【正文】 020 2020收入 稅前利潤表一：公司本部及控股子公司業(yè)務(wù)收入趨勢分析 ————匯總報表口徑 表二：公司業(yè)務(wù)收入及稅前利潤趨勢分析 ————合并報表口徑 單位：萬元 單位：萬元 由于國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)會計核算制度要求，因此造成成本收益無法在開發(fā)期間平衡分?jǐn)?。造成收益波動較大。 2020年都市網(wǎng)景項目的實(shí)現(xiàn)造成當(dāng)年收入、利潤顯著增加。 10 公司尚未形成滾動開發(fā)態(tài)勢，重組后收益率壓力增大 財務(wù)分析資料來源：中遠(yuǎn)房地產(chǎn)財務(wù)部 ?公司總體凈資產(chǎn)收益率近 3年增長迅速 ?2020年末中化、中遠(yuǎn)重組后凈資產(chǎn)規(guī)模倍增，公司收益攤薄后收益率降至 %，公司未來業(yè)績的壓力大大增加； （％） 01234567891997 1998 1999 2020 2020公司凈資產(chǎn)收益率0202004000060000800001000001997 1998 1999 2020 2020收入 稅前利潤公司業(yè)務(wù)收入及稅前利潤趨勢分析 ————合并報表口徑 11 從資產(chǎn)分布和利潤貢獻(xiàn)看，遠(yuǎn)洋大廈和都市網(wǎng)景兩個開發(fā)項目交替成為公司的利潤主要貢獻(xiàn)來源，其他業(yè)務(wù)的資產(chǎn)利潤貢獻(xiàn)率高但規(guī)模小 利潤分布圖2775425331946407091083101328267161999 2020 2020房地產(chǎn)開發(fā) 寫字樓開發(fā)其他66%17%5%17%53%42%99年資產(chǎn)比例 99年利潤比例7%76%2%17%71%27%01年資產(chǎn) 01年利潤 39%46%4%15%52%44%00年資產(chǎn) 00年利潤 12 都市網(wǎng)景項目作為公司向高品質(zhì)住宅進(jìn)軍的第一個項目，市場影響較大，從實(shí)際效果看收益水平良好 都市網(wǎng)景項目帳面收益結(jié)構(gòu)87%4%9%已發(fā)生的成本 已實(shí)現(xiàn)的利潤 未實(shí)現(xiàn)的利潤從帳面看，都市網(wǎng)景項目已發(fā)生成本 ，已實(shí)現(xiàn)收入 。按照已實(shí)現(xiàn)收入（ 2020年 2月）看，公司利潤率僅 %； 按預(yù)計可實(shí)現(xiàn)收入 ，項目收益率為 %（有風(fēng)險），目前為止已實(shí)現(xiàn)利潤不到項目應(yīng)實(shí)現(xiàn)利潤的 1/3。 都市網(wǎng)景項目實(shí)際收益結(jié)構(gòu)81%10%9%已發(fā)生的成本 已實(shí)現(xiàn)的利潤 未實(shí)現(xiàn)的利潤由于遠(yuǎn)坤公司和中遠(yuǎn)房地產(chǎn)存在相當(dāng)數(shù)量的關(guān)聯(lián)交易，因此需要進(jìn)行調(diào)整以了解真實(shí)收益。 98－ 2020年中遠(yuǎn)房地產(chǎn)按照利率 20％共收遠(yuǎn)坤資金占用費(fèi) 4219萬元，咨詢費(fèi) 540萬元，假定資金占用實(shí)際利息應(yīng)為 6％，將成本減少 3493萬，已實(shí)現(xiàn)利潤增加 3493萬元。 實(shí)際銷售利潤率達(dá)到 19％，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位 剩余的 9％主要是車庫（積壓是所有開發(fā)商的普遍狀況）和底商，住房只剩一套，正在出租 13 為服從公司戰(zhàn)略導(dǎo)向下快速發(fā)展的需要，公司近期項目的收益處于市場中游，低于都市網(wǎng)景項目 公司踏實(shí)做事、以客戶為本，犧牲短期收益，迅速成長以確立北京房地產(chǎn)開發(fā)的市場地位，獲得長遠(yuǎn)發(fā)展的權(quán)利的策略獲得了成功，但長遠(yuǎn)必須考慮收益迅速增長及滿足股東回報期望。 ％ % 利潤率（ 百分比） 利潤 （萬元） 收入 （萬元） 實(shí)際完成部分 （截至 02年 2月底，以遠(yuǎn)洋天地一期 3＃－ 6＃入住以成本預(yù)估計算） 計劃 （遠(yuǎn)洋天地一期收益） 遠(yuǎn)洋天地一期 ?預(yù)計收入利潤率處于北京市房地產(chǎn)平均水平： （平均項目收益水平達(dá) 10－ 15％，項目收益率好的能達(dá)到 20－ 25％） ?公司以高于市場平均水平的投入，獲取低于市場平均水平的收益，是為服從公司迅速成長的策略。 ?遠(yuǎn)洋天地房價低開高走，未來收益應(yīng)該會增高。 注：遠(yuǎn)洋天地屬于公司近期項目，最具代表性，由于項目未最終完成，收入利潤分析僅作為參考。 遠(yuǎn)洋天地項目收益分析 例： 14 運(yùn)營體系 戰(zhàn)略 組織結(jié)構(gòu) 人力資源 ? 組織多變 ? 功能職位定位不清楚 ? 專業(yè)導(dǎo)向不明 ? 項目式組織與職能部門沖突問題 ? 下屬子公司的管理有一定的方向性，但管理力度不足，比較混亂 內(nèi)部診斷－－組織部分 15 2020年初公司為了實(shí)現(xiàn)向經(jīng)營型公司的轉(zhuǎn)型，調(diào)整了原有的項目公司式的運(yùn)作模式，建立了項目部，形成了現(xiàn)在的組織結(jié)構(gòu) 客 戶 服 務(wù) 中 心 李明總經(jīng)理 陳總 王總 傅總 牟總工 遠(yuǎn) 洋 大 廈 公 司 董事會 總 經(jīng) 理 辦 公 室 郁總 經(jīng) 營 部 項 目 一 部 審 計 預(yù) 算 部 遠(yuǎn) 坤 公 司 天 麟 公 司 遠(yuǎn) 洋 基 業(yè) 公 司 中 遠(yuǎn) 投 資 公 司 幸 福 大 廈 公 司 遠(yuǎn) 洋 酒 店 公 司 中 遠(yuǎn) 酒 店 物 業(yè) 廣 田 公 司 總 工 辦 孫書記 黨 工 部 人 事 部 市 場 開 發(fā) 部 財 務(wù) 部 中 遠(yuǎn) 嘉 陽 公 司 資料來源：中遠(yuǎn)房地產(chǎn)內(nèi)部資料 集團(tuán)委托管理企業(yè) 下 屬 子 公 司 下屬子公司都?xì)w口經(jīng)營部管理 執(zhí)行董事方式管理 兼總經(jīng)理方式管理 16 公司的發(fā)展處于創(chuàng)業(yè)期，業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，組織形式變化快，組織的職能的界定不清晰，管理不夠成熟 ? 公司組織形式變化快，導(dǎo)致部門職責(zé)界定不夠清晰，人員在公司內(nèi)部流動性大，影響了公司專業(yè)化能力的積累與發(fā)展 ? 從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)角度看，公司業(yè)務(wù)管理存在功能缺失或不足，不利于公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的保證與業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展 ? 項目部能力不足，主要工作集中在對項目施工的管理，不利于公司規(guī)模的拓展 ? 本部職能部門功能不完整，對公司開發(fā)主業(yè)的服務(wù)意識與支持力度不足 ? 公司對下屬子公司的管理有一定方向性，但管理比較混亂，管理力度不足 公司組織現(xiàn)狀 — 主要發(fā)現(xiàn) 17 公司組織形式變化快，導(dǎo)致專業(yè)人員流動性大，部門職責(zé)界定不夠清晰，影響了公司專業(yè)化能力的發(fā)展 業(yè)務(wù)變動 職能增加 擴(kuò)展性差 ? 隨著公司業(yè)務(wù)快速發(fā)展，公司必須不斷增加一些職能，來適應(yīng)業(yè)務(wù)與客戶的需求，例如：客戶服務(wù)中心的設(shè)立 ? 隨著公司自身向價值鏈上下游的整合和集團(tuán)剝離及委托管理業(yè)務(wù)的增加，導(dǎo)致高層人員與部門職能的增加 ? 由于公司業(yè)務(wù)運(yùn)作的經(jīng)驗并不豐富，在組織設(shè)計時對拓展性的考慮不足，職能的增加經(jīng)常導(dǎo)致部門與人員的變動 組織形式的變化快 主要影響 ? 組織的變動快導(dǎo)致 人員在公司部門間流動性大 ，使人員的專業(yè)化發(fā)展受到制約 ， 部門的專業(yè)化積累困難 ? 部門職責(zé)變化多 ，受臨時性交辦問題影響部門工作效率、工作效果。部門中專業(yè)化技能的積累缺少持續(xù)性 ? 組織經(jīng)常變化導(dǎo)致公司 高層、部門之間的關(guān)系重新組織 ，高層崗位設(shè)置過多，一方面容易產(chǎn)生職能界定不清的問題，另一方面重新磨合需要的時間較長，內(nèi)部消耗精力過多，不利于業(yè)務(wù)發(fā)展 18 從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)角度看，公司業(yè)務(wù)管理存在功能缺失或不足，不利于公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的保證與業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展（一） 項目追蹤期 土地開發(fā)期 方案設(shè)計期 項目施工期 銷售期 追蹤 立項 設(shè)計招標(biāo) 開工 預(yù)售 客戶服務(wù)期 竣工驗收 資料來源：員工訪談、資料分析 以遠(yuǎn)洋天地作為參考 ? 前期市場策劃更多由遠(yuǎn)嘉主導(dǎo)， 市場開發(fā)部 缺乏過程控制，同時也缺乏對客戶需求的分析把握能力 ? 總工辦 對國內(nèi)外設(shè)計公司的協(xié)調(diào)管理能力稍弱； ? 總工辦缺乏對設(shè)計質(zhì)量的控制及判斷能力，公司也未結(jié)合外部專家進(jìn)行內(nèi)外結(jié)合的評審以彌補(bǔ)自身功能不足； ? 總工辦 四新技術(shù)應(yīng)用不能落實(shí)； ? 工程中出現(xiàn)的技術(shù)問題不能得到很好的解決 市場策劃 技術(shù)管理 ? 項目部 和 總工辦 質(zhì)量管理的職責(zé)定義不清 ? 公司對 監(jiān)理的控制 協(xié)調(diào)不足； ? 項目趕工期但公司缺乏相應(yīng)的質(zhì)量保障 方案措施； 質(zhì)量監(jiān)控功能缺失； 質(zhì)量管理 19 從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)角度看，公司業(yè)務(wù)管理存在功能缺失或不足，不利于公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的保證與業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展（二） 項目追蹤期 土地開發(fā)