【正文】 行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 3） 、頤正物業(yè)公司對 XX 市公共衛(wèi)生大樓 實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。 2. XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè) 首年 內(nèi)部管理架構(gòu) （初步設(shè)想） 指 導(dǎo) XX 市衛(wèi)生局 XX 市 疾病預(yù)防控 制中心 頤正物業(yè) XX 市 公共衛(wèi)生大樓服務(wù)執(zhí) 行 者 XX 市 公共衛(wèi)生服務(wù)大樓管理處 顧問、指導(dǎo) 監(jiān) 督 協(xié) 調(diào) 內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置思路： 設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理 有利于頤正 物業(yè) 管理有限公司對 XX市公共衛(wèi)生大樓 管理部物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行計劃目標(biāo)管理；實(shí)施整體管理和責(zé)任管理相結(jié)合的管理方式。 設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào) 垂直領(lǐng)導(dǎo)的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各 部門的工作效率；部門業(yè)務(wù)獨(dú)立操作的同時兼顧相互協(xié)調(diào)管理便利，旨在達(dá)成整體有機(jī)運(yùn)作。 成本控制 在確保滿足規(guī)范化、專業(yè)化物管服務(wù)需求的同時提倡員工“一專多能”身兼多職，充分發(fā)揮員工主觀能動性以節(jié)約不必要的人力資源成本。 第五章 人員編制 日常管理的人員編制： 崗位/人數(shù) 備注 環(huán)境組 安管隊(duì) 維修組 客服組 綜合服務(wù)部 工程部 頤正 物業(yè)管理公司 XX 市 公共衛(wèi)生大樓物業(yè)服務(wù)部 安保部 運(yùn)行組 職務(wù) 管理處經(jīng)理 1人 ?？埔陨蠈W(xué)歷任職條件 工程主管 1人 中技以上職稱任職條件 安管主管（隊(duì)長） 1人 退伍軍人、警校畢業(yè)生 維修員 1人 有專業(yè)技術(shù)職稱 安管員 10人 品德優(yōu)秀的 青壯年男性 保潔員 ７人 35至40歲無負(fù)擔(dān)婦女 綠化工 1人 園藝工人 合計 22人 第六章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 在此主要闡述 XX 市公共衛(wèi)生大樓 項(xiàng)目安全管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設(shè)施設(shè)備的維修及維護(hù)三個方面的服務(wù)內(nèi)容。 一、 XX市公共衛(wèi)生大樓安全管理 保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實(shí)的保證，物業(yè)使用人才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一 切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 治安管理 （ 1） 治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù) 特點(diǎn)： A、 以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。 B、 物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點(diǎn)。 C、 服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上 ”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。 D、 軟件與硬件同時抓。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。 ⑵ 、主要任務(wù)： A、 門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)各部室方位，同時應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。 B、 安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位 進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進(jìn)行解決。 C、 停車場管理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，進(jìn)行停車場消防和安全管理。 D、 治安協(xié)助。防止治安事件，對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。 E、 消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。 F、 與其他部門搞好配合工作。 ⑶ 、相應(yīng)的治安防范措施 （ 1）安保部的組織結(jié)構(gòu) XX 市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也就也多， 越復(fù)雜。保安部一般的崗位設(shè)置為： （ 2）合理安排治安崗 A、大門口（三班倒 24 小時值班）：負(fù)責(zé)制外來人員登記，控制外來非業(yè)務(wù)車輛進(jìn)場停放， B、大堂值班崗（三班倒 24 小時值班）：進(jìn)一步核實(shí)來訪人員，做好來訪人員的引導(dǎo)工作， C、停車 場：負(fù)責(zé)所有車輛的停放秩序， 保安隊(duì) 大門口警衛(wèi)崗 大堂值班崗 停車場警衛(wèi)崗 樓層巡邏崗 外圍巡邏崗 D、樓層巡邏崗（三班倒 24 小時值班）：負(fù)責(zé)內(nèi)部秩序 E、外圍巡邏崗（三班倒 24 小時值班）：負(fù)責(zé)外圍秩序 F、保安主管負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。 （ 3）加強(qiáng)非辦公時間門崗的監(jiān)控 力度 A. 人流出區(qū)控制圖 B. 圖 人流入?yún)^(qū)控 門崗值勤 物業(yè)使用人 所帶貴重物品須經(jīng)核對確認(rèn) 在登記本簽字 檢查證件（出入證）無異常 放行 來訪客戶 放行 其他人員 放行 C. 物流出區(qū)控制圖 門崗值勤 用戶所帶物品 詢 問 執(zhí)用戶證明 放行 來訪客戶 收回放行 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)務(wù)單位 問 候 詢問后、登記 詢問后、登記 進(jìn)入辦公樓 來訪客戶 進(jìn)入辦公區(qū)域 其他人員 進(jìn)入進(jìn)入營業(yè)區(qū) 執(zhí)管理處開的放行條 其他人員 確認(rèn)無誤，收回放 行條放行 （ 4）組建機(jī)動快速應(yīng)急分隊(duì) 快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動。 （ 5）實(shí)行 24 小時巡視 巡邏人員實(shí)行 24 小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徒步巡邏方式。 （ 6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏 為加強(qiáng)對治安巡 邏的控制，保證巡邏到位。 （ 7）治安狀況統(tǒng)計 對治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。 車輛管理 車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點(diǎn)，首先要搞好停車場的建設(shè)。 ⑴ 、 位置規(guī)劃 車輛可分為機(jī)動車和非機(jī)動車兩類，機(jī)動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，辦公樓物業(yè)管理部準(zhǔn)備把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個構(gòu)想： ⑵ 、 內(nèi)部要求 對于機(jī)動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施： （ 1） 了解用戶車輛情況，實(shí)行便捷停放 （ 2） 實(shí)施停車專用車位制度 （ 3） 物業(yè)道路設(shè)減速坡，限制車輛速度 （ 4） 嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場 （ 5） 做好宣傳工作，除在標(biāo)識牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定 消防管理 消防安全責(zé)任重大，這是我們多年酒店管理實(shí)踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。 ⑴ 、 宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責(zé)，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面： （ 1） 物業(yè)防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定； （ 2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應(yīng) 懂得以下兩點(diǎn)： （ 1）遇到緊急情況時自己的職責(zé)任務(wù)； （ 2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法 ⑵ 日常檢查 （ 1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。