【正文】 4條辦法。 土建人員的維修工作，主任（副主任）應以抽查的辦法，檢查完成的工效。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應根據事情的輕重，緩急來隨機處理。 附表 《工程部抽查表》工程部抽查表年 月 日 NO：FMRW310位置內容抽查質量結果問題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況發(fā)電機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況水泵房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況聯動系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況風機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況3．零星工程申報與施工管理規(guī)定 本物業(yè)管理處所轄范圍內零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術方面確有困難時可申請對外委托施工。 零星工程對外委托施工，須由維修責任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關人員現場考查，報經理審批后方可施工。 所有外委零星工程申報同時須做好材料預算，工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。 對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。 施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員須按所擬定方案進行，施工時對施工地點是否有水、電、氣等經過應作詳細了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或防護。 施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤，工程主任應定時巡查，對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關人員驗收，填寫相關驗收報告呈報經理審批。4. 客戶報修服務管理規(guī)定 目的 規(guī)范住戶報修服務規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內部維修管理。 適用范圍 適用各管理處客戶報修處理工作。 內容 工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內容。 由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間，非特殊情況不得超過預約時間10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。 工程部主任根據報修內容，安排維修人員的工作。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。 維修人員到達現場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，客戶同意后才能開始維修。 上門維修整個過程應注意文明禮貌,現場清潔衛(wèi)生,移動室內設施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。 維修工作完成后，維修人員應清整工作現場，檢查試用。按《維修項目收費標準》，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽名認可。 維修人員在《維修單》中維修情況欄內注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯交客戶，第二聯交回工程部主任存檔，第三聯交前臺轉財務部作為計收服務費用的依據。 月底對維修內容進行統(tǒng)計，填寫《工程部有償服務登記表》，并對維修內容進 行抽查回訪，統(tǒng)計零修及時率與合格率。 工程部報修處理程序（見下頁程序圖） 附表 《維修單》 《有償服務收費標準》（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行） 《工程部有償服務登記表》 《零修及時率統(tǒng)計表》維修單日期： 年 月 日 NO：FMRW311業(yè)主姓名物業(yè)位置預約時間聯系人聯系電話派單人維修內容維修情況維修負責人接單時間完成時間業(yè)主意見簽名： 日期：備注工程部報修處理程序客 戶 報 修辦公登記、預約時間 工程部主任派工維修員現場勘查無 償 維 修現 場 檢 查 確 定 方 案現場清理準備工作組 織 人 員 維 修檢 查 試 用恢 復 現 場、清 潔業(yè) 主 簽 字 確 認現 場 檢 查 確 定 方 案現場清理準備工作有 償 維 修有 償 維 修組 織 人 員 維 修檢 查 試 用恢 復 現 場 清 潔維修人員簽名維修人員簽名返單前臺登記返單前臺登記返單前臺登記返單前臺登記返單前臺登記回訪或復查工程部有償服務登記表NO：FMRW313序號時間位置維修內容維修材料及人工費用維修人零修及時率統(tǒng)計表NO：FMRW314月份內容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月實際零修項目報修總數維修及時的單據數零修及時率維修合格的單據數實施維修的單據數零修合格率統(tǒng)計人注: 零修及時率 =X100% 維修及時的單據數 實際零修項目報修總數零修合格率 = X100% 維修合格的單據數 實施維修的單據數5．公共維修 目的 規(guī)范公共維修程序,確保公共設施良好。 適用范圍各管理處工程部公共維修。 內容 公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。 工程部主任根據維修內容派人派工，并對維修內容進行規(guī)劃設計，并作出人工、材料、工期等的預算報經理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領材料修理。 維修人員做好維修前的準備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現場清理工作。 維修過程須認真負責，相關人員要跟蹤檢查。 維修結束后要檢查試用，恢復現場。 維修人員應填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔。 一定時間內復查。 附表 《工程部公共維修登記表》工程部公共維修登記表NO：FMRW315序號時間位置維修內容維修材料維修人6．機電設備設施管理規(guī)定 目的規(guī)范機電設備設施維修程序，確保機電設備設施運行良好，保障人員及財產安全。 適用范圍各管理處工程部機電設備設施維修人員。 內容 機電設備設施應造冊登記，并制作登記卡，登記卡內容應詳細準確。 機電設備設施應制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。 機電設備設施的報修由工程部人員根據維保計劃，現場運行情況或故障填報《機電設備設施維修報批表》，工程部主任根據維修內容確定方案，主任（副主任）負責維修現場的組織、指揮、監(jiān)管。 參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作，前期準備工作要細致到位，維修標志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修之資格。 維修完畢后維修人員須清理現場，待主任確認后對機電設備設施進行試運行，24小時內應加大對維修現場的巡查力度。 附表 《設備情況登記表》 《機電設備設施維修報批表》設備情況登記表類別 NO：FMRW316序號設備名稱型號規(guī)格設備編號安裝位置數量功率產地備注機電設備設施維修報批表NO：FMRW318時間地點維修人員維修內容維修方案（包括時間、人工、材料等）工程部主任：管理處經理:7. 工程部機電設備設施環(huán)境要求管理規(guī)定 目的滿足機電設備設施使用條件，延長設備設施的使用期。 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部設備設施房。 內容 保持設備房內干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。 所有設備房應有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內無灰塵、油漬、結碳等。 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經常檢查備用照明工具，確保齊備良好。 機房內應通風良好，門窗開啟靈活，防小動物設施完好。 確保輔助設備運行良好，保持適當環(huán)境溫度。8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護，具體包括： 房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設施、機電設備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設施等。 本體維修基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護工程。 本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，以房屋本體每棟為單位設立專用賬號存放本物業(yè)的本體基金帳內。 房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主任簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時，需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支付。 房屋共用部位的大、中、小修標準，執(zhí)行國家的有關規(guī)定，當小區(qū)本體維修基金不夠支出時，經業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤，單棟房屋本體維修基金不夠支出時，經業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。 中修以上維修工程，管理處應向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。業(yè)委會應在收到管理處的計劃后15日內做出答復，急修工程應在7日內做出答復，業(yè)委會逾期視為同意。若業(yè)委會或該棟房屋