【正文】 文件 進行新一輪談判 制定合作意向書 汽車城發(fā)展公司總經理或總經理指定談判人員 招商引資業(yè)務負責人,就關鍵駐商入駐汽車城的方式、條件、利益分配等達成具體協議 由相關律師、會計師、公證人等對正式文件進行審議 簽署正式文件 汽車城發(fā)展公司總經理 重大項目由發(fā)展公司董事會決策 有關律師、會計師、公證人 招商引資業(yè)務負責人,3–4周,數周–數月,1–4周,1周,SIAT/010929/SHPR(2000GB),48,今天匯報內容,上海國際汽車城核心貿易區(qū)的功能定位及布局設計 上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案 上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析 上海國際汽車城政策分析及要求初探 第三階段工作成果,SIAT/010929/SHPR(2000GB),49,上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析是在三個 不同層次展開的,分析層次,上海國際汽車城 總體投入產出分析,發(fā)展有限公司的 商業(yè)模式及財務分析,針對具體潛在 駐商的財務分析,分析內容,上海國際汽車城核心貿易區(qū)的總銷售收入 核心貿易區(qū)的總投資額 各個功能區(qū)的具體投資額,上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式 不同商業(yè)模式有形及無形回報的評估 發(fā)展有限公司組合商業(yè)模式的財務及運作機制分析,具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的收入、成本、凈利潤和現金流分析 具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的投資資本回報率分析 具體潛在駐商在不同土地成本下的投資額分析,SIAT/010929/SHPR(2000GB),50,到2010年，上海國際汽車城核心貿易區(qū)的總 銷售收入預計將達到140200億元人民幣,銷售收入 人民幣億元，百分比,目前安亭地區(qū),2006,2010,汽車貿易展示區(qū),新鎮(zhèn)公共活動中心,研發(fā)管理培訓區(qū)*,第三方物流園區(qū),主題公園,* 銷售收入來自于第三方對外服務，不包括對內部分 資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,15–20,80–120,140–200,SIAT/010929/SHPR(2000GB),51,到2010年，核心貿易區(qū)的總投資額預計將達到近140億元人民幣,投資額 人民幣億元,總投資,汽車城公園,第三方 物流區(qū),研發(fā)管理 培訓區(qū),新鎮(zhèn)公共活動中心,汽車貿易展示區(qū),基礎設施（輕軌）,,可能的資金來源 政府 企業(yè),100% 0%,資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,20,19,12,49,35,15% 85%,95%,15% 85%,137,2,5% 95%,65% 35%,SIAT/010929/SHPR(2000GB),52,1. 汽車貿易展示區(qū)的具體投資額,百萬元人民幣,汽車 體驗園,品牌 中心 – 高檔,商貿服務中心,汽車 博物館,二手車市場,經銷商 3S店,數量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,15 20 企業(yè),50,300,會展 中心,品牌 中心 – 特種,總投資,1 40 企業(yè),1 820 企業(yè),1 175 企業(yè),1 50 企業(yè),8 15 企業(yè),2 10 企業(yè),3 100 政府/私人投資,資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,40,175,120,20,300,汽車集中交易市場,,,1 100 企業(yè),100,820,1,925,SIAT/010929/SHPR(2000GB),53,2. 新鎮(zhèn)公共活動中心的具體投資額,加油站,高檔 專賣店,便利店/藥店,大型商場,電影院,酒店 (2–3星),酒吧,數量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,2 55 企業(yè),110,高檔 娛樂城,寫字樓,總投資,5 5 企業(yè),1 10 企業(yè),1 80 企業(yè),3 0.3 企業(yè),2 150 企業(yè),1 400 企業(yè),1 160 企業(yè),1 2 企業(yè),25,10,80,1,20,電信局,10 0.5 企業(yè),資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,百萬元人民幣,,警察局,160,消防站,2,300,1 8 政府,1 20 政府,8,400,1,173,5,50,,酒店 (4–5星),1 50 企業(yè),超市,2,1 2 企業(yè),SIAT/010929/SHPR(2000GB),54,獨立研究 開發(fā)商,1 400 企業(yè),供應商 研發(fā)中心,3. 研發(fā)管理培訓區(qū)的具體投資額,體育館,職業(yè)培訓中心/專科學校,創(chuàng)新 企業(yè)園,認證 測試 中心,上汽 技術 中心,,數量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,1 245 企業(yè),425,245,大學 汽車系,總投資,10 250 企業(yè),5 85 企業(yè),2 400 政府,2 220 企業(yè),1 10 企業(yè),1 100 政府/企業(yè),800,100,資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,百萬元人民幣,400,2,500,440,10,4,920,SIAT/010929/SHPR(2000GB),55,4. 第三方物流區(qū)的具體投資額,加油站,出廠物流 中心 （整車）,保稅倉庫,數量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,1 10 政府,60,10,進廠物流 中心 （零配件）,總投資,2 30 企業(yè),1 10 企業(yè),1 2 企業(yè),資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析,百萬元人民幣,物流運營中心,2 40 企業(yè),10,2,80,165,3,卡車 停車場,1 3 企業(yè),SIAT/010929/SHPR(2000GB),56,當 地 政 府,從價值鏈的分析出發(fā)，商業(yè)實體參與區(qū)域經濟/房地產項目的開發(fā)建設，通常有四種可能的商業(yè)模式,區(qū)域經濟/房地產項目價值鏈,市政基礎設施建設七通一平,運營 管理,營銷 銷售,營銷 銷售,建造 管理,項目 融資,項目 設計,項目 規(guī)劃,開發(fā) 招商,土地 交易,土地 規(guī)劃,土地開發(fā),項目開發(fā),管理運營,土地 融資,向土地所有人收購土地 把土地出售/轉讓給房地產開發(fā)商或駐商,商業(yè)模式,房地產開發(fā)商,開發(fā)代理商,運營管理商,進行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進行土地開發(fā),在所購土地上規(guī)劃并建造房地產等項目 把所建房地產等項目出售/出租給駐商,進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產等項目,負責日常的運營、維修及其它管理,土地經紀商,資料來源: 麥肯錫分析,幫助開發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項目的建設,SIAT/010929/SHPR(2000GB),57,不同的商業(yè)模式有不同的關鍵成功要素,融資能力,項目管理,市場營銷/關鍵駐商,商業(yè)模式,土地經紀商,房地產開發(fā)商,開發(fā)代理商,運營管理商,政府關系,資料來源: 麥肯錫分析,SIAT/010929/SHPR(2000GB),58,案例分析一：德國Wolfsburg市政府與德國 大眾汽車公司共同投資成立了Wolfsburg AG 發(fā)展公司，負責汽車城的開發(fā)規(guī)劃及相關工作,500萬德國馬克啟動資金,Wolfsburg市政府,大眾汽車公司,Wolfsburg AG 發(fā)展公司,科研與 創(chuàng)業(yè)園區(qū),供應商園區(qū),主題公園與 冒險樂園,人力資源 服務機構,50%,50%,100%,500萬德國馬克啟動資金,100%,投入8.5億德國馬克,資料來源: Wolfsburg汽車城文件；訪談,Autostadt 特大型品牌中心,,各類項目,,,,$,$,$,$,?,,其他投資者/關鍵駐商,其他投資者/關鍵駐商,其他投資者/關鍵駐商,大眾汽車公司 其他投資者/關鍵駐商,SIAT/010929/SHPR(2000GB),59,Wolfsburg AG發(fā)展公司、當地政府和私人 投資者/開發(fā)商具有不同的獲取成功的條件,Wolfsburg AG發(fā)展公司,當地政府,德國大眾,其它私人投資者/開發(fā)商,N/A,相關機構,資料來源: 麥肯錫分析,融資能力,項目管理,市場營銷/關鍵駐商,政府關系,SIAT/010929/SHPR(2000GB),60,土地經紀商,因而在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設中擔任了 不同的角色,商業(yè)模式,房地產開發(fā)商,開發(fā)代理商,運營管理商,區(qū)域經濟/房地產項目價值鏈,德國大眾汽車公司 與當地政府共同創(chuàng)建Wolfsburg AG發(fā)展公司 是Autostadt項目的全權投資者（共8.5億德國馬克投資），建設多個品牌中心及交易、游樂、服務設施 為后續(xù)某些單個項目投資，包括為Wolfsburg AG孵化的一些小型新技術企業(yè)提供從5萬–3百萬歐元不等的風險投資 其他私人投資者/開發(fā)商 為單個項目競標、投資 開發(fā)建設,Wolfsburg AG發(fā)展公司 總體籌劃汽車城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應商園區(qū)、主題公園與冒險樂園、人力資源服務機構）數十個項目 為每個項目招商引資，包括組織競標、規(guī)劃等 在汽車城規(guī)劃、開發(fā)和建設過程中協調各方利益,Wolfsburg AG發(fā)展公司 管理汽車城中各功能區(qū) 為汽車城中駐商提供人力資源中介服務 孵化小型新技術企業(yè)（40–50%與汽車直接相關） 其他私人投資者/開發(fā)商 負責日常運營、維修和管理,Wolfsburg當地政府 創(chuàng)建Wolfsburg AG發(fā)展公司 征用土地，并進行開發(fā)和基礎設施改造 為汽車城入駐公司、機構等提供廉價土地 為汽車城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策 對某些項目進行直接投資如在科研園區(qū)投資1.2億德國馬克，投資5,700萬馬克用于興建體育場等,Wolfsburg AG發(fā)展公司 出租辦公大樓,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,德國大眾汽車公司 其他私人投資者/開發(fā)商,Wolfsburg AG發(fā)展公司 其他私人投資者/開發(fā)商,SIAT/010929/SHPR(2000GB),61,Wolfsburg汽車城為Wolfsburg AG發(fā)展公司、 當地政府、德國大眾汽車公司和其他私人投資者/開發(fā)商都帶來了很好的回報,人力資源中介服務提供每年約1千萬歐元的收入（占Wolfsburg AG發(fā)展公司每年總收入95%以上），其他少量收入來源于房租、管理費及咨詢籌劃收費 預計從孵化成功的新技術企業(yè)中能獲得可觀利益,Wolfsburg AG 發(fā)展公司,創(chuàng)造額外的11,000個就業(yè)機會，使當地失業(yè)率從17%降至10%以下 政府稅收增長 汽車城帶動當地經濟發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了Wolfsburg市作為德國汽車工業(yè)中心的新形象,當地政府,每年約5千萬馬克的Autostadt門票收入（每年游客超過2百萬，除部分是VW客人而免費外，人均票價24馬克）－ 跟8.5億馬克的投資及每年運營成本相比，門票收入是微小的 更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚其品牌和歷史，推介其產品，提升企業(yè)形象的重要窗口,德國大眾,單個項目經濟收益 成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者/開發(fā)商各自的品牌形象,其它私人 投資者/開發(fā)商,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,SIAT/010929/SHPR(2000GB),62,案例分析二：美國洛杉磯Cerritos市政府專門 成立了地區(qū)開發(fā)署（Redevelopment Agency），負責汽車廣場的開發(fā)和建設,Cerritos 市政委員會,地區(qū)開發(fā)署,土地開發(fā),區(qū)域規(guī)劃,園區(qū)建設,經銷商,經銷商,經銷商,經銷商,3S店,……,……,單一項目投資,資料來源: 麥肯錫分析,經銷商協會,SIAT/010929/SHPR(2000GB),63,Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署和入駐汽車經銷商/ 經銷商協會具備了不同的獲取成功的條件,Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署,汽車經銷商/經銷商協會,N/A,資料來源: 麥肯錫分析,融資能力,項目管理,市場營銷/關鍵駐商,政府關系,SIAT/010929/SHPR(2000GB),64,因而在Cerritos汽車廣場的開發(fā)建設中扮演了 不同的角色,土地經紀商,商業(yè)模式,房地產開發(fā)商,開發(fā)代理商,運營管理商,區(qū)域經濟/房地產項目價值鏈,汽車經銷商/經銷商協會及其指定專業(yè)開發(fā)商 在遵循汽車廣場總體布局和建筑風格規(guī)劃的前提下，由各經銷商負責各自的銷售網點建設,地區(qū)開發(fā)署 政府將整建后的土地以等于或略低于其價值的價格轉售給入駐汽車經銷商 制定政府法規(guī)，規(guī)定所有入駐經銷商必須加入當地汽車經銷商協會 政府對入駐經銷商提供專人協助, 解決復雜的法規(guī)及行政程序方面的問題 汽車經銷商協會 由汽車經銷商協會統(tǒng)一集資，對外宣傳，吸引更多的經銷商,汽車經銷商/當地政府 政府將從汽車廣場征收的不動產稅用于該區(qū)域的進一步開發(fā)和建設 將汽車廣場收入的1%用于各種輔助服務設施的建設和運營,Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署 成立專門的地區(qū)開發(fā)署負責Cerritos汽車廣場項目 在原先貧瘠的農、牧場區(qū)域向土地擁有者統(tǒng)一收購、征用土地 由政府出資對土地進行平整，改造基礎設施 制定該地區(qū)開發(fā)發(fā)展計劃 對開發(fā)區(qū)內的基礎設施、生活服務設施、環(huán)境布局和建筑風格進行統(tǒng)一規(guī)劃,汽車經銷商及其指定代理商,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,地區(qū)開發(fā)署 汽車經銷商協會,SIAT/010929/SHPR(2000GB),65,Cerritos汽車廣場為當地政府和入駐汽車經銷 商帶來了很好的回報,汽車廣場從周邊城市（洛杉磯、Irvine Sauta和Anaheim等）吸引大量購車者，每年銷售汽車約10萬輛 汽車經銷商協會協同的市場營銷策略和集中的資源為入駐經銷商帶來高效益 Cerritos汽車廣場作為世界最大汽車市場的品牌形象和地位，使入駐經銷商受益,入駐汽車經銷商,成功地吸引了25家大規(guī)模的汽車經銷商入駐，每年從汽車市場獲得的稅收收入達750萬美元 通過汽車市場及周邊配套輔助服務設施，創(chuàng)造了1,200多個就業(yè)機會，帶動了當地經濟的發(fā)展 汽車市場促進了Cerritos城市建設和周邊環(huán)境的改善，使Cerritos城市形象和生活質量獲得提高,Cerritos市政府,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,SIAT/010929/SHPR(2000GB),66,案例分析三：在市政府領導下張江高科技園區(qū) 開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開發(fā)有限公司，開發(fā)建設張江高科技園區(qū),上海市 政府,上海市張江高科技園區(qū) 領導小組及其辦公室,上海市張江 高科技園區(qū) 開發(fā)公司,上海市 久事公司,公眾 投資者,其他投資者,其他投資者 /關鍵駐商,上海市張江高 科技園區(qū)開發(fā) 股份有限公司,上海市張江集 成電路產業(yè)區(qū) 開發(fā)有限公司,上海市浦東 土地發(fā)展 （控股）公司,上海張江生 物醫(yī)藥基地 開發(fā)有限公司,國家863信息 安全產業(yè) 基地公司,上海張江