【正文】 市場情況 1） 從本案地理位置及周邊項目情況看，本案所在區(qū)域的商鋪一樓市場認同均價在 5000 元 /平方米左右、二樓在 2800 元 /平方米左右、三樓在 2600 元 /平方米左右。 2） 目前，房地產(chǎn)市場上店鋪的平均年投資回報率在 5%左右，以 5%計。 3） 目前，撫州投資客年投資回報率的心理預期平均值在 %左右，以 8%計。 項目優(yōu)勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 1）主題式店鋪：“上海城”概念的引入，引導撫州市消費市場新動向，同時在業(yè)態(tài)上彌補撫州零售商業(yè)市場的空白點，制造差異化消費。 2） 招商、引資：通過兩條渠道，一是建立一條生產(chǎn)廠家和分銷商之間溝通良好、互動的渠道，吸引江浙滬的知名企業(yè)到撫州拓展業(yè)務，同時讓撫州的小業(yè)主有一個有利可圖的經(jīng)營行業(yè) ；二是建立起商鋪銷售貸款、融資機制，從時間期限上減輕小業(yè)主的購房還款壓力。 3） 稅收制度 ：免半年營業(yè)稅，提高小業(yè)主商業(yè)經(jīng)營的積極性。 4） 包租銷售：簽訂預售合同的同時，再簽訂一份有限定期限和固定年投資回報率的包租合同，吸引投資客購房。 通過前 4 項運作，可將項目價格提升 10%左右，甚至更高。 項目銷售均價可拉升為：一樓 5000— 5500 元 /平方米 二樓 2800— 3000 元 /平方米 三樓 2600— 2900 元 /平方米 項目價格范圍 為提高項目銷售價格的市場認同度，內(nèi)街底層均價以最高價 5000 元 /平方米計，本項目在確 定價格范圍時，應以周邊項目做參觀（詳見個案情況），建議項目價格范圍在 2600— 8000 元 /平方米之間。 （二）包租銷售、租金計算 已知：項目銷售均價 3200 元 /平方米，二樓以高價 3000 元 /平方米計，三樓2600 元 /平方米，每平方米物業(yè)市場年租金回報率 5%，項目總建筑面積 41878 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 平方米。 假設：包租許諾客戶的年租金名義回報率 A 是 10%， B 是 8%，租期 2 年 則公司每年支付給客戶的租金 M 租 有： 1）整體包租 MA 租 max=41878 3200 10% 2= 萬 MA 租 min=41878 3200 (10%－ 5%) 2= 萬 MB 租 max=41878 3200 8% 2= 萬 MB 租 min=41878 3200 (8%－ 5%) 2= 萬 2）只第二層包租，第二層物業(yè)銷售均價以高于市場價計算，計算租金的均價設為 3000 元 /平方米 MA 租 max=41878/3 3000 10% 2= 萬 MA 租 min=41878/3 3000 (10%－ 5%) 2= 萬 MB 租 max=41878/3 3000 8% 2= 萬 MB 租 min=41878/3 3000 (8%－ 5%) 2= 萬 3）只中庭包租，銷售均價以 3000 元 /平方米計算 MA 租 max=3600 3000 10% 2=216 萬 MA 租 min=3600 3000 （ 10%5%） 2=108 萬 MB 租 max=3600 3000 8% 2= 萬 MB 租 min=3600 3000 （ 8%5%） 2= 萬 4）二層包租加中庭加內(nèi)街轉(zhuǎn)角包租，則包租租金為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 MA 租 max=+2161200 3000 10% 2+1110 5000 10% 2= 萬 MA 租 min=+1081200 3000 （ 10%5%） 2+1110 5000（ 10%5%） 2= 萬 MB 租 max=+ 3000 8% 2+1110 5000 8% 2= 萬 MB 租 min=+ 3000 （ 8%5%） 2+1110 5000 （ 8%5%） 2= 萬 租售平衡點計算 對投資客來講，項目投資回報率的年名義回報率大于年實際回報率，故租金的損失只能通過售價的拉升來解決。 故銷售均價應拉升的 P 為： 1）整體包租： PAmax = M 租 max /41878 = PAmax=640 元 /平方米 PAmin=M 租 min / 41878 = PAmin=320 元 /平方米 PBmax= MB 租 max / 41878 = PBmax=512 元 /平方米 PBmax= MB 租 min / 41878 = PBmin=192 元 /平方米 2）二層包租，則整體均價拉升 PAmax=MA 租 max / 41878 = PAmax=200 元 /平方米 PAmin= MA 租 min / 41878 = PAmin=100 元 /平方米 PBmax= MB 租 max / 41878 = PBmax=160 元 /平方米 PBmin= MB 租 min / 41878 = PBmin=60 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 3）只中庭包租，則整體均價拉升 PAmax=MA 租 max / 41878 = PAmax=52 元 /平方米 PAmin= MA 租 min / 41878 = PAmin=26 元 /平方米 PBmax= MB 租 max / 41878 = PBmax=41 元 /平方米 PBmin= MB 租 min / 41878 = PBmin=16 元 /平方米 4）二層加中庭加內(nèi)街轉(zhuǎn)角包租，則整體均價拉升 PAmax=MA 租 max / 41878 = PAmax=260 元 /平方米 PAmin= MA 租 min / 41878 = PAmin=130 元 /平方米 PBmax= MB 租 max / 41878 = PBmax=208 元 /平方米 PBmin= MB 租 min / 41878 = PBmin=78 元 /平方米 綜述： 包租的目的是烘托銷售市場氣氛， 提高銷量，用盡可能少的租金，創(chuàng)造盡可能多的效益。 結合撫州市商鋪市場情況： 建議二層加底層內(nèi)街轉(zhuǎn)角部分鋪面包租，年投資回報率初定為 8%，則二年包租支付租金總額為 萬左右。 中心商鋪加內(nèi)街轉(zhuǎn)角部分鋪面的一層、二層，建議引入主力店進行主題經(jīng)營。 項目整體銷售均價建議設為 3350 元 /平方米。 （三）價格階段漲浮 認購期： 均價為： 3100 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 1F 均價： 5500 元 /平方米 2F 均價： 2800 元 /平方米 3F 均價： 2600 元 /平方米 單價： 22007900 元 /平方米 公開期： 均價為： 3250 元 /平方米 1F 均價： 57005800 元 /平方米 2F 均價： 30003100 元 /平方米 3F 均價： 28002900 元 /平方米 單價： 23008050 元 /平方米 續(xù)銷期： 均價為： 3350 元 /平方米 1F 均價： 58005900 元 /平方米 2F 均價： 31003200 元 /平方米 3F 均價： 29003000 元 /平方米 單價： 24008200 元 /平方米 八、目標客戶定位 根據(jù)本案特征及現(xiàn)有客戶群分析，本案客戶群大致可定位以下幾種 ： 江浙地區(qū)投資客 撫州市有經(jīng)營目的的置業(yè)者 撫州市內(nèi)投資客 來自南昌及周邊地區(qū)的投資者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 九、銷售定位 （一）商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 目前撫州市商業(yè)項目存在的問題 目 前， 撫州市 商業(yè)地產(chǎn)的模式主要有兩種：一種模式是在住宅樓下開發(fā)一些 商鋪 ，這部分商 鋪 由于規(guī)模小、需求旺，所以不愁賣。這是大部分開發(fā)商對商業(yè)的開發(fā)思路。另外一種模式是在傳統(tǒng)的商業(yè)中心開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。許多開發(fā)商認為，商業(yè)中心的商業(yè)地產(chǎn)肯定有市場需求，因此，一涌而上搞 大型 商場，最后的結果常常是血本無歸。 馬家山購物廣場 的商鋪就是最好的寫真。 由此，我們 不難總結出目前開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)中存在的主要問題： 一是缺乏規(guī)劃或規(guī)劃十分混亂。 青云峰路上的商鋪 就是很好的例證。 商鋪經(jīng)營模式主要是建材、五金、小吃等家庭作坊形式，前面開店，后面住人，環(huán)境可以用臟、亂、差來形容。 如果將 其規(guī)劃 成 管理及經(jīng)營有序的 商業(yè)街，不僅可以提升 區(qū)域 的品質(zhì)、滿足業(yè)主的