順景大廈銷售執(zhí)行方案-文庫吧
2025-04-22 04:42 本頁面
【正文】 ，使得商鋪可商、可存放貨物或居住，可住使經(jīng)營者最大限度地利用商鋪空間。比周邊其他項(xiàng)目臨街鋪位具有更高的實(shí)用率。三、物業(yè)市場定位根據(jù)項(xiàng)目分析及策劃報(bào)告順景大廈產(chǎn)品定位為城市的至上生活——演繹一個(gè)城市的生活狀態(tài)，生活與商業(yè)的完美結(jié)合。項(xiàng)目的核心價(jià)值在于其地理位置，位置與交通、配套具有相輔相成性以及項(xiàng)目精裝修所凸顯的高品質(zhì)性。項(xiàng)目的特質(zhì)在于其建筑設(shè)計(jì)理念，現(xiàn)代、實(shí)用、舒適所帶來的是項(xiàng)目與周邊居住用房的差異性。由于在開發(fā)上注重成本，所以在售價(jià)上便給客戶帶來經(jīng)濟(jì)實(shí)用的感受。項(xiàng)目的包裝力爭以現(xiàn)代性、時(shí)尚性取勝，所以項(xiàng)目的定位是含蓋以上各方面的綜合形象。基于以上分析，地理位置、戶型的設(shè)計(jì)、精致的裝修、生活的方便、舒適和商業(yè)投資的潛力，直扣項(xiàng)目的目標(biāo)客戶?！ㄎ恢文繕?biāo)定位客戶群相對理性，對樓盤的評判是多方面的，包括項(xiàng)目本身的特質(zhì)：樓盤名稱、建筑風(fēng)格、立面設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、公共裝修、工程質(zhì)量、配套設(shè)施、單位裝修、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理等；以及銷售推廣時(shí)的包裝：售樓處、樣板房、圍墻、戶外廣告、其他包裝等方面必須充分落實(shí)，符合目標(biāo)客戶的心理需求。四、客戶定位根據(jù)星光商業(yè)廣場的成功操作經(jīng)驗(yàn)和市場調(diào)研以及產(chǎn)品定位所鎖定的目標(biāo)客戶群 目標(biāo)客戶類別及比例類 別比 例清溪鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營者60%企業(yè)管理階層及高級技術(shù)人員20% 公務(wù)員及原居民10%其它10%理由：u 本項(xiàng)目相對于“星光商業(yè)廣場”，更臨近商業(yè)中心，對于個(gè)體經(jīng)營者具有更多的便捷，因此能吸引他們；u 本項(xiàng)目的商業(yè)街鋪位于成熟商業(yè)街道，個(gè)體經(jīng)營者樓下經(jīng)營樓上居家的可能性較大；u 本項(xiàng)目臨街和臨廠的生活環(huán)境，對于一些要求較高的企業(yè)管理者和公務(wù)員缺乏足夠的吸引力；目標(biāo)客戶特征分析：（一） 清溪鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營者：生意人、私營企業(yè)主等特征描述：年齡特征：3045歲教育背景：從小學(xué)程度到高等教育，受教育水平參差不齊，素質(zhì)普遍不高。家庭收入：年收入10萬以上，在本地區(qū)位于收入結(jié)構(gòu)金字塔的中層。家庭結(jié)構(gòu)：25口人。置業(yè)取向：懷有較強(qiáng)烈的投資欲望。有置業(yè)的需要，如能既滿足投資，又能滿足居住，無疑是最佳的選擇。（二）企業(yè)管理階層及高級技術(shù)人員特征描述：年齡特征：25歲以上。教育背景：相當(dāng)部分接受過高等教育。收入狀況：——15萬。家庭結(jié)構(gòu)：雙親家庭居多。置業(yè)取向：外省籍人士大多數(shù)喜歡賺了錢回家鄉(xiāng)買房，當(dāng)然也有相當(dāng)一部分由于婚姻、家庭等需求選擇在當(dāng)?shù)刭彿?。對戶型、環(huán)境要求不高，講求戶型實(shí)用性、價(jià)格適中，對戶口關(guān)系有所要求。（三）公務(wù)員及原居民特征描述年齡特征：28歲以上。教育背景：從小學(xué)程度到高等教育，受教育水平參差不齊。家庭收入：年收入10萬以上。家庭結(jié)構(gòu)：25口人，部分三代同堂。置業(yè)取向：公務(wù)員多數(shù)為一次置業(yè)，原居民一般為二次置業(yè)的需要，也有投資的可能。（4）其他人士（港澳及深圳等本鎮(zhèn)外人士）特征描述：年齡特征：30歲以上。教育背景：相當(dāng)部分接受過高等教育。收入狀況：年收入20萬以上。家庭結(jié)構(gòu)：25口人。置業(yè)取向：通過在當(dāng)?shù)氐挠H朋好友介紹及生意往來，考慮投資用或短期居住。第二部分 項(xiàng)目價(jià)格策略一、影響售價(jià)的因素——銷售前的市場環(huán)境——周邊樓盤及同質(zhì)樓盤的供應(yīng)和銷售狀況——樓盤自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、工程進(jìn)度——銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度：宣傳推廣是否理想；銷售目標(biāo)是否順利實(shí)現(xiàn) ——買家的取向：付款方式、樓高、景觀、朝向——發(fā)展商的營銷目標(biāo)二、定位理念我們建議以較低價(jià)位入市，予以客戶抵買超值的感受，在實(shí)現(xiàn)基本銷售的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目的利潤部分爭取最大化。本樓盤價(jià)格定位理念：締造最好的物業(yè)定位及包裝方案，使市場的潛在客戶對其的價(jià)格預(yù)期很高，以相對合理價(jià)格推出，使市場覺得物業(yè)比定位“超值”。三、項(xiàng)目價(jià)格目標(biāo)住宅價(jià)格定位根據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告，考慮到精裝修以及市場稀缺，故提升價(jià)格為2950元/平方米。商鋪價(jià)格定位商鋪的價(jià)格制定依據(jù)：商鋪價(jià)格制定由于缺乏市場可比物業(yè)，應(yīng)用收益還原法推算，用商鋪年租金按照社會(huì)平均收益率折算出商鋪售價(jià)。根據(jù)市場調(diào)研，收益租金暫按60元/平方米計(jì)算，推算出商業(yè)均價(jià)為7186元/平方米。考慮到商鋪層高（可做兩層）以及項(xiàng)目品質(zhì)及市場稀缺，故商業(yè)拔升均價(jià)暫定為13000元 /平方米四、價(jià)格實(shí)施策略采用低價(jià)入市，低開高走的定價(jià)策略。項(xiàng)目各階段的定價(jià)根據(jù)市場情況及項(xiàng)目工程進(jìn)度小幅逐漸調(diào)高。建議入市均價(jià)住宅2800元/平方米。商鋪部分力求利潤最大化，采用競拍方式，價(jià)高者得。五、價(jià)目表說明 住宅：由于項(xiàng)目為多層住宅，且建筑設(shè)計(jì)為座北朝南，東西直線布局，南北朝向單位較多，各朝向差別不是很大。故項(xiàng)目定價(jià)原則為：層差、綜合差。起 價(jià)：在保持均價(jià)的基礎(chǔ)
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