房地產(chǎn)新聞發(fā)布會發(fā)言稿-文庫吧
2025-03-30 07:01 本頁面
【正文】 較大，關(guān)涉?zhèn)€人、房地產(chǎn)企業(yè)的重大利益，群體性特征明顯，矛盾比較尖銳易激化，對抗性較強(qiáng)，處理難度相對較大。買受人往往會采取抱團(tuán)行動以合力增加其維權(quán)籌碼。有的以個(gè)案形式先行訴至法院“投石探路”，背后則“潛伏”著大量的糾紛和眾多的利益攸關(guān)方?！ 陌讣牡赜蚍植记闆r看，經(jīng)濟(jì)總量越大、經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)市場交易越活躍，房地產(chǎn)價(jià)格水平越高，房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量也就越多。杭州、寧波、溫州作為我省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，受理的房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量一直以來位居全省前列，合計(jì)占總收案數(shù)的近六成?！ 陌讣{(diào)撤率分析，%。2008年后的相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，法院的收案數(shù)量雖然上了一個(gè)臺階，但案件調(diào)撤率不降反升，%，%。這表明在宏觀調(diào)控政策力度不斷加大的情況下，法院也加大了調(diào)解的力度?！ ?二)成因分析 一是政策變化影響市場各方的利益預(yù)期。房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，而且項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在所謂“十年九調(diào)”的大格局下，開發(fā)商的資金面不時(shí)受到調(diào)控政策的影響幾乎成為常態(tài)，直接影響到其市場預(yù)期，并增加了企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃管控的難度和風(fēng)險(xiǎn)。如在房地產(chǎn)銷售形勢較好時(shí)受讓了土地，但調(diào)控政策出臺、贏利前景看空后，開發(fā)商就會以種種借口為由“退地”以終結(jié)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)過程中在資金壓力下采取變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、縮減配套項(xiàng)目、延長工期、斷續(xù)施工甚至是停工，最終導(dǎo)致預(yù)售房屋延期交付、無法交付或交付的房屋不符合約定條件或存在質(zhì)量問題。銷售出現(xiàn)問題后則直接影響資金的回籠。在銀行貸款受限、資金緊張情況下，部分開發(fā)商為了維持資金鏈的穩(wěn)定，將目標(biāo)轉(zhuǎn)向民間資本，導(dǎo)致相當(dāng)部分的商品房銷售合同糾紛系由民間借貸糾紛轉(zhuǎn)化而來，個(gè)別開發(fā)商甚至陷入集資詐騙的泥潭。二手房房東則在房價(jià)的大幅波動狀態(tài)中產(chǎn)生了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，存在無故反悔違約甚至一房多賣等現(xiàn)象。簽訂長期限房地產(chǎn)租賃合同的出租方在房價(jià)推高后，往往試圖尋找合同的缺陷并藉此提高租金或毀約。 而對買受人而言，由于首付比例和貸款利率變化、限購限貸政策、稅費(fèi)增加等，客觀上直接影響到其購買能力和購買意愿。購房人在簽訂購房合同時(shí)基于房價(jià)上漲和房產(chǎn)增值收益的預(yù)期，對開發(fā)商通常在合同中單方設(shè)定的限制買受人權(quán)利、增加買受人義務(wù)、免除或減輕開發(fā)商責(zé)任的附加條款往往采取容忍的態(tài)度，當(dāng)調(diào)控政策出臺使預(yù)期落空時(shí)，購房人則會以質(zhì)量、交付不符約定、虛假廣告、格式合同加重買受人負(fù)擔(dān)等問題為由主張解除合同。樓盤在銷售過程遭遇宏觀調(diào)控，開發(fā)商采取讓利、降價(jià)等促銷手段后，先期購房人認(rèn)為吃虧要求退房或補(bǔ)差價(jià)，有的不惜采取聚眾上訪、打砸售樓處、堵塞交通、哄鬧法庭等“房鬧”方式向開發(fā)商和政府、法院施壓，以轉(zhuǎn)嫁市場風(fēng)險(xiǎn)。 二是規(guī)避調(diào)控政策的行為暗藏糾紛隱患。針對調(diào)控政策設(shè)置的障礙和不利影響，一些交易主體試圖采取各種措施進(jìn)行規(guī)避和消減。在規(guī)避限購、禁購和限貸方面，當(dāng)事人通過借用其他有購房資格的人的名義購買房屋并辦理了房屋權(quán)屬證書，但如果實(shí)際購房人之后以其系實(shí)際買受人為由，向法院提起確認(rèn)之訴，往往難以獲得法院的支持，使房屋所有權(quán)的實(shí)際歸屬處于不穩(wěn)定的狀態(tài)之中。有的則先采取簽訂虛假合同而后提起訴訟并達(dá)成調(diào)解協(xié)議，利用法院的生效裁判文書以房抵債、規(guī)避購房資格等限制。有的家庭甚至不惜采取假離婚、將原所有房產(chǎn)全部登記在夫或妻的一方，并由離婚后的另一方購買房屋的方法，使家庭關(guān)系處在不穩(wěn)定的狀態(tài)之中。在規(guī)避稅費(fèi)方面，買賣雙方為少繳或不繳稅費(fèi)簽訂陰陽合同，產(chǎn)生糾紛后出賣方需要證明真實(shí)的合同是哪一份。有的開發(fā)商通過內(nèi)部人員虛假認(rèn)購，向銀行套取貸款，同時(shí)規(guī)避稅費(fèi)，套現(xiàn)升值利潤。此外，面對節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)，一些企業(yè)在科研、工業(yè)、教育等非商品房用地上比照商品房、單身公寓樣式建造房屋并進(jìn)行分割銷售，該類房屋因項(xiàng)目的土地成本較低，其售價(jià)往往也遠(yuǎn)低于同地段商品房的價(jià)格，吸引消費(fèi)者或者投資人購買，但由于土地性質(zhì)及相關(guān)政策限制，購買人無法取得房屋所有權(quán)，且無法獲得常規(guī)的住宅用電、用水和義務(wù)制教育資源的配套保障，如出現(xiàn)房屋質(zhì)量、公共設(shè)施維護(hù)問題也無法按照商品房的相關(guān)規(guī)范進(jìn)行維權(quán)。上述行為不僅違反法律法規(guī)的規(guī)定，削弱了房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用，也擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，極易引發(fā)糾紛?！ ∪切姓块T相關(guān)行為不規(guī)范間接誘發(fā)糾紛。行政管理涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，管理不到位或者缺失，不僅會間接地誘發(fā)房地產(chǎn)糾紛，客觀上還會增加糾紛的化解難度
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