【正文】 H. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)； I. 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3． 3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé) A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生 ； B、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)； C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率； D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作； E、對(duì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。 F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃檢查和監(jiān)督消殺工作； G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道； 3． 4保安部主管崗 位職責(zé) A、 負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心； B、 制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄； C、 嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)； D、 負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作； E、 負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到 “ 二懂、三會(huì)、三能 ” ： 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法； 三 會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。 F、 負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度； G、 定期巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理； H、 負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、 負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。 3． 5工程維修部主管職責(zé) A、 負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)； B、 組織參 與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)； C、 負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購； D、 做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作； E、 參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、 負(fù)責(zé)用戶對(duì)本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查； G、 負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤； H、 合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道； 3． 服務(wù)中心主管職責(zé) A、 熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策； B、 負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息 流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等； C、 負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理； D、 制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、 負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查； F、 負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。 人員配置和人員的素質(zhì)要求 jt 物業(yè)管理的用人原則為 “ 精干、高效、敬業(yè) ” ，確定 “ 重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德 ” 的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn) 團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定） 五、物業(yè)費(fèi)的成本測算 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（ 01） 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（ 01） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 人 數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元 /月） 總額（元 /月） 備注 一 服務(wù) 人員 11 / 1 辦公室主任 1 2 財(cái)務(wù)員 1 3 收費(fèi)員 1 4 水電 維修員 2 5 保安員 3 6 保潔 員 2 7 綠化員 1 二、 合計(jì) 11 / 12750。 00 費(fèi)用測算 管理 \服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表 (02) 工資福利費(fèi)測算表 (02) 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（元 /月） 依據(jù) 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 一 基本工資 / 二 福利費(fèi) 11 人 /年 暫按 15%測算 三 服裝費(fèi) 11 人 /年 四 合計(jì) / 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按 1200元 /M2 計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按 30%計(jì)取，折舊年限按 25 年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的 40%提取。 注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。 公共設(shè)施、設(shè)備所用電為 A、（晚間 19： 00分至次日清晨 7： 00 分為開燈時(shí)間，共計(jì) 12 小時(shí)，如本物業(yè)有 100 盞燈 25 瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為： （ 25瓦 /盞 100 盞 12 小時(shí) 30 日 /月） 0. 51 元 /千瓦 /小時(shí) =2500 千瓦 /小時(shí) 12 小時(shí) 30 日 /月 0. 51 元 /千瓦 /小時(shí) = 元 /月 B、共計(jì)為： 元 /月 水泵運(yùn)行費(fèi)： 2 部 5 元 /天 30 天 = 10元 /天 30 天 =300元 /月 綠化管理費(fèi)： 小區(qū)綠化面積為 300M2, 綠化管理費(fèi)測算見表（ 03） 綠化管理測算表（ 03） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 備注 1 綠化工具費(fèi) 300元 /年 2 勞保用品費(fèi) 300元 /年 3 綠化用水費(fèi) 300 元 /年 / 4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 300 元 /年 5 景觀再造費(fèi) 6 合 計(jì) 清潔衛(wèi)生費(fèi) （及日常垃圾清運(yùn)費(fèi)） 清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（ 04） 序號(hào) 項(xiàng)目 測算依據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 1 工具購置費(fèi) 100 元 /人 .年 2 勞保用品費(fèi) 100 元 /人 .年 3 化糞池清掏費(fèi) (注 1) 4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 5 環(huán)境消殺 6 合計(jì) 注 (1):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為： 2020 元，由于小區(qū)新建第一年將不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用。 保安費(fèi)： 保安費(fèi)測算表（ 05） 序號(hào) 項(xiàng)目 測算依據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 /月 M2） 1 裝備 服裝費(fèi) 費(fèi) 冬裝 /夏裝兩套 600元 /人 .年 3人 2 人身 意外保險(xiǎn) 費(fèi) 120元 /人 .年 3人 3 合計(jì) 2200 元 /年 辦公費(fèi)：（全年開支辦公費(fèi)約 2020 元） 月辦公費(fèi) =3500247。12= 300 元 /月 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)： 固定資產(chǎn)總額為 1萬元，平均折舊年限為 5 年，即： 月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為 ： 10000247。 （ 125 年） =167 元 /月 法定稅費(fèi)： 兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的 %，則 多層稅費(fèi) =（ 21000） %=1 168 元 /月 小高層稅費(fèi) =（ ） %= 元 /月 利潤： 利潤取 10%，則 多層利潤 =（ 21000） 10%= 2100 元 /月 小高層利潤 =（ ） 10%= 元 /月 管理成本匯總表見（ 06） 管理成本匯總表（ 06） 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元 /月） 金額（元 /月 . ㎡ ） 備注 1 工資福利費(fèi) 21000 ㎡ 2 日常 維 修及保養(yǎng)費(fèi) 21000 ㎡ 3 共用照明 用電 21000 ㎡ 4 共用 水泵 用電 21000 ㎡ 5 綠化管理費(fèi) 21000 ㎡ 6 清潔衛(wèi)生費(fèi) 21000 ㎡ 7 保安費(fèi) 21000 ㎡ 8 辦公費(fèi) 21000 ㎡ 9 辦公費(fèi) 折舊費(fèi) 21000 ㎡ 10 法定稅費(fèi) 21000 ㎡ 多層住宅 11 利潤 21000 ㎡ 多層住宅 12 合計(jì) 21000 ㎡ 六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 為將 福田 小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下： 一、基本服務(wù)： 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系； 承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全； 管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗； 建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度； 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情； 建立客戶服務(wù)中心，公示 24小時(shí)服務(wù)電話。急修 1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場； 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目； 公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； 每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 75％以上。 二、公共服務(wù) （一）安全管理 小區(qū) 業(yè) 主入口 24 小時(shí)執(zhí)勤； 1監(jiān)控室實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控； 1小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次； 1對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放； 1對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登 記管理； 1對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 （二）環(huán)境管理 1按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次； 1小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗 1次； 1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年檢查 1次，并視情況及時(shí)清掏； 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求； 2對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、 養(yǎng)護(hù)； 2定期清除綠地雜草、雜物； 2定期預(yù)防花草、樹木病蟲害 （三）房屋管理 2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)； 2按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門； 26 各棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。 2小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范； 2對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）； （四）設(shè)施、設(shè)備管理 2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全； 操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常； 3對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)； 3消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通； 3路燈、樓道燈完好率不低于 80％ 3容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案； 三、便民服務(wù) 物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計(jì) 24 項(xiàng)） 類別 編號(hào) 項(xiàng)目內(nèi)容 家 政 服 務(wù) 1 代 請(qǐng)裝修、裝飾公司 2 代請(qǐng)家教、介紹保姆 3 代租售房屋、代租汽車 4 發(fā)布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息 5 組織各種展銷活動(dòng) 6 無償配備醫(yī)藥急救箱 8 代訂牛奶 商 務(wù) 活 動(dòng) 9 代購車船、飛機(jī)票 10 代訂報(bào)刊、雜志 11 代辦旅游手續(xù) 12 電話留言服務(wù) 13 代訂酒店、客房 禮 儀 服 務(wù) 14 代購代送禮品、鮮花 15 代辦喜事慶典 文 化 娛 樂 服 務(wù) 16 提供圖書、音像制品交流 17 開設(shè)棋、牌活動(dòng)場所 18 開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn) 19 組織健身舞晨練隊(duì) 20 開展球類、健身培訓(xùn) 21 開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會(huì) 老年服務(wù) 22 建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂 23 組織老年聯(lián)誼活動(dòng) 24 組織健康義診活動(dòng) 物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì) 62 項(xiàng)） 類別 編號(hào) 項(xiàng)目內(nèi)容 價(jià)格待定 1 瓷磚改造 2 鋪貼普通地磚 3 洗手盆安裝 4 坐便器安裝 5 安裝抽油煙機(jī) 6 安裝分體式空調(diào) 7 安裝熱水器 8 安裝吊燈 9 安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備 10 家用電器檢 查、小修 11 換門鎖（材料自備） 12 更換、檢修開關(guān)、插座 13 空調(diào)加氟利昂 14 配鑰匙、修鎖 15