【正文】 大會(huì)議又進(jìn)一步明確提出，實(shí)施通遼中心城市全面提質(zhì)擴(kuò)容，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；加快通遼新區(qū)開發(fā)建設(shè)，即在現(xiàn)有城市建成區(qū) 30 平方公 里基礎(chǔ)上，按照西移北擴(kuò)、一河兩區(qū)的思路，大約用六年時(shí)間，構(gòu)建沿河兩岸雙城競(jìng)相發(fā)展的增長(zhǎng)極。公 司抓住這一契機(jī)，擬在通遼市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整理自有的 平方公里 土地，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施投入，使土地增值，按照統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地收益最大化 .項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)開發(fā)區(qū) 的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，城市建設(shè)市場(chǎng)化改革，新城區(qū)規(guī)劃的順利實(shí)施和建設(shè)資金的籌集都具有重要意義。 本項(xiàng)目總投入 15800 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)土地出讓 收入 每 畝 20 萬(wàn)元 ，利潤(rùn)總額 16347 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率 %。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果表明，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 15%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 85 萬(wàn)元 (ic=15%)，投資回收期 年。 項(xiàng)目社會(huì)效益顯著，在財(cái)務(wù)上可行，建議采取措施，盡快 實(shí)施。 七 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 表 1— 1 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指 標(biāo) 備 注 1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目規(guī)模 整理 土地面積 平方公里 項(xiàng)目周期 年 3 土地整理 成本 萬(wàn)元 15， 800 出讓收入 萬(wàn)元 32147 土地增 值 稅 萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 16347 2 評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 % 成本利潤(rùn)率 % 103 銷售利潤(rùn)率 % 借款償還期 年 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 15 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 85 ic=15% 投資回收期 年 9 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目背景 作為一個(gè)發(fā)展中的人口大國(guó)，土地問(wèn)題將始終是我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中一個(gè)帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問(wèn)題。我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處在高速發(fā)展時(shí)期，工業(yè)和房地產(chǎn)投資與需求都將 會(huì)有新的增長(zhǎng)，對(duì)土地的整理要 求也將持續(xù)增加。 城 投 公司作為通遼市經(jīng)營(yíng)城市的主體，受政府委托進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作，對(duì)全市（包括各旗縣市區(qū)）的城市城鎮(zhèn)建設(shè)等工程項(xiàng)目的“投資、管理、經(jīng)營(yíng)、監(jiān)督、服務(wù)”。通過(guò)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和優(yōu)化組合，為城市建設(shè)籌集資金，管理投資；采取多種方式經(jīng)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)；通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動(dòng)，顯化城市土地資產(chǎn)，開發(fā)城市經(jīng)營(yíng)用地，拓展城市規(guī)模，提高城市品位。 為進(jìn)一步加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市委全委擴(kuò)大會(huì)議又進(jìn)一步明確提出，實(shí)施通遼中心城市全面提質(zhì)擴(kuò)容，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；加快通遼新區(qū)開發(fā)建設(shè)，即在現(xiàn)有城市建成區(qū) 30 平方公為進(jìn)一 步加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市委全委擴(kuò)大會(huì)議又進(jìn)一步明確提出，實(shí)施通遼中心城市全面提質(zhì)擴(kuò)容，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；加快通遼新區(qū)開發(fā)建設(shè)，即在現(xiàn)有城市建成區(qū) 30 平方公里基礎(chǔ)上，按照西移北擴(kuò)、一河兩區(qū)的思路，大約用六年時(shí)間，構(gòu)建沿河兩岸雙城競(jìng)相發(fā)展的增長(zhǎng)極。公司抓住這一契機(jī)，擬在通遼市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整理自有的 平方公里 土地，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施 10 投入，使土地增值，按照統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地收益最大化 . 二、項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀 本地區(qū)土質(zhì)肥沃，水草豐美。既是國(guó)家重要的商品糧基地，素有“內(nèi)蒙古糧倉(cāng)”的美稱，糧食 年總產(chǎn)達(dá) 億斤。也是國(guó)家重要的畜牧業(yè)生產(chǎn)基地，糧食年總產(chǎn)達(dá) 億斤。也是國(guó)家重要的畜牧業(yè)生產(chǎn)基地，牧業(yè)年度牲畜存欄 萬(wàn)頭只，實(shí)譽(yù)為“黃牛之鄉(xiāng)”。境內(nèi)的礦產(chǎn)資源物產(chǎn)繁多，境內(nèi)已探明煤炭、石油、硅砂等礦產(chǎn) 52種，礦床和礦點(diǎn) 190 多處。全市煤炭總儲(chǔ)量 133 億噸。鑄造玻璃使用的天然硅砂儲(chǔ)量居全國(guó)第一，功能神奇的“中華麥飯石”蜚聲 通遼市場(chǎng)前景十分看好，吸引了國(guó)內(nèi)的大牌企業(yè)、國(guó)外的資本大鱷紛紛搶灘。大量資本的迅速涌入，大批加工廠相繼開工或投產(chǎn)，然而，作為城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)卻相對(duì)滯后。本項(xiàng)目依靠通遼城 市建設(shè)的總體發(fā)展規(guī)劃，有利于本地區(qū)的建設(shè)。 作為市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資和土地一級(jí)開發(fā)主體，主要職能是整合各種有效資源為城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，力求實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的快速、高效、節(jié)約。 符合國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)推薦發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，符合產(chǎn)業(yè)政策。將會(huì)得到國(guó)家和省、市有關(guān)部門有關(guān)優(yōu)惠政策的支持。 三、 項(xiàng)目建設(shè)目的及意義 是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)跨越式發(fā)展的需要。 通遼市未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：搶抓國(guó)家西部大開發(fā)和振興東北老工業(yè)基地的機(jī)遇，進(jìn)一步深化改革，擴(kuò)大開放，堅(jiān)持 11 以工業(yè)為主導(dǎo)，打綠色品牌，走城市化道路的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新思路。 土地是城鎮(zhèn)空間功能的載體，是重要的城市資源，也是經(jīng)營(yíng)城市的重要資產(chǎn)。要提高全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，利用好土地資源尤為重要。 是 充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，優(yōu)化城市土地資源配置 的需要 。 目前，政府在土地層面上的宏觀調(diào)控作用，主要是通過(guò)土地的規(guī)劃?rùn)?quán)、土地用途管制、農(nóng)地轉(zhuǎn)用和農(nóng)地征用的審批權(quán)、土地市場(chǎng)游戲規(guī)則的制定以及制定土地稅費(fèi)政策等手段來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 本土地整理 項(xiàng)目的實(shí)施， 可以使政府的用地宏觀調(diào)控作用得以張揚(yáng)。 項(xiàng)目 整理 土地 直接進(jìn)入城市土地 整理 庫(kù)或經(jīng)過(guò)開發(fā)后進(jìn)入城市土地 整理庫(kù)，然后按照城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃并運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制 出讓和出租這些 整理 的城市土地。有助于規(guī)范土地市場(chǎng)的運(yùn)行，消除灰色土地市場(chǎng)，防止國(guó)有土地收益的流失?？梢源_保經(jīng)營(yíng)性用地通過(guò)掛牌交易或招標(biāo)、拍賣的方式，以市場(chǎng)機(jī)制有效配置城市土地資源，避免城市土地 “ 協(xié)議出讓 ” 中的 “ 尋租 ” 行為，從而保障城市土地市場(chǎng)交易的公開、公正與公平。另外， 項(xiàng)目實(shí)施后 ，使城市政府既能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，又直接掌握著一定量的 整理 土地，因而將大大提升政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。通過(guò)對(duì)土地基金的運(yùn)作和城市土地存量的調(diào)控，可以強(qiáng)化政府運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系的功能。通過(guò)運(yùn)用 “ 收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓 ” 的城市土 地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制，有助于優(yōu)化城市土地的資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)，顯化土地資產(chǎn)價(jià)值，從而保證了 國(guó)家對(duì)國(guó)有土地資產(chǎn)的合法收益。另外，政府還可以運(yùn)用直接控制的 整 12 理 土地，平抑城市土地市場(chǎng)的波動(dòng)，調(diào)控城市地價(jià)的合理水平，以促進(jìn)城市土地市場(chǎng)可持續(xù)地健康發(fā)展。 是 增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)基金 的需要 。 項(xiàng)目 通過(guò)合理運(yùn)作土地基金，實(shí)行土地統(tǒng)一收購(gòu)和壟斷供應(yīng)，可以有效杜絕土地隱型市場(chǎng)和灰色交易，防止國(guó)有土地收益流失。政府通過(guò)出讓熟地，還可以獲得土地前期開發(fā)實(shí)現(xiàn)的增值收益，實(shí)現(xiàn) “ 以地聚財(cái)、以地生財(cái) ” 的目的。 城投公司抓住這一契機(jī)， 在政 府規(guī)定的范圍內(nèi)將收購(gòu)的 平方公