深圳某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-01-14 06:13:05 本頁(yè)面
【正文】 備選： 78 樓做培訓(xùn) 中心、人才市場(chǎng)） 定位理由 ：本項(xiàng)目寫(xiě)字樓租金水平在 70 元 /平方米左右，而周邊的寫(xiě)字樓空置率非常低，憑借本項(xiàng)目的高素質(zhì)硬件設(shè)施，不必?fù)?dān)心寫(xiě)字樓的空置情況，招商壓力較小，另外不需要太多的推廣費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)成本，如果做其它的商業(yè)，要承擔(dān)做不起來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而且做其它商業(yè)，租金水平未必能超過(guò)寫(xiě)字樓的租金水平。 項(xiàng)目租金定位 根據(jù)周邊商業(yè)租金水平，本項(xiàng)目租金水平定位如下： 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè) （如表所示） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 1 租金收入 6, 1, 1, 1, 1, 710 樓 租金收入（萬(wàn)元） 2, 7\8\9\10 商業(yè)面積（ m2） 7, 7, 7, 7, 7, 7, 深 **項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 12 商業(yè)平均租金（元 /m2） 招租率（ %） 95% 95% 95% 95% 95% 負(fù) 1 樓租金收入（萬(wàn)元 ) 2, 負(fù) 1 樓商業(yè)面積（ m2） 3, 3, 3, 3, 3, 3, 商業(yè)平均租金（元 /m2） 招租率（ %） 0% 90% 90% 90% 90% 一樓 (530m2)租金收入 一樓商業(yè)面積 (m2） 商業(yè)平均租金（元 /m2） 招租率（ %） 95% 95% 95% 95% 95% 2 當(dāng)期收入回款 6, 1, 1, 1, 1, 3 稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 教育費(fèi)附加 城市建設(shè)維護(hù)稅 租賃費(fèi) 印花稅 4 凈租金收入 5, 1, 1, 1, 1, 總租金收入為 萬(wàn)元，扣去營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加 萬(wàn)元，城市建設(shè)維護(hù)稅 萬(wàn)元，租賃費(fèi) 萬(wàn)元，印花稅 萬(wàn)元，凈租金收入為 萬(wàn)元。 費(fèi)用預(yù)測(cè) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 資金來(lái)源 6, 1, 1, 1, 1, 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)源 6, 1, 1, 1, 1, 租金收入 6, 1, 1, 1, 1, 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)源 自有資金 深 **項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 13 銀行貸款 資金運(yùn)用 5, 1, 1, 1, 1, 公共部分裝修成本投資 經(jīng)營(yíng)成本 運(yùn)營(yíng)成本 招商費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 所得稅 盈余公積 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 注釋： 公共部分裝修成本投入： 主要 指 項(xiàng)目的公共部分裝修費(fèi)用由我司負(fù)責(zé) (負(fù)一樓與一樓之間的電梯 成 本 及其安裝費(fèi)用除外 )，按照項(xiàng)目總 建筑 面積的 1/10 計(jì)算公共面積，按 350 元 /平方米 的裝修單位成本 計(jì)算（包括建材成本，人工費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用和管理費(fèi)） 經(jīng)營(yíng)成本： 是指 **要求我司的租金費(fèi)用，未知。 運(yùn)營(yíng)成本： 是指商場(chǎng)后期管理運(yùn)營(yíng)人員的工資、福利和培訓(xùn)費(fèi)，按 10 人計(jì)算，平均工資按 3500 元 /計(jì)算。一年為 42 萬(wàn)元。 招商費(fèi)用： 包括推廣費(fèi)用和招商人員工資，按照 2 個(gè)月的租金水平計(jì)算。 核算經(jīng)營(yíng)成本 （即我司接受 **給出的租金底線），按照一般的投資回報(bào)率 8%計(jì)算。 在這里，應(yīng)該分兩個(gè)期限核算，即 2021 年的租金成本和 2021 年 —2021 年的租金成本，因?yàn)樵?2021 年，地下商業(yè)還不能營(yíng)業(yè)。 公式 ： （該年租金凈收入 運(yùn)營(yíng)成本 租金成本 其它成本 所得稅） /該年投入成本 =8% 2021 年 套用該公式，（ 2110） 85%/（ 10+21） =8%得出： 深 **項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 14 該年租金成本最低底線為： 586 萬(wàn)元 即 1 平方米每月租金為： 586*10000/12/（ 544+7684） =60 元 /平方米 注：這里的租金是指 78910 加上一樓 544 平米的平均租金。 20212021 年 套用該公式，（ 21127） 85%/（ 127+21） =8%得出： 租金成本最低底線為： 1078 萬(wàn)元 即 1 平方米每月租金為： 1078*10000/12/（ 544+7684+3250） =78 元 /平方米 租金收入按照如上假設(shè)不變，如果我司以以下兩種 方案 拿下該項(xiàng)目， 分項(xiàng) 2021 年 78910 及一樓544 平米 租金支出 20212021 年各年整體租金支出 第一種情況 55 元 /平方米 73 元 /平方米 第二種情況 50 元 /平方米 68 元 /平方米 從以上兩種可能分別對(duì)我司從該項(xiàng)目所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)情況加以分析： 第一種情況 產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） ⑴ 租金收入 ⑵ 公共部分裝修成本 ⑶ 招商費(fèi)用 127 ⑷ 稅金及附加 ⑸ 經(jīng)營(yíng)成本 ⑹ 運(yùn)營(yíng)成本 ⑺ 利潤(rùn)總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑻ 所得稅 (7) 15% (9) 凈利潤(rùn) ⑺ (8) (10) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）萬(wàn)元 (11) 稅前成本利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 /總投資 % (12) 稅后成本利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) /總投資 % (詳見(jiàn)附表 1— 3) 第二種情況產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下 : 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） ⑴ 租金收入 深 **項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 15 ⑵ 公共部分裝修成本 ⑶ 招商費(fèi)用 ⑷ 稅金及附加 ⑸ 經(jīng)營(yíng)成本 ⑹ 運(yùn)營(yíng)成本 ⑺ 利潤(rùn)總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸(6)
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