【正文】 分繳納營業(yè)稅，本次開票需要再征收增值稅此種情況暫可通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能進行開票。首先，錄入含稅銷售額（或含稅評估額），然后錄入扣除額。此處“扣除額”=該套房產(chǎn)已繳納營業(yè)稅金額/5%，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣。在填報增值稅納稅申報表時，已征收營業(yè)稅對應(yīng)的收入暫不通過申報表體現(xiàn)，僅填報增值稅應(yīng)稅收入。四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠意金、認籌金和訂金不屬于預(yù)收款。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題 36號文規(guī)定，選擇適用一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用，包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。目前，符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。全面推開營改增試點政策指引（七）一、關(guān)于小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)代開專用發(fā)票問題近日，接部分納稅人和基層稅務(wù)機關(guān)反映，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，申請在服務(wù)發(fā)生地代開增值稅專用發(fā)票時，對于差額計稅、全額代開等問題存有疑義。現(xiàn)就該問題明確如下：根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布?納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法?的公告?（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號）的規(guī)定，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，即差額計稅。同時，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申報代開增值稅發(fā)票，即全額代開。按照上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地按差額計稅預(yù)繳稅款，并可在建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)申報代開增值稅專用發(fā)票。但目前在操作層面存在兩個問題：一是計稅與開票不銜接，差額計稅，全額代開，意味著實際預(yù)繳稅款并不等于代開發(fā)票上注明的稅款。而目前操作中，代開專票時，需要全額繳稅后方可全額代開。二是預(yù)繳與代開不銜接。在提交?增值稅預(yù)繳稅款表?時，需要繳納應(yīng)預(yù)繳稅款，同時在代開增值稅專用發(fā)票時也要先繳稅后開票，造成重復(fù)征稅。對于上述問題，待綜合征管軟件升級到位后即可解決。為便于納稅人操作，避免出現(xiàn)重復(fù)征稅問題，在綜合征管軟件升級到位之前，可暫按以下原則把握：小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，需要開具增值稅專用發(fā)票的，暫回機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申請代開。對于在機構(gòu)所在地代開專用發(fā)票形成的多繳稅款，按照征管法等有關(guān)規(guī)定，在機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)辦理抵繳或退稅。二、小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)享受小微企業(yè)免征增值稅政策問題（一）根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于明確營改增試點若干征管問題的公告?（國家稅務(wù)總局公告2016年第26號）第三條規(guī)定，適用增值稅差額征收政策的增值稅小規(guī)模納稅人，以差額前的銷售額確定是否可以享受3萬元（按季納稅9萬元）以下免征增值稅政策。因此，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以在建筑服務(wù)發(fā)生地取得的全部價款和價外費用，確定是否可以享受3萬元（按季納稅9萬元）以下免征增值稅政策。（二）是否享受3萬元（按季納稅9萬元）以下免征增值稅政策，雖然應(yīng)以增值稅納稅主體來判定，也就是在機構(gòu)所在地申報時，才能判定是否享受。但由于小規(guī)模納稅人跨（縣、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款時，難以判定該納稅人在機構(gòu)所在地申報時，是否符合小微企業(yè)免稅條件。一旦能夠符合免稅條件，在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳的稅款將難以處理。本著有利于納稅人，有利于國家小微企業(yè)政策落實的原則，對于小規(guī)模納稅人跨（縣、區(qū)）提供建筑服務(wù)的，在建筑服務(wù)發(fā)生地取得的全部價款和價外費用，按月不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，暫不在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報，按照申報銷售額來確定是否享受小微企業(yè)免征增值稅政策。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交營業(yè)稅補開發(fā)票問題 納稅人在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日之前開具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，并且不受上述條款時間的限制。四、轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法問題轉(zhuǎn)租人于2016年4月30日前租入不動產(chǎn)，于2016年5月1日之后進行轉(zhuǎn)租，視為將2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)對外出租，收取的租金可以選擇適用簡易計稅方法計算繳納增值稅。五、其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)享受小微企業(yè)免征增值稅政策問題其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。鑒于根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策，執(zhí)行期限為2017年12月31日止。為此，對于租賃期較長，在2017年12月31日之后對應(yīng)的租金收入，應(yīng)該規(guī)定計算繳納增值稅。例如：納稅人（其他個人）于2016年1月1日將不動產(chǎn)對外出租，收取預(yù)收款300萬元，租賃期為10年，則2016年1月1日至2017年12月31日2年對應(yīng)的租金收入免征增值稅，2018年1月1日至2025年12月31日8年對應(yīng)的租金收入按規(guī)定計算繳納增值稅。六、關(guān)于人防車位計稅問題對于出售沒有獨立產(chǎn)權(quán)的車位或儲藏間，雖然購買方并未取得完全的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處臵權(quán)，但本著實質(zhì)重于形式的原則，并從尊重交易雙方習慣出發(fā)，可暫按照出售不動產(chǎn)進行處理。七、建筑分包合同老項目的判斷問題 納稅人提供的建筑分包服務(wù)，在判斷是否是老項目時，以總包合同為準，如果總包合同屬于老項目，分包合同也屬于老項目。例如：一個項目甲方與乙方簽訂了合同，建筑工程施工許可證上注明的開工日期在2016年4月30日前，5月1日之后，乙方又與丙方簽訂了分包合同，則丙方可以按照建筑工程老項目選擇適用簡易計稅方法。八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總分機構(gòu)之間土地價款扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以總機構(gòu)的名義競拍土地，并支付土地價款，交由分支機構(gòu)開發(fā)，則相關(guān)的土地價款允許按照政策規(guī)定在分支機構(gòu)進行扣除。九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“買房送裝修、送家電”征稅問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。購房者統(tǒng)一支付對價，可參照混合銷售的原則，按銷售不動產(chǎn)適用稅率申報繳納增值稅。十、鋼構(gòu)等企業(yè)混合銷售問題既從事鋼結(jié)構(gòu)等的生產(chǎn)銷售，又提供安裝、工程等建筑服務(wù)，判斷其是否屬于混合銷售應(yīng)該把握兩個原則：一是其銷售行為必須是一項，二是該項行為必須即涉及服務(wù)又涉及貨物。因此，對于鋼構(gòu)等企業(yè)，如果施工合同中分別注明鋼構(gòu)價款和設(shè)計、施工價款的，分別按照適用稅率計算繳納增值稅；如果施工合同中未分別注明的，對于鋼構(gòu)生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照銷售貨物計算繳納增值稅，對于建筑企業(yè)購買鋼構(gòu)進行施工應(yīng)按照建筑服務(wù)計算繳納增值稅。十一、酒店業(yè)視同銷售問題酒店住宿的同時，免費提供餐飲服務(wù)（以早餐居多）、礦泉水、水果、洗漱用品等，作為酒店的一種營銷模式，消費者統(tǒng)一支付對價，不列為視同銷售范圍，不需另外組價征收，按酒店實際收取的價款，依適用稅率計算繳納增值稅；對于酒店明碼標價提供的餐飲服務(wù)、櫥窗內(nèi)銷售物品、房間內(nèi)餐飲迷你吧等，應(yīng)分別核算銷售額，按適用稅率計算繳納增值稅。十二、金融機構(gòu)個人實物黃金業(yè)務(wù)納稅期限問題 根據(jù)?營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法?第四十七條的規(guī)定，以1個季度為納稅期限的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、銀行、財務(wù)公司、信托投資公司、信用社，以及財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。對于選擇按季申報的金融機構(gòu)，開展個人實物黃金交易業(yè)務(wù)，可一并按季進行納稅申報。十三、旅游服務(wù)差額扣除憑證問題試點納稅人提供旅游服務(wù)，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。對于將返程火車票、飛機票等交通費發(fā)票原件交給購買方，導致旅游企業(yè)無法以原件作為扣除憑證的情況，可以以上述交通費發(fā)票復(fù)印件（購買方簽字確認）作為差額扣除憑證。對于無法收回的交通費等發(fā)票，不再開具增值稅發(fā)票。十四、購入農(nóng)產(chǎn)品抵扣問題根據(jù)現(xiàn)行政策，現(xiàn)將購入農(nóng)產(chǎn)品進項稅額抵扣問題梳理如下：（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額，準予從銷項稅額中抵扣。（二）從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額，準予從銷項稅額中抵扣。（三）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票 （1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)免稅農(nóng)產(chǎn)品開具的農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票，可以按規(guī)定計算抵扣進項稅額。（2）根據(jù)?財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于農(nóng)民專業(yè)合作社有關(guān)稅收政策的通知?（財稅[2008]81號），對農(nóng)民專業(yè)合作社銷售本社成員生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，視同農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品免征增值稅。因此，農(nóng)民專業(yè)合作社銷售免稅農(nóng)產(chǎn)品開具的農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票，可以按規(guī)定計算抵扣進項稅額。（1）納稅人批發(fā)零售蔬菜、鮮活肉蛋等免稅農(nóng)產(chǎn)品開具的農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票，不得計算抵扣進項稅額。（2）對不享受免稅政策的批發(fā)、零售納稅人，依照3%征收率按簡易辦法計算繳納增值稅而自行開具或委托稅務(wù)機關(guān)代開的農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票，可以計算抵扣進項稅額。（四）農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票。增值稅一般納稅人購進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，可以使用國稅機關(guān)監(jiān)制的農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票，按照現(xiàn)行規(guī)定計算抵扣進項稅額。根據(jù)?山東省國家稅務(wù)局普通發(fā)票監(jiān)控管理辦法?，納稅人收購農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的應(yīng)嚴格按規(guī)定開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票，對收購的貨物非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的，應(yīng)要求銷售方開具發(fā)票。全面推開營改增試點政策指引（八）關(guān)于保險公司投保車輛維修費進項稅額抵扣問題 被保險人投保車輛發(fā)生交通事故，由保險公司指定維修廠修理的，保險公司可以憑取得的增值稅專用發(fā)票申報抵扣進項稅額。關(guān)于保險公司銷售保險時贈送促銷品征收增值稅問題保險公司銷售保險時,附帶贈送客戶的促銷品，如行車記錄儀等，作為保險公司的一種營銷模式，購買者已統(tǒng)一支付對價，不列為視同銷售范圍，按保險公司實際收取的價款，依適用稅率計算繳納增值稅。關(guān)于統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中“企業(yè)集團”的界定問題 統(tǒng)借統(tǒng)還中的“企業(yè)集團”，是指以資本為主要聯(lián)結(jié)紐帶的母子公司為主體，以集團章程為共同行為規(guī)范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業(yè)或機構(gòu)共同組成的具有一定規(guī)模的企業(yè)法人聯(lián)合體。關(guān)于登記為增值稅一般納稅人的個體工商戶出租住房計稅問題根據(jù)?營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定?的規(guī)定：“個人出租住房，應(yīng)按照5%%計算應(yīng)納稅額”。登記為增值稅一般納稅人的個體工商戶同樣適用上述條款，出租住房應(yīng)按照5%%計算應(yīng)納稅額。關(guān)于小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)代開專用發(fā)票問題關(guān)于小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票代開事宜，可選擇按照指引（七）第一條把握，也可按以下原則把握：（１）對于無差額扣除項目的建筑業(yè)小規(guī)模納稅人，申請在服務(wù)發(fā)生地代開增值稅專用發(fā)票的，代開專票并繳納稅款后，該筆業(yè)務(wù)暫不進行增值稅預(yù)繳申報；（２）對于有差額征稅項目的建筑業(yè)小規(guī)模納稅人。據(jù)了解，對于小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)代開專用發(fā)票，金三系統(tǒng)將分兩步升級，第一步實現(xiàn)建筑服務(wù)差額計稅、全額代開功能；第二步解決預(yù)繳表申報與代開專票重復(fù)征稅問題。在第一步升級后，第二步升級前，申請在服務(wù)發(fā)生地代開增值稅專用發(fā)票的，代開專票并繳納稅款后，該筆業(yè)務(wù)暫不進行增值稅預(yù)繳申報。對于以上暫不進行增值稅預(yù)繳申報的納稅人，需填制?增值稅預(yù)繳稅款表?，報建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)留存。第四篇：全面推開營改增試點政策指引(三)全面推開營改增試點政策指引（三）20160422 23:09:34字體：大 中 小一、關(guān)于物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題物業(yè)公司代收水電費、暖氣費，繳納營業(yè)稅時實行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題，國家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅；如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關(guān)問題《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36 號）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布》（國家稅務(wù)總局公告2016 年第16 號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產(chǎn)應(yīng)適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來判定，2016 年4 月30 日前取得的不動產(chǎn)屬于“老”的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1 日以后取得的不動產(chǎn)屬于“新”的不動產(chǎn)，出租時適用的是一般計稅方法。對此問題，有人認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品用于出租并沒有進行明文規(guī)定。16 號公告中明確，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。三、關(guān)于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費食品增值稅有關(guān)問題的公告