【正文】 墻面色彩偏黃，不盡美觀； 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)在華僑城集團(tuán)辦公樓底層，面積小，沒(méi)有檔次，另在僑城沃爾瑪設(shè)展廳；前期沒(méi)有樣板房，后在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)實(shí)體樣板房，但距離深南大道遠(yuǎn)，靠近北環(huán)，形象展示弱； 推廣主題：意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)； 宣傳推廣包裝的主色為偏暖的黃色，橙色，銷(xiāo)售資料、導(dǎo)示系統(tǒng)、廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝都圍繞主色進(jìn)行延展，與推廣定位意大利小鎮(zhèn)相對(duì)應(yīng)，但與周邊環(huán)境不盡協(xié)調(diào)。宣傳折頁(yè)印制美觀，考究；前期以四個(gè)整版軟文，大量半版平面廣告為鋪墊，目前宣傳聲勢(shì)減弱； 缺陷：一期戶(hù)型過(guò)于單一，造成目標(biāo)客戶(hù)局限，買(mǎi)家持幣觀望后期推出的多種特色戶(hù)型，價(jià)位在片區(qū)中高企不下，亦流失部分客戶(hù)；高層容積率高，樓棟密度大；一期太靠北，進(jìn)入華僑城配套區(qū)距離長(zhǎng)； 目前一期銷(xiāo)售過(guò)半，發(fā)展商二期改變銷(xiāo)售計(jì)劃，即將在明年中期推出Townhouse 戶(hù)型。 ■ 世紀(jì)村二期 地理位置 沙河?xùn)|路與白石洲路交匯處 環(huán) 境 東接白石洲村；東北為未來(lái)時(shí)代景區(qū)，白石洲英文學(xué)校；東南為建設(shè)控股集團(tuán)的“東部花園”（待建），南部為濱海填海區(qū)西區(qū)；西鄰沙河?xùn)|路，望沙河高爾夫球場(chǎng)；二期位于小區(qū)北側(cè)，鄰美廬錦園項(xiàng)目 。 交 通 429 路小巴經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，其他公共交通全部集中在深南大道沙河站，距項(xiàng)目約 800 米，交通不方便；未來(lái)有住客專(zhuān)車(chē)。 規(guī) 模 總占地 87,700 平方米，總建筑面積 304,900 平方米（住宅建筑面積279,000 平方米），總戶(hù)數(shù)約 2020 戶(hù)，容積率 ，綠化覆蓋率 67%，二 期由 11 棟 1620 塔樓組成，占地，建筑面積 設(shè)施配套 二期為歐陸風(fēng)格園林，近 5,000 平方米的會(huì)所，功能設(shè)施齊全。 OTIS電梯，變頻供水系統(tǒng)，光纖電纜進(jìn)小區(qū)，每戶(hù)兩對(duì)電話(huà)線(xiàn)入戶(hù)，預(yù)設(shè)寬頻網(wǎng)絡(luò)接口，煤氣泄漏報(bào)警，求救報(bào) 警按鈕，閉路監(jiān)控系統(tǒng)， IC 卡巡更系統(tǒng)。外部商業(yè)配套欠缺，主要依賴(lài)白石洲及華僑城配套。 戶(hù) 型 2 房 2 廳 2 衛(wèi)， 3 房 2 廳 2 衛(wèi)， 4 房 2 廳 2 衛(wèi)，復(fù)式 面 積 9092 ㎡二房， 117140 ㎡三房， 153156 ㎡四房， 199268 ㎡復(fù)式 主力戶(hù)型 三房二廳，四房二廳 外部裝修 白色條形瓷片為主色，配以西班牙藍(lán)色瓦頂 內(nèi)部裝修 大堂花崗石地面，防火防盜門(mén)，毛坯房，內(nèi)裝塑鋼窗 平面布局 品字型平面布局， 1 梯 6 戶(hù) 實(shí) 用 率 87% 銷(xiāo)售進(jìn)度 尚未推出，一期已銷(xiāo)售 95% 工程形象 處于樁 基礎(chǔ)階段，一期 2020 年 11 月入伙 價(jià) 格 均價(jià)￥ 7,000/㎡ 付款方式 一次性付款 92 折，按揭付款七成十五年 96 折 車(chē) 戶(hù) 比 1:1 物業(yè)管理 深圳市沙河物業(yè)管理有限公司 管 理 費(fèi) ￥ ㎡月 發(fā) 展 商 華源實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司 設(shè)計(jì)單位 總平面方案：設(shè)計(jì)新加坡蔡家聲建筑師事務(wù)所 設(shè)計(jì)總承包：深圳市航藝建筑工程設(shè)計(jì)有限公司 園林設(shè)計(jì) 澳大利亞 HASSELL CO。 LTD 施工單位 深圳市建業(yè)建筑工程有限公司 代 理 商 深圳市尊地地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 綜合評(píng)價(jià) 其 一期導(dǎo)入 ISO9002 互動(dòng)式新型管理系統(tǒng)，被建設(shè)部評(píng)為 AAA 級(jí)優(yōu)質(zhì)住宅及全國(guó)人居優(yōu)秀推薦樓盤(pán)。并借 99 年奧運(yùn)首枚金牌得主陶璐娜形象炒作，取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 而二期延續(xù)一期倡導(dǎo)的“國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)”，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，重新定位，比一期略有縮減，目前尚無(wú)具體營(yíng)銷(xiāo)方案出臺(tái)。 本項(xiàng)目作為華僑城南首批啟動(dòng)的項(xiàng)目之一，在政府對(duì)濱海地塊拍賣(mài)、炒作的宏觀利好形勢(shì)下，憑籍濱海片區(qū)的良好規(guī)劃，和華僑城片區(qū)的優(yōu)良配套，優(yōu)美的自然、人文景觀優(yōu)勢(shì)，定將以自身獨(dú)特的定位及建筑氣質(zhì)吸引市場(chǎng)高度關(guān)注。 但是，盡管未來(lái)華僑城南填海片區(qū)的規(guī) 劃、生活基礎(chǔ)條件好，前景光明，但是仍存在一些不利因素值得發(fā)展商在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)加以重視，規(guī)避及弱化： ■ 項(xiàng)目周邊交通、生活配套相對(duì)滯后，離華僑城生活圈有一定距離，對(duì)置業(yè)者造成購(gòu)買(mǎi)障礙； ■ 華僑城區(qū)域近期價(jià)格增幅較快，置業(yè)者面臨一定的價(jià)格門(mén)檻； ■ 華僑城片區(qū)、環(huán)深圳灣其他片區(qū)、城市中心區(qū)及次中心區(qū)、前海片區(qū)明年將有大量項(xiàng)目在上半年相繼發(fā)售，造成市場(chǎng)客戶(hù)分流，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度將達(dá)到白熱化； ■ 片區(qū)內(nèi)外數(shù)個(gè)大盤(pán)均為大品牌發(fā)展商開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目品牌知名度略遜一籌； ■ 華僑城波托菲諾二期改變推廣計(jì)劃，將于明年中期推出 Townhouse、多層 花園洋房部分，同本項(xiàng)目西區(qū)產(chǎn)品近似，造成市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。 因此，如何發(fā)揚(yáng)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)避弱勢(shì)，提升項(xiàng)目附加值，使發(fā)展商得到高開(kāi)發(fā)回報(bào)，是我們?cè)诤笃阡N(xiāo)售時(shí)要高度重視的。 三、 項(xiàng)目評(píng)估 建筑規(guī)劃評(píng)估 ■ 規(guī)劃： 今年初經(jīng)過(guò)社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)規(guī)劃方案，立方設(shè)計(jì)院的規(guī)劃以其新穎性，內(nèi)園、外景和諧共生的優(yōu)勢(shì)中標(biāo)。其規(guī)劃方案很好的實(shí)現(xiàn)了發(fā)展商及本司前階段的“自然與人文和諧共生的假日式風(fēng)景家園”定位。 在設(shè)計(jì)布局上，采用東高西低的連貫整體走勢(shì)，從西向東沿基地形成略帶曲線(xiàn)的整體走勢(shì)，錯(cuò)落布排了 Townhouse、多層、小高層、中 高層、高層建筑，保證了戶(hù)內(nèi)景觀視線(xiàn)開(kāi)闊，自然通風(fēng)，朝向良好，使區(qū)外西部的錦繡中華景區(qū)與區(qū)內(nèi)園林景觀融合，東區(qū)借高層點(diǎn)式建筑圍合布局更兼得人文景觀和東南紅樹(shù)林海景雙重美景。 建筑外立面采用大面積米白色基調(diào)，充分彰顯了亞熱帶氣候的建筑特質(zhì)，大幅面落地窗、空中庭院式露臺(tái)，簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格的建筑格局與西面?zhèn)鹘y(tǒng)特色的人文綠景、東面寬域碧海紅樹(shù)林的環(huán)境，形成鮮明的反差對(duì)比，獨(dú)具意味。 但是，在規(guī)劃布局中，也有明顯不足： 4中低樓層戶(hù)型只有園林景觀，看不到西向錦繡中華及南向景觀，一樓與地面齊平，區(qū)內(nèi)行人行走對(duì)其造成一 定干擾，私密性不夠； 小區(qū)南側(cè)靠近濱海片區(qū)主交通干道白石洲路，東區(qū)東側(cè)臨僑城東路，此路為進(jìn)出深南大道、濱海大道干道，面對(duì)未來(lái)地鐵營(yíng)運(yùn)中心，將來(lái)易造成交通噪音干擾，在建筑上建議進(jìn)行防噪音處理； 西區(qū)北側(cè)靠近小學(xué)，教學(xué)帶來(lái)的噪音亦弱化了這部分單元的品質(zhì)，后期制定價(jià)格時(shí)要相應(yīng)調(diào)整，形成差異性； 西區(qū) 8一梯二戶(hù)大平面戶(hù)型以及 Townhouse 部分，基本為東西朝向，有西曬問(wèn)題，建議發(fā)展商局部加設(shè)遮陽(yáng)板； Townhouse 部分臨小區(qū)西側(cè)交通道，目前與之相鄰的錦繡中華景區(qū)非?；钠?，如何加強(qiáng)這部分的安全防范，需要發(fā)展商 采取相應(yīng)措施加以彌補(bǔ)； 東區(qū)北側(cè)與金海燕花園距離近，有對(duì)視現(xiàn)象，一層的商業(yè)街也造成環(huán)境干擾； 上述這些明顯的劣勢(shì)，要在后期銷(xiāo)售中差別對(duì)待，形成價(jià)格差異，建筑上要增加預(yù)防設(shè)置，合理規(guī)避弱勢(shì)。 ■ 園林： 園區(qū)內(nèi)景觀以現(xiàn)代東方為主題的定位，將東方儒家道學(xué)思想與現(xiàn)代建筑充分結(jié)合，同時(shí)又與項(xiàng)目西面人文景觀長(zhǎng)廊相呼應(yīng)，將園林意境推到了一個(gè)新高點(diǎn)，為后期項(xiàng)目推廣創(chuàng)造了賣(mài)點(diǎn)，形成了強(qiáng)烈的品質(zhì)差異。 在今年 9 月底舉行的“ 2020 年秋交會(huì)”上，通過(guò)模型展示和現(xiàn)場(chǎng)訪(fǎng)客調(diào)查，參觀客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的整體建筑布局、園林規(guī)劃、外立面色彩形式等表 現(xiàn)出了極大的興趣和高度的認(rèn)同，從側(cè)面證明了本項(xiàng)目建筑規(guī)劃的成功。 戶(hù)型定位評(píng)估 ■ 西區(qū)： 經(jīng)過(guò)發(fā)展商、本司及設(shè)計(jì)院的反復(fù)研討、修改，目前西區(qū)戶(hù)型比例如下： 戶(hù)型 面積 套數(shù) 比例 三房二廳一傭二衛(wèi) 101 % 三房二廳一傭三衛(wèi) 97 % 四房二廳一傭三衛(wèi) 218 % 14 % 40 % 五房三廳一傭三衛(wèi) 34 % 復(fù) 式五房 24 % 復(fù)式六房 4 % 12 % Townhouse 26 % 合計(jì) 570 % 在西區(qū)戶(hù)型中， %的面積在 130140 ㎡之間， %的戶(hù)型面積在160170 ㎡之間， %的戶(hù)型面積在 180200 ㎡之間， %的戶(hù)型面積在200350 ㎡之間，以中大戶(hù)型為主。此種戶(hù)型面積比，通過(guò)“秋交會(huì)”收回的數(shù)據(jù)分析得知，西區(qū)戶(hù)型定位初步得到了市場(chǎng) 的檢驗(yàn)。 與片區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目相比，波托菲諾天鵝堡 80%的戶(hù)型集中在 220250㎡之間，世紀(jì)村二期主力戶(hù)型集中在 115160 ㎡之間，本項(xiàng)目的戶(hù)型定位處于兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中間，存在一定等級(jí)差異，減低了區(qū)域惡性競(jìng)爭(zhēng)。但是，目前波托菲諾項(xiàng)目二期改變了原有繼續(xù)推出高層住宅的計(jì)劃，在明年中期將推出 Townhouse 項(xiàng)目，華龍地產(chǎn)的香蜜湖項(xiàng)目水榭花都也在明年先期推出 Townhouse 及環(huán)湖小高層，對(duì)本項(xiàng)目造成一定沖擊，我們?cè)趦r(jià)格方面要與之有所差別。 ■ 東區(qū)： 東區(qū)戶(hù)型方案目前尚未確定，但就前期設(shè)計(jì)院所出的新一輪方案看，與本司 前期策劃定位，以及“秋交會(huì)”二次市調(diào)的數(shù)據(jù)分析結(jié)果有些矛盾，主要的矛盾焦點(diǎn)是東區(qū)北側(cè)布置的 180190 ㎡戶(hù)型。本司認(rèn)為，西區(qū)戶(hù)型當(dāng)前以中偏大面積為主，東區(qū)戶(hù)型面積則應(yīng)以中型為主，作為西區(qū)戶(hù)型的補(bǔ)充，以適應(yīng)東區(qū)目標(biāo)客戶(hù)的收入水平及價(jià)格承受能力。此外，世紀(jì)村二期、中海深圳灣畔花園都將在明年的中后期銷(xiāo)售，這兩個(gè)項(xiàng)目的戶(hù)型定位在 120140 ㎡的三房及 150160 ㎡的四房，東區(qū)的戶(hù)型定位要與這些項(xiàng)目拉開(kāi)檔次，減低市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)。 華僑城片區(qū)歷來(lái)為中高收入港人置業(yè)選擇片區(qū)，本項(xiàng)目體量大，戶(hù)數(shù)多，華僑城片區(qū)的價(jià)位對(duì)市 區(qū)內(nèi)部分消費(fèi)者造成一定價(jià)格門(mén)檻，而東區(qū)基本為高層建筑，符合港人居住習(xí)慣，在后期東區(qū)銷(xiāo)售中需啟動(dòng)外銷(xiāo)市場(chǎng)，擴(kuò)大目標(biāo)銷(xiāo)售區(qū)域，因此，建議相應(yīng)設(shè)計(jì)一些 120 ㎡以下的戶(hù)型，針對(duì)外銷(xiāo)市場(chǎng)。 由此，本司建議東區(qū)戶(hù)型比例調(diào)整如下： 戶(hù)型 面積 比例 二房 90 ㎡左右 10% 中三房二廳二衛(wèi)一儲(chǔ) 110120 ㎡ 35% 大三房二廳三衛(wèi)一傭 130140 ㎡ 15% 四房二廳三衛(wèi)一傭 150160 ㎡ 35% 復(fù)式五房 200 ㎡ 5% 增加 90 ㎡二房作為補(bǔ)缺戶(hù)型，加大 110120 ㎡戶(hù)型比例，以適應(yīng)東區(qū)外銷(xiāo)市場(chǎng) 。 在布局上，朝向好、紅樹(shù)林海景、南北通位置盡量安排 150160 ㎡及復(fù)式；園區(qū)內(nèi)景觀，錦繡中華景觀布置 110140 ㎡的三房。 目標(biāo)客戶(hù)定位評(píng)估 本司在去年第一次全市范圍市調(diào)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群特點(diǎn)為： 自身具良好文化素質(zhì)，注重生活品位、遠(yuǎn)景發(fā)展，對(duì)居住環(huán)境品質(zhì)有一定要求，家庭年收入 1015 萬(wàn)元之間， 35 口之家。 ■ 集中分布在福田、南山的私、國(guó)企高級(jí)管理人員、中高層白領(lǐng)、高級(jí)技術(shù)管理人員、資深專(zhuān)業(yè)人士，年齡在 3545 歲之間； ■ 2535 歲新人類(lèi)（新產(chǎn)業(yè)如 IT，生化等行業(yè)），高收入、離工作 地近，注重生活享受； ■ 公職人員、部分片區(qū)周邊居民，作為本項(xiàng)目輔助、補(bǔ)充受眾群體； ■ 少量投資投機(jī)客。 通過(guò)項(xiàng)目的東西區(qū)戶(hù)型定位及“秋交會(huì)”的二次市場(chǎng)調(diào)查，以及今年政府對(duì)全市尤其是華僑城南濱海填海地的規(guī)劃、宣傳，本司更進(jìn)一步的明確、細(xì)化、修正了本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體： 具有良好的文化素質(zhì)背景，注重生活品質(zhì)，喜愛(ài)并認(rèn)同華僑城及濱海片區(qū)的優(yōu)美人文居住環(huán)境及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，家庭年收入約 1525 萬(wàn)元， 25口之家。 ■ 目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域：福田為主，羅湖為輔，南山為補(bǔ)充區(qū)域； ■ 目標(biāo)客戶(hù)年齡： 3050 歲，西區(qū)集中在 3545 歲之間 ；東區(qū)集中在 2535歲之間； ■ 目標(biāo)客戶(hù)特征：分布在各行業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主、國(guó)企高級(jí)管理人員，高級(jí)、中級(jí)技術(shù)、管理人員及資深專(zhuān)業(yè)人士。 本司相信，通過(guò)兩次市調(diào)歸納出的客戶(hù)定位可以經(jīng)受后續(xù)銷(xiāo)售的考驗(yàn)。 針對(duì)上述目標(biāo)客戶(hù)的特點(diǎn)，本司對(duì)項(xiàng)目有如下建議： ■ 學(xué)校：目前集中在 3540 歲之間的目標(biāo)客戶(hù)，對(duì)小學(xué)配套需求相對(duì)高，在今年秋交會(huì)中參觀客戶(hù)中也有相當(dāng)一部分人問(wèn)及，發(fā)展商一定要落實(shí)項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃小學(xué)的建設(shè)時(shí)間； ■ 購(gòu)物專(zhuān)車(chē)：本項(xiàng)目距離華僑城生活配套圈相對(duì)較遠(yuǎn)，生活購(gòu)物不方便，建議發(fā)展商在項(xiàng)目入伙后，加設(shè)小區(qū)業(yè)主買(mǎi)菜車(chē)，方便 業(yè)主購(gòu)物； ■ 商業(yè)配套：本項(xiàng)目規(guī)劃中有凈菜市場(chǎng)配套，在項(xiàng)目西區(qū)入住時(shí)，這類(lèi)生活配套要首先建成，供住戶(hù)使用，解決住戶(hù)生活之憂(yōu)，亦增加項(xiàng)目的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，緩解銷(xiāo)售壓力。 ■ 智能化配置：目前規(guī)劃中對(duì)智能化設(shè)施尚未制定，鑒于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的高檔次，建議發(fā)展商在小區(qū)智能化配套上，要高等級(jí)配置，突出項(xiàng)目高檔、尊貴的產(chǎn)品定位，增加價(jià)格附加值。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估 本司在項(xiàng)目前期策劃階段，針對(duì)項(xiàng)目的周邊環(huán)境特質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位為： “自然與人文和諧共生的假日式風(fēng)景家園” 設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，很好的把握了本司這一定位。 但是， 以本項(xiàng)目總建面 30 萬(wàn)平方米的規(guī)模，不同的宣傳時(shí)期必須有針對(duì)性的提出適合的宣傳定位，這也是大體量樓盤(pán)宣傳的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。 本司在今年秋交會(huì)的前期宣傳、形象展示的過(guò)程中，以“ 僑城南1