學(xué)年論文對將北京市毛紡廠改造為“毛紡廠居住區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)-文庫吧
2025-04-23 15:14 本頁面
【正文】 ..................................... 4 七、 總結(jié) ................................................ 4 ............................................... 4 ........................................... 4 參考文獻(xiàn) ............................................... 12 1 序 言 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)質(zhì)量，建設(shè)部于 20xx年 9月 18日發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 ，作為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的試行指南。 對于一般的工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目來說，建設(shè)完成的房屋及其他設(shè)施主要是為產(chǎn)品提供生產(chǎn)和辦公的空間，廠房和辦公樓等固定資產(chǎn)投資通過折舊等方法進(jìn)入總成本費(fèi)用。而對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)來講，建設(shè)完成的物業(yè)就是房地產(chǎn)開發(fā)公司的產(chǎn)品，房地產(chǎn)公司通過出售和出租經(jīng)營這些物業(yè)來獲取主要收益。有鑒于此，無論是從會(huì)計(jì)制度，還是從經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法，都需要 將房地產(chǎn)開發(fā)與一般的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)別對待。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和城市總體規(guī)劃要求，運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析 與定性分析、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)。 一、 項(xiàng)目概況 擬建“毛紡廠居住區(qū)”位于北京市朝陽區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀毛紡廠廠區(qū)和五建公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至朝陽北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。本項(xiàng)目總占地面積，其中，規(guī)劃用地面積 ，市政代征地 。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，目前屬北京市第五建筑工程公司使用的有 ，詳見表 1所示。 表 1 項(xiàng)目用地面積及其分布 用地單位 規(guī)劃用地面積（㎡） 可開發(fā)用地面積（㎡） 保留建筑占地面積（㎡） 益華 379800 332037 47763 五建 76520 71200 5320 合計(jì) 456320 403237 53083 項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅，將來都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)區(qū)，北部為第二開發(fā)區(qū)，中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)區(qū)。 規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑，且規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū)， 西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)， 2 南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲區(qū) 。鐵路專用線以西，本項(xiàng)目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。 二、 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及參數(shù) 按照初步規(guī)劃新建建筑方案，毛紡廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳情見表二）。建設(shè)用地面積 456300㎡，總建筑面積 912600㎡，總?cè)莘e率為 . 表 2 項(xiàng)目擬建規(guī)模和建筑面積分配 類型 建筑面積 (㎡ ) 建筑面積所占比例（ %） 保留建筑 152092 — 新 建 建 筑 高層住宅 437908 多層住宅 137600 地區(qū)商服 85000 配套公建 100000 小計(jì) 760508 合計(jì) 912600 — 由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采用滾動(dòng)開發(fā)、分期建設(shè)的方式進(jìn)行施工。項(xiàng)目于 20xx 年1月初開始一期工程拆遷及整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期準(zhǔn)備工作， 20xx年 3月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評選 ， 20xx年 10月初開始第一期基礎(chǔ)工程， 20xx年 4月起就可進(jìn)行市場推廣和銷售。第二期工程于2017 年 4 月初開始啟動(dòng)，第三期工程從 2019 年 4 月啟動(dòng)。整個(gè)住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于 2021 年 3月完成， 2021年 9月底銷售完畢。 據(jù)估算，本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)等總投資為 ，可銷售面積的單方造價(jià)為 /㎡ ,更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整 。 （ 1）土地出讓金。根據(jù)北京市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用 權(quán)出讓金為 。 （ 2） 城市建設(shè)配套費(fèi)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目的城市建設(shè)配套費(fèi)為 。 （ 3） 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 。 （ 4）手續(xù)費(fèi)及稅金。根據(jù)規(guī)定，手續(xù)費(fèi)及稅金 為 。 3 以上四項(xiàng)合計(jì)： 。 本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個(gè)部分。其中自有資金投入 萬元人民幣，銷售收入投入 萬元人民幣，需向金融機(jī)構(gòu)貸款 萬元人民幣 ，貸款的年利率按 10%計(jì)取 ，自有資金和貸款全部于第一年投入 。 在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。 三、 銷售收入 根據(jù)市場調(diào)研的
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