【正文】 金），并與開發(fā)商簽訂正 式購房合同； 不收取前兩年租金， 若客戶無意購買 ，須交納前兩年租金，則向客戶返還開始交納的購房定金。 以租代售這種方式消除客戶對未來前景的懷疑；以及對招商也是一個很好的手段。 縮短了 市場形成 周期，有利于打開市場形成人氣，帶動 其他鋪位的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠 （只作為促銷的一種方式，形成招銷銜接）。 （二）直接銷售。 （主要是針對投資戶的銷售方式，打消其投資回報的顧慮）直接銷售包括兩種具體形式： (采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠 )； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 。 按揭首付分期 這一方 式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進度；同時為各種臵業(yè)者提供平臺，延長了銷售周期，在時間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。 因此，結(jié)合現(xiàn)在美食街銷售上存在的實際情況，建議采用這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對此我們對這一銷售方案的可行性進行了相關(guān)分析。 （三）銷售方式組合分析。 銷售方式 比率 戶數(shù) 備注 以租代售 26% 18 房款 20%+兩 年租金 一次性付款、按揭 74% 50 總計 100% 68 （四）投資回報分析 無論是臵業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報?？德∈⒚朗辰质切屡d市場 ，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成。但是隨著發(fā)展和市場的壯大，商鋪租金增長幅度一定會更大。 下表是消費者投資投資的回報： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以 C22 為例，面積為 平方米，總價為 122461 元 投資回報率 12 年14% 35 年% 610 年40% 備注 租金收益 總收益 投資者供款兩年或購買兩年后，房價上漲一定幅度，則回報更可觀。 根據(jù)上部分投資回報 率的分析，可以看出為更快形成市場，增加人氣，利于整體銷售，可以讓那些投資客戶吸引經(jīng)營戶來租賃經(jīng)營商鋪，并保證可以給其一定的回報率如 7~8%，這樣從表面上看可能會給開發(fā)商帶來一定風(fēng)險，如達(dá)不到一定的回報率，開發(fā)商每平米可能要承擔(dān) 幾百 元的風(fēng)險，但隨著市場逐漸完善，房價上漲，這種風(fēng)險將降到最低。對于我們這個項目，這種銷售方式是可行的，尤其在 康隆盛 商業(yè)街真正形成后。因此針對這種情況， 代理 商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營戶進駐，這樣既加強了投資戶的投資信心，還可以更快提升項目的知名度和影響力。 （五）、具體 的招租方式 不管是以租代售還是為投資戶招商，都必須積極的吸引經(jīng)營戶進駐美食街，針對美食街的初步定位 —— 萬盛休閑娛樂新銳地帶，建議采取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。具體操作如下： 推出 特色 品牌商家進駐優(yōu)惠策略 特色品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強臵業(yè)的信心，從而有力地促進銷售，所以建議對于有意進駐的特色品牌商家，在售價或租金上給 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予 3 個月 或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的銷售與招租； “ 客戶領(lǐng)袖 ” 獎勵計劃 針對目前 美食街人氣不足，為達(dá)到帶動人氣，建議對此推行“客戶領(lǐng)袖獎勵計劃”，凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進行認(rèn)購并成交者，代理商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎勵給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價 2‰作為優(yōu)惠獎勵，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營商業(yè)時的二個月稅收全免或其他形式 針對目標(biāo)客戶采用 DM 策略 對于一些目標(biāo)客戶， 可以通過直郵（ DM）或直接派 業(yè)務(wù)員 上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。 設(shè)置專職人員 建議開發(fā)商設(shè)置招商部，設(shè)置一個銷售美食街招商的專職人員，主要負(fù)責(zé)美食街的一系列問題和情況 ，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。 三 營銷推廣策略 根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點，我們在有效控制廣告宣傳費用的同時，將采用針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個項目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷和旺銷的效果。 （一）、推廣目標(biāo) 正確鎖定本項目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費特點，通過有效的廣告訴求， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樹立本項目“萬盛民俗美食街 萬盛瓷器口”全新形象，已康隆盛美食街贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨特或唯一的概念以支撐競爭實力； （二）推廣主題 基于前面的分析及本項目的 定位，并結(jié)合目 前萬盛休閑娛樂 市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞 下面幾個方面進行： 宣傳該 萬盛大道商業(yè) 市場蓬勃發(fā)展，必將帶動娛樂美食業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，從而使購買本項目的消費者對于美食街的發(fā)展前景與潛力充滿信心； 本項目位于萬盛未來真正的城市中心 ——緊臨商業(yè)步行街，正對市民廣場 ，昭示性強， 萬盛大道貫通南北，交通便捷 ，迎賓大道和觀井灣車站修建，助擴大項目周遍輻射力， 發(fā)展休閑娛樂行業(yè)極具潛力； 項目獨創(chuàng)性：以差異化競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點， 我們的 “有 ”——未來的商 業(yè)中心；我們的 “優(yōu) ”——合理的售價和租價；我們的 “奇 ”——明清仿古美食街。 （三）、各階段推售計劃（根據(jù)工程動工時間為準(zhǔn)） 根據(jù)本項目的工程進度預(yù)計，并結(jié)合項目的推廣需要，初步制定本項目的推廣時間表，并由次制定各階段推售計劃： 階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時間 2021 年 11 月 2021 年 12月 ~2021 年1 月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 推廣