【正文】 ） 出發(fā)，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織所進(jìn)行的、不以營利為目的，旨在追求有效地增進(jìn)與公平地分配社會 公共利益的調(diào)控活動。定義的前半部是區(qū)別企業(yè)管理，定義的后半部是區(qū)別非企業(yè)化的私域中一切形式的管理。 從公共管理所包括的基本內(nèi)容出發(fā)，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織，在運(yùn)用所擁有的公共權(quán)力，處理社會公共事務(wù)的過程中，在維護(hù)、增進(jìn)與分配公共利益，以及向民眾提供所需的公共產(chǎn)品（服務(wù)）所進(jìn)行的管理活動。 從物業(yè)管理現(xiàn)有的定義來看，物業(yè)管理包含了公共管理和私人管理雙重屬性，即物業(yè)管理內(nèi)容、宗旨上體現(xiàn)了公共性，但物業(yè)管理活動又是借助于企業(yè)管理的形式來施行，且有盈利目的。需要指出的是，物業(yè)管理的主體是 物業(yè)管理企業(yè)而非公共組織， 大量管理資料下載 這是否與公共管理的含義不符？回答是否定的。物業(yè)管理與物業(yè)管理企業(yè)是兩范疇，由企業(yè)組織來施行公共管理項(xiàng)目活動在國內(nèi)外的管理實(shí)踐中已是非常普遍。這里無需贅述。 廣義的物業(yè)管理就具有雙重性。它是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理，以及房屋及其設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)等公共事務(wù)管理內(nèi)容，范圍相當(dāng)廣泛。有的物業(yè)管理還兼營小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋 租賃等經(jīng)營性服務(wù)項(xiàng)目。美國的羅伯特、 C. 凱爾等人著的《物業(yè)管理 —— 案例與分析》一書中所闡述的物業(yè)管理者的基本職能是：（ 1）為業(yè)主管理物業(yè)；（ 2）為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入；（ 3）使物業(yè)保值增值。就代表了這種廣義物業(yè)管理的觀點(diǎn)。廣義的物業(yè)管理就包含了公共管理與私人管理雙重屬性。 狹義的物業(yè)管理主要是因建筑物區(qū)分所有權(quán)的不可分割性而產(chǎn)生的物業(yè)區(qū)域區(qū)公共事務(wù)管理。由于高層住宅樓宇的出現(xiàn)，這種住宅一般都是按單元出售給單個業(yè)主，因此一座樓宇的產(chǎn)權(quán)會有很多個業(yè)主所共有，在這種多元化的房屋產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一管理的情況下，就出現(xiàn) 了狹義的物業(yè)管理，即一般只限于對該物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，其主要的任務(wù)是對物業(yè)的維護(hù)、管理共用的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報(bào)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等公共管理服務(wù)項(xiàng)目。 大量管理資料下載 不論是廣義上、還是狹義理解物業(yè)管理的性質(zhì)，但都不能回避公共管理性質(zhì)，而經(jīng)營性只體現(xiàn)在廣義的理解中，物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營性管理活動如果脫離了物業(yè)公共管理性，就成了與其他商業(yè)性活動毫無區(qū)別的純粹的商業(yè)經(jīng)營管理活動。因此公共管理性是物業(yè)管理的根本屬性 。 由于物業(yè)管理企業(yè)同其他企業(yè)一樣都是企業(yè)，很容易產(chǎn)生同一般企業(yè)以盈利最大為目標(biāo)的偏向，從而缺 少對業(yè)主公共利益訴求的關(guān)注，因此，很有必要從一些關(guān)鍵點(diǎn)上對物業(yè)管理企業(yè)和一般經(jīng)營性企業(yè)進(jìn)行區(qū)別，我們不妨抽掉物業(yè)管理企業(yè)開展的物業(yè)管理活動中的經(jīng)營性和一般經(jīng)營性的企業(yè)中的公益性，試從純公共管理角度的物業(yè)管理與純經(jīng)營管理角度的比較兩種企業(yè)管理的兩者區(qū)別。（見下表） 物業(yè)管理（純公共管理角度）與企業(yè)管理 (純經(jīng)營管理角度 )的區(qū)別 大量管理資料下載 2．物業(yè)管理公共性的內(nèi)涵的初步界定 我國新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條 本條例指出：“所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！? 就這個定義，從管理性來分析，物業(yè)管理企業(yè)同其他企業(yè)一樣都是獨(dú)立的企業(yè)法人，按企業(yè)管理的方式開展經(jīng)營 管理活動。從公共性來分析，物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會的委托向業(yè)區(qū)別 物業(yè)管理 (純公共管理角度 ) 企業(yè)管理 (純經(jīng)營管理角度 ) 權(quán)力來源 業(yè)主委托 股東委托 產(chǎn)品性質(zhì) 公共產(chǎn)品 私人產(chǎn)品 監(jiān)督機(jī)構(gòu) 業(yè)主委員會 監(jiān)事會 服務(wù)對象 業(yè)主及物 業(yè)使用人 一般消費(fèi)者 決策機(jī)構(gòu) 業(yè)主大會 股東大會 壟斷性 “ 一區(qū)一公司 ” 壟斷性 競爭性 宗旨 以物業(yè)區(qū)域公共利益為主 自身利益最大化 大量管理資料下載 主們提供公共產(chǎn)品（物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品），即物業(yè)管理企業(yè) 按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。權(quán)力來源于業(yè)主公眾，服務(wù)對象是物業(yè)區(qū)域的業(yè)主公眾。 因此，物業(yè)管理包含了公共管理的兩個要素即管理性與公共性。 該定義包括了三層含義： 其一、是物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)來自業(yè)主集體的委托，體現(xiàn)權(quán)力的公共屬性。管理企業(yè)以公司法人形式出現(xiàn)，而作為業(yè)主，若屬單個業(yè)主，情況還比較簡單，若屬多元性業(yè)主， 則由于其擴(kuò)散性決定了必須有一個多業(yè)主的統(tǒng)一組織 —— 業(yè)主委員會通過集體行使業(yè)主權(quán)力，來聘用物業(yè)管理企業(yè)，并協(xié)調(diào)工作，雙方以具有法律效力的合同形式及相關(guān)制度，公約等明確各自的責(zé)權(quán)利關(guān)