【正文】 中巴有 43 42 46 45 41 4 470、 42 41 428路。 漁農(nóng)村除 203路總站外，將開通一班中巴線路，總站即設(shè)在本項目所在地。 社區(qū)優(yōu)勢 (1)學(xué)校有“麗城幼兒園”、“ 麗中小學(xué)”、“福民小學(xué)”、“福田小學(xué)”、“皇崗中學(xué)”和麗中中學(xué)”。 (2)醫(yī)院有“皇崗婦幼保健院”和“彩田醫(yī)院”。 (3)大型購物場所主要有 “百佳超市”、“瑞都聯(lián)合購物廣場”、“人人樂” ,本項目周圍有眾多的士多店 ,漁農(nóng)村肉菜綜合市場離本項目不過 30米左右，且緊鄰的港庭華城預(yù)設(shè)了 15000平方米的大商場，這實(shí)際也是為本項目預(yù)設(shè)的大型配套服務(wù)。 13 (4)“福田苑郵政支局”、“交通銀行”、“深圳商業(yè)銀行”和“深圳發(fā)展銀行”近在咫尺。附近還有加油站和煤氣公司。 (5)由于天澤花園、海悅?cè)A城以及嘉?；▓@等保稅區(qū)樓盤的 推出， 使?jié)O農(nóng)村周邊社區(qū)條件日趨成熟，居家前景為廣大買家看好，有利于片區(qū)個盤銷售。 位置優(yōu)勢 “港田花園”緊臨皇崗口岸及地鐵站出口，未來新的口岸聯(lián)檢站將設(shè)在離本項目不過100米的地方，得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢顯而易見，且周邊可供開發(fā)的土地又是鳳毛麟角，可謂“絕版”。 值得一提的是，當(dāng)“港庭華城”落成后，本項目偏居一隅，獨(dú)得鬧中取靜之優(yōu)勢，特別適宜港人居家選擇。 環(huán)境優(yōu)勢 “港田花園”緊臨皇崗口岸及地鐵站出口，周邊物業(yè)都是以外銷為主，而且業(yè)績驕人，尤其是“海悅?cè)A城”的熱銷，帶動了整個片區(qū)物業(yè) 外銷熱潮，不但消化了不少沉積的物業(yè)，也增添了房地產(chǎn)商們的信心，紛紛在皇崗片區(qū)上項目，且大部分的物業(yè)都是以港人的習(xí)慣設(shè)計戶型，外銷環(huán)境非常有利。 每天總有數(shù)百香港貨柜車司機(jī)逗留漁農(nóng)村，加之海悅?cè)A城業(yè)主對此地的熟悉，有利于本項目的人際傳播，而且海悅?cè)A城的強(qiáng)大宣傳攻勢，必會令本項目在香港的宣傳省力很多。 戶型優(yōu)勢 “港田花園”主力戶型為 — 平方米小戶型二房二廳，在單戶型上比海悅?cè)A城小 30 平方米左右，按海悅?cè)A城均價計每套房總價將少近 30 萬元，如果單價比海悅?cè)A城再低一些，總價將更低。同樣，與近 在咫尺的“港庭華城”相比亦具備類似的優(yōu)勢。同時，四房二廳戶型也僅為 ，對香港工薪人士、貨柜車司機(jī)及投資者而言，這些戶型又是他們最喜愛的。因而，本項目戶型既投其“經(jīng)濟(jì)”所好，又投其“實(shí)用”之好。 根據(jù)我們考察的本片區(qū)近期正銷的 24 個樓盤情況（詳情參見 20 頁表格），發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：盡管各盤檔次不低，但凡推出多種戶型的，均是最小戶型最暢銷，平均來看，一房、二房及小面積三房最為熱銷?？梢姳酒瑓^(qū)小戶型住宅需求空間較大，本項目主力戶型為 14 二房二廳，較切合本片區(qū)實(shí)際，存在良好的預(yù)期市場。同時，本項 目四房二廳單位也可以拆為兩個二房二廳，便于銷售中靈活組合、拆解。 復(fù)式單位向來是難銷戶型，但本項目復(fù)式僅有 6套，只占總建面積 2%左右，遠(yuǎn)未達(dá)到 10%“預(yù)警線”，屬合理風(fēng)險范圍；同時，本項目地處口岸優(yōu)越位置， 2932 層景觀極佳，近口岸深港美景一覽無余，適量復(fù)式單位，只要單價合理，銷售應(yīng)無太大障礙。 （二）項目劣勢分析 “港田花園”為一座純住宅樓，總用地面積較小，使項目略 顯孤立，難以完善自身配套，只有與周邊物業(yè)進(jìn)行融合。 項目周邊建筑物及規(guī)劃都比較落后，與本項目反差較大，造 成環(huán)境視覺不協(xié)調(diào)。 皇崗片區(qū)驚人的物業(yè)存量必將對“港田花園”的銷售帶來不 利影響。 緊鄰即將開發(fā)的港庭華城位置優(yōu)于本項目，而且在一定程度上對本項目形成了朝向封閉，對本項目的銷售形成較大威脅。 15 第三章 相關(guān)樓盤對比 16 一、皇崗片區(qū)樓盤比較 皇崗片區(qū)樓盤價格、戶型比較表 序號 樓盤 名稱 位置 價格一次性 付 款 付款方式 主要戶型 及 面 積 熱銷 戶型 備注 1 朗庭 豪園 福 田保稅區(qū) 63008900 二房三房70， 105 二房 共 492戶 2 星河 雅居 新洲二路與新沙二路交匯處 4680 起 一次性付款比按揭付款優(yōu)惠 3% 二房三房四房 78， 88，105 二三房 400 多戶 3 富仕閣 福田保稅區(qū)福強(qiáng)路 53006500 一次性付款比按揭優(yōu)惠 250 元 /M2 一、二、三房 45， 80，100 一二房 4 明雅閣 怡雅閣 福強(qiáng)路皇崗公園對面 47786036 一次性付款 87折按揭付款 91 折 三、四房138175 米層高 5 京隆苑 福強(qiáng)路皇崗公園對面 7200 起 三、四房復(fù)式 120329 多層帶電梯 6 好景 豪園 福田區(qū)福榮路沙嘴路口 55008110 三四五房復(fù)式 95326 共 438戶 7 祥韻苑 濱河大道與新洲路交匯 47007900 一次性付款比按揭付款優(yōu)惠 200 元 /M2 一至六房55233 一二房 8 福昌苑 福田區(qū)新沙二路和新洲三路交匯處 54007000 一次性付款 90折按揭 93 折 三四房98155 共 279戶 9 嘉意臺 福田區(qū)金田路西側(cè)福民路與福強(qiáng)路中段 520012000 一次性付款 90折按揭 93 折 二 三四五房62194 二三房 共 200戶 10 綠茵閣 福田區(qū)金田路福強(qiáng)路濱河路相交地帶 48966720 一次性付款 96 折 一二三四房55121 11 宣嘉 華庭 金田路與福強(qiáng)路交匯處 62009000 一次性付款 97折銀行按揭 98 折 三四房70261 70100 共 200戶 12 彩福 大廈 彩田路西側(cè)深南大道與福華路的中間 56008300 一次性付款 90折按揭 94 折 一二三四房49121 4990 共 200戶 13 福源 花園 益田路西絨花路與桂花路之間 45007290 一次性付款 90折按揭 93 折 單房二三五房 35，84293 3584 共 588戶 14 福雅園 金田路彩田路和福民沙交匯處 49996398 一次性付款 95折按揭 98 折 三四五房復(fù)式 130313 共 60 戶 15 天澤 花園 漁農(nóng)村內(nèi) 51407504 一次性 90 折按揭93 折 一二三四房復(fù)式 30248 30104 共 758戶 16 嘉福 花園 天澤花園對面 7000 起 二三四房30248 6080 17 福雅苑 福民路金田路福強(qiáng)路圍合之內(nèi) 49996398 三四五房129200 一成做業(yè)主 18 益田 名園 駐港司令部側(cè) 74008700 三四房復(fù)式122409 共 168戶 19 共和 世家 福民路與益田路之間 53008200 二三房復(fù)式80291 二房 共 360戶 20 金海灣花園 福榮路與沙嘴路交匯處 61338708 二三房復(fù)式84213 8092 共 1008戶一期371 戶 21 陽光 四季 位于新洲路與濱河路交匯處 65009500 二三四房躍式 60297 共 470戶 22 海悅 華城 漁農(nóng)村內(nèi) 均 9000 一次性 92 折 三房 7689 三房 17 二、重點(diǎn)樓盤分析 我市 1999年外銷面積達(dá) ，占總銷售面積的 10%多，與 1998年相比增長 54%，外銷物業(yè)以口岸物業(yè)和二線關(guān)外大型度假盤為主。 在眾多的外銷物業(yè)中，海悅?cè)A城以其一流的交通位置、綜合實(shí)力和龐大的廣告支持將樓盤價位拉高到 11000元 /平方米，成為去年外銷住宅的樓王，將“口岸概念”和“地鐵概念”發(fā)揮到淋漓盡致。大家都知道香港人喜歡戶型小、物業(yè)管理好、交通便捷的高層物業(yè)，但由于各個外銷物業(yè)的質(zhì)素參差不齊、側(cè)重點(diǎn)不一樣，因而其客戶 的組成和售價差距亦較大。以下是皇崗片區(qū)海悅?cè)A城、皇御苑和天澤花園的市場分析。 ? 價格及付款方式小析 項目名稱 起價（港元） 均價（港元） 付款方式 海悅?cè)A城 6655元 /平方米 9500元 /平方米 一次性付款 92折； 銀行按揭，首期三成 45 天付清95折 首期三成五個月付清，入伙后辦理按揭，按標(biāo)價 皇御苑 4200元 /平方米 63006500元 /平方米 一次性付款 90折； 銀行按揭，首期三成三個月付清93折 首期一成，余下二成兩年內(nèi)付清95折 0首期，兩年內(nèi)付清三成 首期 96折 天澤花園 4500元 /平方米 6150元 /平方米 一次性付款 93折 銀行按揭，七成 20年，首期三成付清 97折 首期一成，余下二成一年內(nèi)付清98折 18 可打折上折 ? 戶型、面積建筑規(guī)模小析 項目名稱 規(guī)模、總單位 戶型 面積 海悅?cè)A城 3棟高層 740戶 小三房兩廳、大三房兩廳各占一半 小三房兩廳面積 80平方米 大三房兩廳面積 88平方米 皇御苑 一期 6棟高層 1844戶 一房一廳、二房二廳、三房兩廳和復(fù)式 一房一廳： 3048 平方米 二房二廳： 5178 平方米 三房兩廳： 100101平方米 天澤花園 5棟高層 758戶 一房一廳、二房二廳、三房兩廳和少量復(fù)式 一房一廳： 3048 平方米 二房二廳： 5075 平方米 三房兩廳： 83105平方米 ? 促銷方法小析 項目名稱 促銷方法 海悅?cè)A城 送價值 10萬元的裝修和家電； 展銷會期間額外 97折優(yōu)惠。 天澤花園 尾樓，折上折優(yōu)惠。 皇御苑 低價入市，搶占市場。 ? 廣告、賣點(diǎn)小析 項目名稱 廣告媒體、頻率手法 賣點(diǎn) 海悅?cè)A城 報紙：特區(qū)報，商報，東方日報，蘋果日報； 刊物：深圳樓市，經(jīng)理人； 電視：置業(yè)安居欄目； 頻率：約 天見報一次， 35 天電 視廣告一次，持續(xù)兩個半月時間； “口岸概念”； “地鐵概念”； 送價值 10萬元的精裝修； 深港 24小時通關(guān)； 未來地鐵口； 19 手法：見報頻率高，版面較大；電視廣告方面，實(shí)地拍攝現(xiàn)景及樣板房，給觀眾以身臨其境的感覺。 中心區(qū)概念； 最近香港的大陸樓 天澤花園 報紙：特區(qū)報，商報，晚報，投資導(dǎo)報，東方日報； 刊物：深圳樓市 頻率：特報及商報頻率較高，約 天一次，時間持續(xù) 2個月左右（去年） 手法：一般 1/8 套紅版，或在一周熱銷樓盤中登出，突出平、靚、正。 “口岸概念”； “地鐵概念”； 自 設(shè)小關(guān)到海關(guān)； 深港 24小時通關(guān)； 價格優(yōu)勢、現(xiàn)樓。 皇御苑 報紙：特區(qū)報，商報，投資導(dǎo)報，東方日報，蘋果日報； 刊物：深圳樓市，經(jīng)理人 特區(qū)報和商報頻率較高，一周見報兩次，或在一周熱銷樓盤中登出； 手法：廣告或軟性文章，篇幅短小精干。 大社區(qū)、配套齊全、環(huán)境好； 價格優(yōu)勢明顯； 戶型選擇面大； 樓盤品質(zhì)高。 ? 配套、環(huán)境分析 項目名稱 配套 環(huán)境 海悅?cè)A城 豪華會所，功能齊全；裙樓商場，裙樓頂層為熱帶園林公園，游泳池，網(wǎng)球場、溜冰場，周邊市政配套不太好：離小學(xué)、中學(xué)和菜場較遠(yuǎn)。 “口岸村”， 近鐵路、公路，噪音大，緊靠漁農(nóng)村，治安和環(huán)境不好；海景資源豐富，視覺遼闊。 天澤花園 普通會所：功能不多；內(nèi)設(shè)幼兒園一所，綠化面積較大。 “口岸村”，近鐵路、公路，噪音大，緊靠漁農(nóng)村，治安和環(huán)境不好；小區(qū)綠化和物業(yè)管理一般，總體感覺不佳。 皇御苑 大型社區(qū)，豪華會所功能一流，兩個風(fēng)格不同的小區(qū)綠化園林，附近小學(xué)、中學(xué)和其它配套較好，靠市中心較近。 濱海大道旁，交通好，小區(qū)總體綠化好，北望中心公園，南