正安基地功能定位概念設計-文庫吧
2025-04-17 19:52 本頁面
【正文】 有序的消費天地。 二、 運作模式定位 現(xiàn)今中國商業(yè)物業(yè)的經營模式大致有三種。 一種是自主開發(fā)，經營上由某一現(xiàn)有物業(yè)轉向租賃模式，以房東身份坐收租金，如婚變后的億安廣場； 此種方式的優(yōu)勢為：不需要持續(xù)加大商場后續(xù)經營投入，只需基本的維護成本即可，同時由租金帶來的可觀現(xiàn)金流，也可暫緩地產商現(xiàn)金流危機； 劣勢為：其招商形式運作，不利于商場整體品牌經營。經營控制權的旁落，使得百貨商場形同一個豪華的集貿市場，不方便靈活調整商場經營結構，競爭力非常薄弱。 第二種是自主開發(fā)后，仿效國外商界司空見慣的 品牌輸出管理模式 與著名的有豐富管理經驗的商業(yè)品牌合作經 營。 第二種在行業(yè)中也叫做契約經營模式就目前情況來看大致有三種形式。一種是所謂的 億安模式 ，即地產商實施對商場貨款的絕對控制；第二是 新大新模式 ，即品牌零售商占主導；三是 信和模式 ，即品牌零售商與地產商既監(jiān)督又合作。如今看來，只剩廣百信和尚且相安無事。這種模式在國外之所以推崇甚廣，是因為它可以有效彌補地產商商業(yè)經營經驗的不足，可使競爭力大大增強。但由于地產商對短期內回籠資金的 快 與百貨業(yè)資金回收的慢 構成矛盾，彼此合作的心態(tài)不一極易引發(fā)合同中所謂的 責、權、利 不明晰。 第三種方法是自主開發(fā)， 以公司制管理模式自主品牌經營，在武漢最典型的案例莫過于武廣。 這種武廣式的自主品牌經營模式，雖然對百貨業(yè)強調經營的靈活性，強調企業(yè)整體品牌的塑造和提升不無裨益，但經營風險卻很大，首先它要求企業(yè)有強勁的資金后盾支持，以免前期的巨大墊付成本加上后期的經營投入會加劇資金鏈條的緊張；其次它要求管理層具備 雄厚的經營實力。如果經營不力而延誤了資金回收的合理速度，企業(yè)也將面臨倒閉的危機。這兩項是百貨零售業(yè)最為稀缺的資源，而武廣卻得天獨厚的盡收囊中，這為其后期的品牌塑造提供了自由發(fā)揮的可能。 根據(jù)正安基地的現(xiàn)狀，建議開 發(fā)商將第一種模式與第二種模式融合采用，在以租賃模式為前提的情況下，尋求具有豐富商業(yè)管理經驗的品牌公司合作，以提升物業(yè)的最大價值。 三、 功能定位策略 我在前一份的報告中就提過，將此項目做成集購物、休閑、娛樂于一體的購物主題廣場，但是如何將商業(yè)與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產生購買和消費，是發(fā)展商和投資經營者的一大挑戰(zhàn)，但具體的是以休閑為主、還是以購物為主，這是我們面臨的第一道選擇題，需要我們用真實的數(shù)據(jù)來進行回答。 細化正安基地功能定位 功能定位多元化 由十大經典主題功能空間，構成集約式購物、休閑和娛樂為一 體的特色主題廣場。 ??生命經典 桑那、健身中心、美容中心等 ??休閑經典 主題酒吧系列、影視俱樂部、互動創(chuàng)作商業(yè)空間等 ??歡樂經典 夜總會、歌舞廳、電玩中心等 ??生活經典 超級市場、特色餐飲、室內裝飾用品等 ??名人經典 智慧書吧、品牌物品、黃金珠寶、手表專賣等 ??老板經典 商務用品、男士服裝、運動用品、主題書店等 ??女士經典 女士化妝品、首飾、服裝、皮具、形象設計沙龍等 ??兒童經典 兒童服裝、玩具、讀書會所、主題游樂設施等 ??至
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