某招商策劃方案-文庫吧
2025-07-30 17:01 本頁面
【正文】 可嘗試整體發(fā)售給經(jīng)營商家或大面積劃分出售的銷售策略。所以，返租成本非必然成本，只是不可預見成本。 假設返租期 10 年、返租回報率 8%， 5 年固定租約、一次性返 3 年租金，招租后即時發(fā)售、 均價 17, 元 /㎡（見 C13），銷售率 100%: 則 A； c={17, /㎡ 247。 12－（ 65元 /㎡ +75元 /㎡）247。 2} 6,㎡ 3 年 12 月 =11,670,658 元 。 B:c=0 裝修成本變動： 不同類型的商家對商場的內(nèi)外部裝修、軟硬件設施的要求是不一樣的，長三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費下載 ————————————————————— 第 4 頁共 16 頁 —————————————————— 既不同的經(jīng)營布局和環(huán)境要求有不同的裝修標準和細部處理，其直接引起了裝修成本的變動，此項指標的測算采用估算（無預算）。 方案現(xiàn)金值： 屬商場階段性的經(jīng)濟指標，其大概表明了在商場發(fā)售時發(fā)展商大概的現(xiàn)金總體流入情況，是商場相關的一種產(chǎn)權收益，負值表示發(fā)展商為了完 成銷售目標而可能承擔的成本，不能完全以此項指標來進行方案的評估，必須要結合方案的質量指標來進行方案的優(yōu)選。 A； e=a－ b－ c－ d=2,327,697 元－ 116,385 元 11670658 元 =9,459,346元 B： e=a－ b－ c－ d=4,065,779 元－ 331,005 元 =3,737,774 元 銷售價格負擔： 分擔在商場單位面積上的方案現(xiàn)金值，可以與商場的經(jīng)營管理現(xiàn)狀相互的轉化，其價值量表現(xiàn)為『旗艦商家』商場經(jīng)營管理品牌給投資者造成的心理效應 —— 優(yōu)良的增值性，負數(shù)表示單價的提升。 A： f=e247。 6927 ㎡ =9,459,346 元 247。 6927 ㎡ =1365 元 /㎡ B： f=e247。 6927 ㎡ =3,737,774 元 247。 6927 ㎡ =539 元 /㎡ 招商方案的直接目的是最大化地實現(xiàn)商場的商業(yè)使用功能，銷售的目的是要實現(xiàn)商場的貨幣價值，前者的實施效果會反映在后者目的的實現(xiàn)效果上。 計量分析 C13 相關指標推算表： 樓層 租金范圍（元 /㎡） 組中值 銷售單價（元 /㎡） 面積（㎡） 銷售收益（元） 首層 180~215 26,070 2,078 54,173,460 二層 110~135 16,170 2,418 39,099,060 三層 80~95 11,550 2,430 28,066,500 長三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費下載 ————————————————————— 第 5 頁共 16 頁 —————————————————— 平均值 / / 17, / / 總值 / / / 6,926 121,339,020 銷售總體均價： 17, 元 /㎡，整體發(fā)售和分割返租出售的價格比取 :1(價格78 折 ,即 13,:17,)，則方案 A、 B 的銷售影響計量分析如下表（ C14） ： C14 銷售影響計量分析 方 案 A B 單 位 說 明 相關銷售方式 分割反租銷售 整體、大面積發(fā)售 或以租代售 計量指標 銷售總額 121,339,020 94,644,436 元 返租成本 19,451,096 0 元 共 5 年 營銷費用 3,033,476 1,892,889 元 A:: 銷售凈額 98,854,448 92,751,547 元 A、 B 銷售凈額差 6,102,901 / / 元 可見 ,方案 A 和 B 對銷售的影響可描述為 :方案 A 的成功實施可比方案 B 多給銷售帶來 6,102,901 元的貨幣收入。 優(yōu)劣分析 計量分析是在工作任務完成情況很理想的前提下做出的估算，以下是對工作任務的風險描述 方 案 優(yōu) 勢 劣 勢 A 銷售額較高 客戶源豐富 單個個體銷售實現(xiàn)容易 銷售不暢預期收入無法實現(xiàn) 招商力度和效果不易控制 發(fā)展商墊付租金 眾多業(yè)主與經(jīng)營者的溝通協(xié)調(diào)增加經(jīng)營的難度 經(jīng)營運營風險的轉嫁給了開發(fā)商 返租的財務壓力 承擔回購的風險 B 無返租財務壓力 無銷售壓力 無招商壓力 無后期經(jīng)營風險 售價較低 (一般在 70折到 82折之間 ) 表面看回籠資金總額少 客戶源狹窄不易成交 交易談判難度大 長三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費下載 ————————————————————— 第 6 頁共 16 頁
環(huán)評公示相關推薦
鄂ICP備17016276號-1