【正文】 ? 新江灣城 /五角場地區(qū)的酒店供給市場 星級 開業(yè)時間 客房數(shù) 配套設(shè)施 復旦皇冠假日酒店 ????? 309 中、西自助餐廳； 300人大會議廳，9個中小會議室； 1025人國際校長俱樂部 財大豪生大酒店 ????? 272 130人中餐宴會廳， 10個豪華包房；5個會議廳 寶隆美爵酒店 ???? 400 6個餐廳；可容納 250人的大、中、小會議廳 五角場快捷假日酒店 ???? 296 西餐廳； 2080人的會議廳 A8酒店國順店 ??? 114 7075人的多功能廳 上海寶豐聯(lián)大酒店 ??? 1991 300 中餐廳； 15200人的大小會議廳 如家七斗星五角場店 經(jīng)濟型 203 中餐廳；文化吧、書吧 錦江之星逸仙路店 經(jīng)濟型 139 50人的會議室 如家快捷江灣體育館店 經(jīng)濟型 2023 130 茶餐廳 莫泰連鎖五角場店 經(jīng)濟型 109 中餐廳、西餐廳；會議廳 此外，新江灣城 F地塊還將規(guī)劃建設(shè)五星級的商務(wù)辦公酒店與四星級的養(yǎng)生休閑酒店各一座 ? 從地區(qū)分布來看，相對于新江灣城，五角場地區(qū)的起步較早，已形成一定商業(yè)規(guī)模，因此已建成的酒店多數(shù)分布在五角場商圈和高校周圍；而新江灣城地區(qū)的酒店還在規(guī)劃中，未形成氣候； ? 從酒店的等級來看，經(jīng)濟型和中低星級酒店占據(jù)了半壁江山，競爭比較激烈；而已建成的高星級酒店目前還比較少，多分布在高校附近。酒店業(yè)態(tài)多是綜合性的商務(wù)酒店。 ? 從酒店建設(shè)情況來看，新江灣城的高端定位和五角場的蓬勃崛起促進了酒店的建設(shè)，尤其是多家高端酒店的規(guī)劃建設(shè)將逐漸填補本地高端供給缺乏的形勢。 精品主題酒店 酒店項目導入的可行性分析 ? 酒店項目導入的可行性分析 基于對新江灣城 /五角場地區(qū)的酒店市場需求和市場供給情況，供需雙方存在三大主要矛盾： 市場需求特征 市場供給特征 1 學術(shù)、商務(wù)、會議、休閑、旅游的多樣化需求； 高、中、低檔多層次的需求結(jié)構(gòu)； 高端人群向新江灣城轉(zhuǎn)移 綜合性商務(wù)酒店為主導，僅能滿足商務(wù)及某些學術(shù)交流方面的需求； 目前多為經(jīng)濟型酒店，高端供給相對不足； 高端酒店多集中于高校附近，新江灣城地區(qū)的高級酒店還未成形 2 3 結(jié)論：目前五角場 /新江灣城地區(qū)的酒店結(jié)構(gòu)與市場需求還存在著缺口，尤其是高級酒店還無法滿足未來新江灣地區(qū)的高端市場，酒店業(yè)態(tài)的單一性也無法滿足多樣化的市場需求，因此投資酒店項目是可行的。 無論是出于對項目所在地段的高品質(zhì)考慮，還是從市場上高星級酒店存在缺口來看，酒店項目勢必定位于高端市場。同時，就酒店業(yè)態(tài)而言，綜合性商務(wù)酒店已經(jīng)成為了市場的主流，走差異化路線可以幫助項目未來避免與其他同類酒店產(chǎn)生過分的競爭，同時為自己樹立品牌，并占領(lǐng)穩(wěn)定的客源市場，因此建議項目開發(fā) 精品主題酒店 。 精品主題酒店 酒店項目的開發(fā)定位 —— 精品主題酒店 ? 精品主題酒店是酒店業(yè)向個性化發(fā)展過程中興起的新型業(yè)態(tài) 1. 大眾化發(fā)展 為游客提供食宿的旅館大規(guī)模涌現(xiàn) 沒有統(tǒng)一標準，發(fā)展較隨意 產(chǎn)品僅限于簡單的食宿功能 2. 標準化發(fā)展 綜合型星級連鎖酒店的出現(xiàn) 強調(diào)全球統(tǒng)一的品牌和標準 食宿功能更完善，并提供標準化配套 3. 專業(yè)化發(fā)展 度假村、商務(wù)店、會議酒店等專業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn) 強調(diào)度假 /商務(wù)/會議等專業(yè)功能 產(chǎn)品配套更具有針對性 4. 個性化發(fā)展 主題酒店、精品酒店等具有文化特征的酒店出現(xiàn) 強調(diào)酒店的獨立精神和個性特征 服務(wù)與產(chǎn)品更個性化和私密性 精品主題酒店 是精品酒店 (Boutique Hotel)與主題酒店 (Theme Hotel)相結(jié)合的產(chǎn)物。它既擁有精品酒店的“小而精”的特征，給客人以精致而奢華的享受，同時又像主題酒店那樣，通過建筑風格、裝飾藝術(shù)和特定氛圍的營造，讓顧客獲得獨具特色的文化感受。它是在當今世界潮流反標準化浪潮下的新型酒店業(yè)態(tài)。 ? 精品主題酒店走的是高端化和個性化路線 高端 低端 標準化 個性化 高星級品牌連鎖酒店 會議酒店 經(jīng)濟型酒店 度假村酒店 青年旅舍 普通商務(wù)酒店 家庭旅館 鄉(xiāng)村旅社 自炊式旅館 主題酒店 精品主題酒店 精品酒店 精品主題酒店與傳統(tǒng)五星級酒店的部分指標對比 傳統(tǒng)五星級酒店 精品主題酒店 客房數(shù) 通常在 300400間 5080間 客房面積 70%客房在 20m2以上 客房寬敞， 50m2以上 會議設(shè)施 大小型會議廳齊全 2030人的小型會議廳； 套房也可當會議廳使用 房價 220美元以上 相當或高于五星級標準 客房數(shù)與服務(wù)人員數(shù)比例 1: – 1: 1:3 – 1:4 投資回報周期 1015年 68年 精品主題酒店 目標客群研究 ? 精品主題酒店的目標市場細分 基于對周邊要素的梳理和酒店客源市場的分析，結(jié)合項目自身的發(fā)展定位，我們認為項目的目標市場主要包括高端學術(shù)交流市場、高端商務(wù)會議市場和高端城市度假市場。 細分市場 市場特征 消費特征 需求特征 高端學術(shù)交流市場 ? 具有較高的知識背景和學術(shù)成就的專家、學者、教授和科研人員 ? 有時還包括一些政界要人 ? 中年與部分老年人群 ? 一般為公費、價格敏感度較低 ? 學術(shù)交流活動通常具有一定的周期性 ? 不關(guān)注酒店的價格，但對服務(wù)質(zhì)量有較高要求 ? 要求酒店提供齊全的通訊、辦公、會議設(shè)施，便于展開工作 ? 為重要的國際學術(shù)專家或政界要人提供一對一的管家服務(wù) 高端商務(wù)會議市場 ? 企事業(yè)單位的高級管理人員和部分白領(lǐng) ? 收入高、工作節(jié)奏緊張 ? 中青年人群居多 ? 一般為公費、價格敏感度較低 ? 停留時間視情況而定，但通常不會超過一周 ? 要求酒店提供與之身份相匹配的高效且細致的服務(wù) ? 要求酒店提供齊全的通訊和商務(wù)辦公設(shè)施，使他們在離開辦公室期間不至于影響工作 ? 對會議配套有較高要求 高端城市度假市場 ? 情侶、新婚夫婦的蜜月旅行、結(jié)婚紀念旅行度假 ? 家庭度假，通常帶未成年的孩子 ? 消費能力高、文化層次高 ? 一般為自費，價格敏感度比較高 ? 停留時間在一周左右 ? 關(guān)注酒店服務(wù)和設(shè)施的舒適程度 ? 對私密性的要求較高、強調(diào)體驗性 ? 對休閑和娛樂配套要求較高、能夠與相關(guān)旅游度假產(chǎn)品相結(jié)合 精品主題酒店 產(chǎn)品特色分析 ? 彰顯精致生活、體味智慧人生 —— 打造國際一流的 “ 精品學術(shù)飯店 ”( Boutique Academy Hotel) 產(chǎn)品 產(chǎn)品特色 開發(fā)建議 客房 ? 客房產(chǎn)品以套房為主，針對市場類別不同分為普通套房、家庭套房、豪華套房、院士套房等多個類型； ? 每間套房可以選擇不同的主題，如藝術(shù)、歷史、自然、生物等不同學科作為主題 ? 套房面積在 50平米以上，會客室與起居室分開，形成良好的私密空間。校長套房面積在 100平米以上，建議配有獨立的書房和較大面積的客廳，可以方便地舉行會議或辦聚會； ? 內(nèi)部裝飾宜體現(xiàn)學術(shù)風格，除五星級飯店標配外，還應設(shè)有獨立的辦公桌、個性化的文具、小型書架等，打印、復印方便 餐廳 ? 餐廳規(guī)模不宜大、用餐環(huán)境舒適、安靜 ? 具有浪漫情懷的西餐廳和中餐廳以滿足不同人的口味需求 ? 每張餐桌都配有方便安全的電腦插座，餐廳提供無線網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，方便商務(wù)人士和學術(shù)專家隨時隨地的辦公需要； ? 布臵最新報刊雜志、暢銷書籍，提升餐廳的整體品味，并營造學術(shù)氣氛 會議廳 ? 鼓勵客人在客房中舉行小規(guī)模的會議，可以提高會議的私密性 ? 如果參與人數(shù)較多，或?qū)h設(shè)備有一定要求可以在會議室舉行 ? 考慮到建筑的體量和精品酒店“小而精”的整體風格，會議室以容納2030人為宜 ? 會議設(shè)備如投影