 53 2． 6 2． 15 2． 85 2． 85 3． 33 2． 98 地理位置 3 3． 5 3 2 3 3 3． 5 3 0． 25 交通條件 2 3 2 1． 5 2 2 3． 5 3 0． 2 市政配套 2． 5 3． 5 2． 5 2 3 3 3． 5 3 0． 2 不可控制污 染、干擾因素 3 4 3 3 3 3 3 3 0． 1 自然環(huán)境 3 4 3 3 3 3 3 3 0． 1 周邊社區(qū)成 熟度 3 3 3 2 3． 5 3． 5 3． 5 3 0． 1 項目規(guī)模 3 5 1 3 3 3 2 2． 5 0． 05 項目可提升 價值判斷 3． 75 4． 3 2． 55 2． 7 3． 15 2． 9 2． 6 2． 15 戶型設(shè)計 3 4 2 2． 5 3 3 3 2 0． 4 建筑風(fēng)格和立 面的設(shè)計、材質(zhì) 4． 5 4． 5 3． 5 2． 5 3 2． 5 2． 5 2． 5 0． 2 小區(qū)配套和 物業(yè)管理 4 4． 5 2 3 3． 5 3 2 2 0． 2 空間布局和 景觀設(shè)計 4 4． 5 3． 5 2． 5 3． 5 3 3 2． 5 0． 1 發(fā)展商品牌 和實力 4． 5 4． 5 3 3． 5 3 3 2 2 0． 1 其他因素 3． 5 3． 25 3． 5 2． 75 4 3． 5 3 2． 5 小區(qū)是否有 購物場所 3 3 3． 5 2 4 3 3 2． 5 0． 5 工程進度 （是否現(xiàn)房） 4 3． 5 3． 5 3． 5 4 4 3 2． 5 0． 5 項目綜合比 較分數(shù) 3． 15 3． 78 2． 67 2． 4 3． 07 2． 933 3． 042 2． 642 地段資源綜合 2． 71 3． 53 2． 6 2． 15 2． 85 2． 85 3． 33 2． 98 0． 55 項目可提升價 值判斷 3． 75 4． 3 2． 55 2． 7 3． 15 2． 9 2． 6 2． 15 0． 35 其他因素 3． 5 3． 25 3． 5 2． 75 4 3． 5 3 2． 5 0． 1 說明： 由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤類比因素，因此只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤類比因 打造合肥首席名流尊貴社區(qū) “都市豪庭”項目營銷策劃方案 8 素。我們列出了若干個類比因素，并分為五個等級：低等、中低等、中等、中高 等、高等，對應(yīng)的分值為 5 分，分值越大，表示等級越高。 對于本項目的分值判斷為假設(shè)存在的規(guī) 劃狀態(tài)下都為中等即 3 分，對于其他樓盤分值的判斷為相比較條件下的客觀量化標準指標，依據(jù)為樓盤現(xiàn)狀、未來預(yù)期以及行業(yè)經(jīng)驗。 權(quán)重是一個定級因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)，其數(shù)值的大小是根據(jù)樓市現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)鼐用竦南M習(xí)慣和行業(yè)慣例等因素而得出。 價格系數(shù)表： 項目 參數(shù) 美 邦 國 際 柏景灣 水 岸 云 錦 萬家 華庭 國軒苑 翠竹園 天慶 寓言家 鼎好家 現(xiàn)在均價（未含供暖） P 3350 3850 3650 3250 3400 3300 3500 3200 項目綜合比較分數(shù) S 3． 15 3． 78 2． 67 2． 4 3． 07 2． 933 3． 042 2． 642 價格系數(shù)（元 /平方米） T=P/S 1063． 49 1018． 52 1367． 04 1354． 17 1107． 49 1125． 32 1150． 75 1211． 20 價格系數(shù)權(quán)重 0． 15 0． 2 0． 15 0． 15 0． 1 0． 05 0． 1 0． 1 加權(quán)價格系數(shù)（元 /平方米） 1133． 34 備 注 說明：樓盤均價中的期房由售樓處的報價得出，現(xiàn)房由專業(yè)二手房公司提供交易價格綜合分析后得出。 將由上表得出的加權(quán)價格系數(shù)乘以本項目的綜合比較分數(shù)即： 1133． 34 3 = 3400． 00 元 /平方米 結(jié)論 : 運用市場比較法對周邊同質(zhì) (小 )高層樓盤分析判斷 ,以及本案產(chǎn)品的稀缺性 ,可以判定 都市豪庭高層住宅的市場銷售平均價格為 3400 元 /平方米 為了更好的把握市場切入點 ,建議底價不要太高 ,單價范圍可以拉大 ,建議每層差價在 70 元 /平方米左右 ! 這樣本案銷售單價范圍為 2715 元 /平方米 4400打造合肥首席名流尊貴社區(qū) “都市豪庭”項目營銷策劃方案 9 元 /平方米之間。 定價依據(jù) 對本案現(xiàn)場地理位置反復(fù)勘察、比較分析結(jié)合 合肥高層住宅項目價格定位水準； 詳細分析南淝河周邊同質(zhì)（?。└邔訕潜P的市場價格行情與銷售情況數(shù)據(jù)細化對本案樓盤各個環(huán)節(jié)考量因素； 借鑒結(jié)合實地消費者調(diào)查咨詢統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料； 綜合考慮采光、景觀、房型面積等各個要素，運用科學(xué)價格定位公式對三棟樓的平面、立面差價進行調(diào)整； 項目開盤先推出一定量首期房源（約占總可銷售戶數(shù)的三成），以適當(dāng)價格入市，試探市場承接力。若市場反應(yīng)強烈，則快速提高價格；如果時常反應(yīng)平穩(wěn)，則小幅度快頻調(diào)價；如果市場反應(yīng)平緩，則加大宣傳力度。同時保留一定的折價空間，用以價格促銷和應(yīng)對 關(guān)系客戶。 在持續(xù)銷售期間，應(yīng)將高、中、低質(zhì)房源的推盤比例控制在 2： 5： 3 的范圍內(nèi)，以利于平穩(wěn)支撐本案的市場銷售價格。 總體把握原則為：讓先期在“都市豪庭”購房的業(yè)主迅速享受物業(yè)升值，并運用各種宣傳策劃組合時刻將本項目調(diào)整在熱銷狀態(tài)。 打造合肥首席名流尊貴社區(qū) “都市豪庭”項目營銷策劃方案 10 市場推廣基本思路定位 賣點散發(fā)線路 A： 處于合肥新老城區(qū)的交匯點，擁有得天獨厚的地理位置 B： 周邊擁有完善的生活配套與旺盛的人氣 C： 濉溪西路區(qū)域唯一一處充滿現(xiàn)代生活需要的高品質(zhì)住宅社區(qū)景觀 D： 優(yōu)越超前的樓宇和
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