稅收籌劃案例分析(09財管)-文庫吧
2025-04-24 00:24 本頁面
【正文】 支出 (－ 93)。 例題 3 ? 錦程房產開發(fā)公司 2021年初開發(fā)某普通標準住宅項目 1萬平方米，截止到目前，住房銷售狀況良好，預計售房總收入可達 5600萬元。相應成本費用也基本結算完畢，其中，支付土地出讓金 750萬元，房地產開發(fā)成本 2500萬元，房地產開發(fā)稅金為 308萬元 (5600 ％，即應納的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加 )。由于公司不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，允許稅前扣除的房地產開發(fā)費用為 325萬元[(2500+750) 10％ ]。假如不考慮印花稅以及相關的費用，請根據該企業(yè)具體情況進行籌劃。 稅務分析 ? 按照現行土地增值稅相關規(guī)定，從事房地產開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計 20％的扣除。 ? 該項目土地增值稅扣除項目金額合計 ? =(2500+750) 120％ +325+308=4533(萬元 ) ? 增值額 =5600－ 4533=1067(萬元 ) ? 增值率 =1067247。 4533 100％ =％ ? 應納土地增值稅 =1067 30％ =(萬元 ) ? 稅后收益 =1067－ =(萬元 ) ? 據此可知，如果錦程公司能夠減少土地增值額，將增值率控制在 20％以內，就能夠有效地規(guī)避這塊稅收。并且，只要付出的代價低于獲得的節(jié)稅利益，籌劃方案就是可行的。因此，公司完全可以采用逆向思維方式，通過降低售房收入或提高房地產開發(fā)成本的途徑來滿足免稅條件，以獲得更多的稅后凈收益。 方案一：降低收入法 ? 假定降價額為 x，則 ? 收入總額為 5600－ x， ? 扣除項目金額為 (2500+750) 120％ +325+(5600－x) 5． 5％ ? =4533－ 5． 5％ x， ? 增值額為 1067－ 94． 5％ X ? 只要滿足 (1067— 94． 5％ x)247。 (4533— 5． 5％ x)20％的條件，就免予征稅。 ? 可以測算出 x至少應大于 171． 66萬元 ? 這就意味著，如果公司想通過降價來獲得免稅利益，則售房收入至少要減少 171． 66萬元，否則將無利可圖。 ? 但是，公司為了獲得免稅利益而無限制地降價也是不可取的。其應該把握住一個基本原則：減少的收入額必須小于土地增值稅額與少納營業(yè)稅金及附加合計額，即 x+5． 5％ x，可以求出 x上限為 338． 73萬元。也就是說，降價幅度應該介于 171． 66萬元～338． 73萬元之間，如果低于或超過這一范圍，將得不償失。 方案二：增加成本法 ? 假定增加投入額為 x，則 ? 扣除項目金額＝ (2500+750+x) 120％ +(2500+750+x)x 10％ +308=4533+ ? 增值額＝ 1067－ ? 只要滿足 (1067— 1． 3x)247。 (4533+1． 3x)20％的條件，就免予征稅。 ? 可以測算出 x至少應大于 102． 82萬元。 ? 這就表明，如果公司想利用增加成本的方法來達到免稅的目的，則至少還要增加 102． 82萬元的投入。 ? 同樣道理，公司增加投入也是有數額限制的，其幅度應該介予 102． 82萬元～ 320． 1萬元之間。一旦追加成本超越了這個區(qū)間范圍，勢必與籌劃初衷背道而馳。 總結 ? 錦程公司無論是選擇讓利銷售還是增加成本的方法都是一舉兩得的：既是一種促銷手段，又可以達到免于納稅的目的。 ? 你認為這兩種方案是否有優(yōu)劣之分？為什么？ ? 由于房地產開發(fā)成本在計稅過程中，可以享受加計扣除 (在本例中是 30％ )的優(yōu)惠政策，節(jié)稅效果無疑更為明顯。例如，減少收入 200萬元與增加成本，都同樣導致了
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