【正文】 ，對出賣人無合同上的約束力。 第二，就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為 要約 。 第三，第二點(diǎn)的內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任。 （ 2）商品房預(yù)售合同的效力。 出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。商品房預(yù)售 合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。 【相關(guān)考點(diǎn)】《物權(quán)法》規(guī)定，與當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 【考題 多選題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在預(yù)售某住宅小區(qū)的廣告中，宣稱其 “ 容積率不高于”“ 綠地面積超過 50%” ，引起購房者的熱烈關(guān)注，所預(yù)售的商品房一售而空，價(jià)格也比周邊小區(qū)高出 20%。但是，該小區(qū)商品房的預(yù)售合同中未對容積和公共綠地面積問題作約 定。甲公司交房時(shí)，購房者乙卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)的容積率超過 ，綠地面積只有 20%，并且在調(diào)查后得知，甲公司報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃就是如此。下列關(guān)于甲公司和乙之間的房屋預(yù)售合同的表述中，正確的有（ ）。（ 2020年試題） [答疑編號 3945100105] 『正確答案』 BC 『答案解析』本題考核點(diǎn)是商品房買賣合同。因欺詐而訂立的合同，如果不損害國家利益的，不屬于無效合同，而應(yīng)當(dāng)屬于可變更、可撤銷合同。因此選項(xiàng) A錯誤，選項(xiàng) B正確。商品房出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾 即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，因此選項(xiàng) C正確；本題的情形不適用懲罰性賠償金的規(guī)定，因此選項(xiàng) D不選。 （ 3）被拆遷人的優(yōu)先權(quán)。 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。 （ 4）商品房買賣中法定解除權(quán)的行使。 第一，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié) 構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的； 第二，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用； 第三，房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過 3%的； 第四，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在 3個月的合理期限內(nèi)仍未履行； 第五，約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。 （ 5）可以適用懲罰性賠償金的情形。 在下列情形下，由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承 擔(dān) 不超過已付房款 1倍 的懲罰性賠償金： 第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋 抵押 給第三人； 第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋 出賣 給第三人； 第三，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 第四，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； 第五，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 （ 6）商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系。 第一，貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同， 并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。 第二，商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人。 二、贈與合同 （一）贈與合同概述 贈與合同是贈與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。 ，當(dāng)事人意思表示一致，合同即告成立。贈與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。 【考題 單選題】甲曾經(jīng)搭救過乙的性命 ，乙遂將一枚祖?zhèn)鲗氈檠b在一個精美木匣子中，前往甲家相贈，以示感謝。甲同意留下木匣，但請乙將寶珠帶回。甲后來有些后悔，又向乙表示愿意接受寶珠。下列表述中，正確的是（ ）。（ 2020年試題） ，有權(quán)請求乙返還寶珠 ，但有權(quán)請求乙轉(zhuǎn)移寶珠的所有權(quán) 、乙之間的贈與合同成立，但乙有權(quán)撤銷該合同并拒絕交付 [答疑編號 3945100201] 『正確答案』 D 『答案解析』本題考核點(diǎn)是贈與合同。贈與合同是諾成合同，當(dāng)事人意思表示一致即成立。甲拒絕接受寶珠，寶珠的贈與合同未成立，寶珠的所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，甲無權(quán)要求乙轉(zhuǎn)移寶珠的所有權(quán)。 。贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。附義務(wù)的贈與，贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與 出賣人相同的責(zé)任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 （二）贈與合同的撤銷 贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。但具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不得撤銷贈與。 （ 1）當(dāng)受贈人有下列情形之一的，贈與人可以行使撤銷權(quán)： ① 嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人的近親屬； ② 對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行； ③ 不履行贈與合同約定的義務(wù)。 （ 2）贈與人的撤銷權(quán)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起 1年 內(nèi) 行使。 （ 3）因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。贈與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起 6個月內(nèi) 行使。 【考題 多選題】下列贈與合同中，不得主張任意撤銷的有（ ）。（ 2020年試題 舊） [答疑編號 3945100202] 『正確答案』 AB 『答案解析』本題考核點(diǎn)是贈與的撤銷。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。但具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不得撤銷。 【例題 多選題】下列贈與合同中，在權(quán)利轉(zhuǎn)移前可以撤銷的有（ ）。 ，贈與該機(jī)構(gòu) 50萬元用于扶貧 ，約定甲贈與乙一臺電腦，并經(jīng)過公證 ，約定甲贈與乙 10 萬美元用于科學(xué)研究 ，甲贈與乙房屋一幢 [答疑編號 3945100203] 『正確答案』 CD 『答案解析』本題考核點(diǎn)是贈與的撤銷。贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。但具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不得撤銷。 三、借款合同 （一）借款合同概述 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。金融機(jī)構(gòu)貸款的借款合同自雙方意思表示一致時(shí)成立，自然人之間的借款合同自貸款人提供借款時(shí)生效。 （二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù) 、數(shù)額提供借款，造成借款人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損 失。借款人未按照約定的日期、數(shù)額收取借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定的日期、數(shù)額支付利息。 ，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。 【考題 多選題】甲公司向乙銀行借款 1000萬元，甲公司未按約定的借款用途使用借款。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，乙銀行可以采取的措施有（ ）。（ 2020年試題） [答疑編號 3945100204] 『正確答案』 ABC 『答案解析』本題考核點(diǎn)是借款合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)。借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。 ，利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息。 【 例題 單選題】甲企業(yè)因擴(kuò)大生產(chǎn)需要，向乙合作社借款 20萬元，約定期限 1年，利息為5%。乙合作社預(yù)先扣除利息 1萬元，甲企業(yè)實(shí)際拿到 19萬元。借款到期時(shí)，甲企業(yè)應(yīng)償還本金和利息共（ ）萬元。 [答疑編號 3945100205] 『正確答案』 B 『答案解析』本題考核點(diǎn)是借款的利息。借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息。 19＋ 195% ＝ 。 。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，借款期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付；借款期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付。 期限返還借款。借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息。借款人可以在還款期限屆滿之前向貸款人申請展期。貸款人同意的，可以展期。 【考題 單選題】根據(jù)《合同法》的規(guī)定，借款人提前償還貸款的，除當(dāng)事人另有約定外，計(jì)算利息的方法是（ ）。（ 2020年試題） ，實(shí)際借款期間小于 1年的，按 1年計(jì)算 ，但是借款人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任 [答疑編號 3945100206] 『正確答案』 C 『答案解析』本題考核點(diǎn)是借款的利息。借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息。 ，視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的，不得超過銀行同期貸款利率的 四倍 。超過時(shí)，超過部分無效。 四、租賃合同 （一）租賃合同概述 、收益，承租人支付租金的合同。 不得超過 20年 。超過 20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過 20 年。 ： （ 1）租賃期限 6個月以上 的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 （ 2）當(dāng)事人對租賃期限沒有約定 或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。 （ 3）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。 對于不定期租賃，雙方當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。 （二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù) ，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 ，但當(dāng)事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維 修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。 ，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。 ，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有， 但當(dāng)事人另有約定的除外。 。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不