年北京別墅市場分析報告-文庫吧
2025-07-30 12:15 本頁面
【正文】 至投機(jī)型購房比重加大，供需結(jié)構(gòu)進(jìn)一步扭曲。國務(wù)院最新出臺的 “ 國四條 ”以及陸續(xù)推出的配套政策能否有效遏制房價過快上漲，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)市場供需矛盾，將成為 2020 年宏觀經(jīng)濟(jì)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵之一。 (二 )北京房地產(chǎn)市場分析 2020 年初，受傳統(tǒng)農(nóng)歷新年的節(jié)日效應(yīng)及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì) 形勢不明朗的影響，北京樓市開局不利， “ 量價齊跌 ” 成了新年的第一個關(guān)鍵詞。 1 月商品房銷售均價僅為 10085 元 /平方米，同比下降 %，環(huán)比下降 %。 自 2020 年 3 月起，在各種利好消息的刺激下，北京樓市開始觸底回升。隨著 08 年末 09 年初積累的剛性需求持續(xù)釋放，投資投機(jī)需求也于年中開始激增，導(dǎo)致供給不足進(jìn)一步加劇。到 11 月底，北京市新建商品住宅可售套數(shù)已不足10 萬，僅夠維持不到半年的銷售。成交量不斷放大的同時，房價也飛快上漲， 11 月新建商品住宅成交均價攀升至 18088元 /平方米的高位，較 1 月份 的 10085 元 /平方米暴漲 %，如此大的漲幅讓許多業(yè)內(nèi)人士都瞠目結(jié)舌。 本輪房價上漲一開始是由 08 年底累積的剛性需求推動，其后隨著信貸大規(guī)模投放、通貨膨脹預(yù)期，樓市進(jìn)入了快速上行的通道。接近年底，受購房優(yōu)惠政策取消的影響，不少消費(fèi)者為了趕上優(yōu)惠政策的 “ 末班車 ” 開始提前購房，推動成交量進(jìn)一步放大，價格也水漲船高。此外， 2020 年二季度國務(wù)院對開發(fā)普通商品住宅項目自有資金比例的降低，激發(fā)了開發(fā)商拿地的熱情。 從 7 月的廣渠路 15 號地到年底的天竺 22 號地，北京 “ 地王 ” 記錄被不斷刷新。從上游土地市場到終端 消費(fèi)市場的全面火爆，記錄了北京房地產(chǎn)業(yè) “ 瘋狂 ” 的 2020。 二、 2020 年北京別墅市場分析 據(jù) CRRC 統(tǒng)計， 2020 年 1 月至 11 月，北京別墅市場新批準(zhǔn)銷售別墅 3392 套，批準(zhǔn)銷售面積 萬平方米。別墅銷售套數(shù)為 5634 套，銷售面積為 萬平米，銷售總金額達(dá) 億。 09 年北京別墅市場的供求比為 1∶ ，出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。 2020 年北京別墅市場分析報告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 3 受到房地產(chǎn)行業(yè)全面復(fù)蘇的推動，別墅市場走出了寒冬，出現(xiàn)價量齊升的局面。同時期新增預(yù)售量低于銷售量，別墅存量得到進(jìn)一步消化。同時，受通脹預(yù)期下保 值增值等因素的驅(qū)動，需求也進(jìn)一步旺盛，共同推進(jìn)北京別墅市場走向火爆。 (一 )2020 年北京別墅市場總體特征 1. 新增供應(yīng)分析 2020 年，北京別墅新增預(yù)售套數(shù)為 3392 套，面積為 萬平方米，如圖 21 所示， 09 年初別墅預(yù)售量在低位徘徊，受世界經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)惡化的悲觀預(yù)期和整個房市蕭條大市的影響， 2 月僅有 30 套新增預(yù)售別墅，預(yù)售面積為 萬平方米。從三月開始，北京別墅市場迎來了 “ 小陽春 ” ，市場信心穩(wěn)步提升。 8 月的別墅供應(yīng)量達(dá)到了頂峰，為 784套，預(yù)售面積也達(dá)到了 萬平方米。之后 新增預(yù)售套數(shù)有所回落，但仍保持一定的供應(yīng)量， 9 月、 10 月、 11 月的供應(yīng)套數(shù)分別為 200 套、 375 套和 360 套，面積分別為 、 和 萬平方米。 從別墅供應(yīng)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)來看，獨(dú)棟別墅 2020 年預(yù)售量為 1632 套，占總量 %，在整個房地產(chǎn)市場的帶動下，獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量在 09 年下半年加速釋 放，僅 8 月份預(yù)售量就達(dá)到了 551 套，接近 09 年上半年獨(dú)棟別墅總預(yù)售量 558 套。而雙拼、聯(lián)排和疊拼等非獨(dú)棟產(chǎn)品全年新增預(yù)售套數(shù)達(dá)到了 1760 套，占總供應(yīng)套數(shù)的 %。 從別墅供應(yīng)產(chǎn)品面積來看， 200400 平方米的面積成為新增預(yù)售別墅的主力，其中，單套面積為 200300 和 300400平方米的別墅分別占總批準(zhǔn)銷售套數(shù)的 %和 %。 400500 平方米的戶型供應(yīng)量也較大，全年批準(zhǔn)預(yù)售 436 套，占總預(yù)售套數(shù)的 %。 100200 平方米和 500600 平方米的別墅供應(yīng)量分別為 271 套和 278 套，分布占總預(yù)售套數(shù)的%和 %。而 600 平米以上的別墅則供應(yīng)量較小，全年此類別墅僅供應(yīng) 253 套，充分表現(xiàn)了這部分別墅的稀缺性。 2020 年北京別墅市場分析報告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 4 從新增預(yù)售供應(yīng)區(qū)域來看，供應(yīng)量最大的區(qū)域主要集中在中央、奧北兩大別墅區(qū)域，新增供應(yīng)合計占到總體供應(yīng)量%。潮白河別墅區(qū)和城南別墅區(qū)緊隨其后，分別占供 應(yīng)總量的 %和 %。 2020 年別墅供給區(qū)域分布呈現(xiàn)以下特點： (1)中央別墅區(qū)核心區(qū)市場供應(yīng)以總價 500 萬元以上中高端別墅為主，其中獨(dú)棟產(chǎn)品在 09 年全面超過千萬級門檻，雙排、聯(lián)排等類別墅也在下半年逼近千萬。 (2)奧北別墅區(qū)以 500 萬至 1000 萬的中高端別墅為主要產(chǎn)品形態(tài)，
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