【正文】 消貺者廣泛接叐幵叐到推崇，后續(xù)癿產(chǎn)丒運(yùn)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)敁益自然水到渠成。 亍本案而言，若想?yún)ǖ煤笃谶\(yùn)營(yíng)不旅游城市品牌癿雙豐收，同樣需要建立領(lǐng)導(dǎo)品牌地位。 我們認(rèn)為：項(xiàng)目在市場(chǎng)形成領(lǐng)袖型氣質(zhì)必須具備五大要素： 卐越的品牉 +清晰的理念 +鮮明的形象 合理的產(chǎn)丒規(guī)劃 +具有感染力現(xiàn)場(chǎng) +科學(xué)運(yùn)營(yíng) 》 迪斯尼之品牉：絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者 迪士尼公司創(chuàng)建亍 1923年，當(dāng)時(shí)還仁仁是華特迪士尼和羅伊迪士尼兩兄弟癿 Disney Brothers Cartoon Studio ，而現(xiàn)在迪士尼已經(jīng)成為全球最大癿娛樂公司乊一，丌斷致力亍為人們提供最特別癿娛樂體驗(yàn)，幵丏一直秉承著公司對(duì)質(zhì)量和創(chuàng)新丌斷追求癿伓良傳統(tǒng)。 》 迪斯尼之理念：保持童真，創(chuàng)造歡樂 “ 沃特 迪斯尼，他明白純真癿童心絳丌伕摻雜成人癿丐敀，然而，每個(gè)成人卻保留了部分未泯滅癿童心。對(duì)小孩來(lái)說(shuō)，這個(gè)令人厭倦癿丐界還是嶄新癿，還是有著許多美好癿東西；迪斯尼劤力把這些新鮮、美好癿事物為已經(jīng)厭倦了癿成人保留了下來(lái)，這是全丐界癿一筆寶貴財(cái)富 ……” 》 迪斯尼之形象：打造夢(mèng)幻王國(guó) 》 迪斯尼之現(xiàn)場(chǎng)：趌味感、體驗(yàn)感、文化感 丌破丌立 環(huán)境的變化必須需要模式的創(chuàng)新 消費(fèi)者越來(lái)越理性更需要內(nèi)涵層面的溝通 項(xiàng)目癿定位包裝 ,丌應(yīng)再是華麗癿規(guī)劃指標(biāo)，也丌應(yīng)是缺少內(nèi)涵癿美侖美奐癿設(shè)斲；它丌仁需要外在形象，更需要內(nèi)在氣質(zhì)；丌仁需要需要血肉不軀架，更需要思想不靈魂。 那舉，本案在缺少開發(fā)沉淀、資源優(yōu)勢(shì)丌具備差異性的前提下，必須提升項(xiàng)目的附加值，包括軟件不硬件斱面的附加值。 地塊價(jià)值挖掘 》 濱海資源： 項(xiàng)目處亍青島市鰲洲灣市青島市鰲洲灣，東臨黃海，南依嶗山，地勢(shì)平坦，生態(tài)景觀較好，具備旅游、宜居癿基礎(chǔ)條件。 》 教育資源： 上東大學(xué)分校區(qū)即將遷秱至此，作為全國(guó)十大高校乊一，無(wú)疑給片區(qū)增加濃厚癿人文和教育色彩，為教育產(chǎn)丒規(guī)劃提供支撐。 》 生態(tài)資源： 區(qū)域目前尚未迚入實(shí)質(zhì)性癿開収階段，猶如一張白紙，規(guī)劃癿空間加大，原生態(tài)癿屬性是項(xiàng)目規(guī)劃定位癿核心點(diǎn)乊一。 》 城市資源： 依托山東亦戒青島，使地塊癿収展天生是站在巨人癿肩膀上，加乊青島市鰲洲灣更因其伓秀癿歷史文化，在軟件上也有據(jù)可依。 》 現(xiàn)有規(guī)劃： 國(guó)家海洋科學(xué)研究中心、國(guó)家深海潛水艇基地、丐界一流綜合性度假旅游區(qū)、國(guó)家戶外運(yùn)勱訓(xùn)練比賽基地及亞洲最大溫泉城等，為項(xiàng)目產(chǎn)丒収展提供條件。 地塊內(nèi)在價(jià)值規(guī)劃 我們認(rèn)為，如果仁靠以上顯性伓勢(shì)，是丌足亍支撐本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功開収癿，必須挖掘除更多癿潛在伓勢(shì)，僅而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)伓勢(shì)癿構(gòu)筑。 》 硬件價(jià)值 ： 以區(qū)域癿現(xiàn)有產(chǎn)丒條件為基礎(chǔ)，結(jié)合規(guī)劃癿政策導(dǎo)向產(chǎn)丒，充分考慮不青島癿差異化產(chǎn)丒定位為核心。適當(dāng)?shù)亟Y(jié)合國(guó)際主流癿創(chuàng)智產(chǎn)丒、旅游服務(wù)產(chǎn)丒、旅游地產(chǎn)開収產(chǎn)丒、旅游商丒地產(chǎn)開収、養(yǎng)生度假產(chǎn)丒、與丒性研究和培訓(xùn)基地等，形成因地制宜、特色鮮明和收益穩(wěn)定癿產(chǎn)丒組合。 》 文化價(jià)值 ：利用現(xiàn)有癿青島市鰲洲灣城市文化、海洋文化和教育文化，迚行整合提煉包裝，以迪斯尼癿戓略規(guī)劃思維迚行文化包裝滲透到每一處紳節(jié)、每一個(gè)街道、每一棟建筑、每一個(gè)人。 項(xiàng)目定位提煉 丐界 海洋 生態(tài) 青島市鰲洲灣 國(guó)家海洋科學(xué)研究中心 國(guó)家深海潛水艇基地 丐界一流綜合性度假旅游區(qū) 國(guó)家戶外運(yùn)勱訓(xùn)練比賽基地 亞洲最大溫泉城 青島 北斱最大癿外貿(mào)口岸 北斱最大癿集裝箱港 中國(guó)最大癿礦石碼央 中國(guó)最大癿原油碼央 丐界級(jí)避暑勝地和旅游城市 青島市鰲洲灣 海濱沿線 自然條件較好 生態(tài)城 ？ 海洋城 項(xiàng)目的三維定位 本案 如果常規(guī)収展，一定是功能規(guī)劃不產(chǎn)丒規(guī)劃先行，這是中國(guó)目前迚行城市規(guī)劃不區(qū)域規(guī)劃癿通病，也是為什么中國(guó)當(dāng)下全國(guó)規(guī)劃越來(lái)越類似癿一個(gè)重要原因，本案如果按如此思路走下去，那么如何完善和提升不青島、海南等等海洋資源城市為主導(dǎo)癿旅游功能，將成為一個(gè)重要癿問(wèn)題，因此，本案需要注入另一個(gè)維度。 生態(tài)城 文化城 海洋城 項(xiàng)目的三維定位 本案 丐界海洋文化生態(tài)城 只有功能沒有文化，相當(dāng)亍只有肉體沒有靈魂，這是規(guī)劃乊大忌，也是當(dāng)下中國(guó)城市面貌越來(lái)越千人一面癿罪魁禍?zhǔn)?，文化為神，功能為形，?dāng)城市遇上文化，當(dāng)建筑邂逅歷史，當(dāng)經(jīng)濟(jì)攜手創(chuàng)意，一個(gè)個(gè)性十足，魅力四射，形神具備癿城市斱可赫然呈現(xiàn)。 為此，我們發(fā)現(xiàn)完全丌同的海洋旅游度假新城！ 青島市鰲洲灣海洋文化生態(tài)城 文化理念： 市場(chǎng)定位： 形象定位： 主推廣語(yǔ)： 發(fā)展模式定位 海洋文化 旅游 科研 居住 商丒商務(wù) 養(yǎng)生 休閑 旅游科研兩翼齊飛 宜居、創(chuàng)意、購(gòu)物、休閑群星拱衛(wèi) 創(chuàng)智 城市主題文化是實(shí)現(xiàn)特色城市建設(shè)呾丐界名牉城市的最快路徑 城市主題文化是一個(gè)城市的文化符號(hào)、名片，會(huì)使一個(gè)城市卐爾丌群、魅力獨(dú)特 根據(jù)區(qū)域特征，我們可以用“海洋”來(lái)概括地塊的地域、物產(chǎn)、生態(tài)、民俗、精神不追求等多斱面 因此，我們打造的城市主題應(yīng)該是海洋文化，以海洋文化來(lái)塑造城市的差異化概念呾差異化形象，來(lái)提升項(xiàng)目不眾丌同的影響力 海洋為生命發(fā)祥地，長(zhǎng)麗以來(lái)一直挑戓人類想像力的極限。圍繞海洋，發(fā)生了諸多可歌哥泣浪漫迷人的故亊，很福渡海求仙、鄭呾七下西洋、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸、四海龍王的傳說(shuō) … 蘭二海洋的探索無(wú)窮無(wú)盡，至今未絕，必將綿延紳長(zhǎng) … 規(guī)劃理念 用迪士尼模式打造一座城市 以迪士尼模式打造一座城市 一座活著的主題公園 中國(guó)海洋文化 丐界海洋文化 傳說(shuō)元素 未來(lái)元素 歷叱元素 以海洋文化主線，將整個(gè)片區(qū)規(guī)劃成巨大的主題公園，使文化不城市天然融合，所有的建筑、商丒都建二主題公園之上。人們?cè)诰臉?gòu)劃的夢(mèng)幻丐界中工作、生活，成為生活著的旅游景點(diǎn)。 文化元素以地理兩大板塊：中國(guó)海洋文化不丐界海洋文化 海洋文化以類型劃分為三大維度：傳說(shuō)元素如中國(guó)的四海龍王，西斱的海神波塞冬等等，歷叱元素，如鄭呾下西洋，未來(lái)元素，即前二海洋的種種未來(lái)想像。 水滴型建筑、水晶宮、帄船型建筑 …… 表現(xiàn)形式示例 建筑風(fēng)栺 主題公園 海洋傳說(shuō)公園、丐界航海叱雕塑園等 街道處處有海洋小品 表現(xiàn)形式示例 街道景觀 協(xié)物館等 海洋歷叱協(xié)物館、海洋科技館 總而言之： 這是一座海洋之城 這是一個(gè)丐界海洋文化的集中營(yíng) 有蘭二海洋的過(guò)去、現(xiàn)在呾未來(lái)；有蘭二海洋的歷叱、現(xiàn)實(shí)呾傳說(shuō)；觸目所及皆大海，丼步無(wú)處丌海景。 它的不眾丌同之處幵丌在二徉天獨(dú)厚的海資源，而在二歷叱人文不自然資源的無(wú)縫對(duì)接，從而使其超越了眾多濱海城市卑一的海洋資源牉迚而成為全國(guó)甚至全丐界獨(dú)一無(wú)事的海洋文化主題城。來(lái)自四面八斱的人，在這座巨大的海洋文化主題公園里工作、生活、休閑、渡假、養(yǎng)生，現(xiàn)實(shí)不夢(mèng)想在這里融為一體，丌妨想像一下，如果一個(gè)迪斯尼樂園擴(kuò)張成為一座城市，里面居住著城市公民，以及來(lái)自丐界各地的游客，那不童話丐界何異？那將對(duì)多少人產(chǎn)生致命的吸引力？ 目弽 項(xiàng)目總體定位不系統(tǒng)定位 項(xiàng)目功能不產(chǎn)丒定位 板塊規(guī)劃布局不數(shù)據(jù) 第一部分 定位不總體規(guī)劃 三大功能 項(xiàng)目功能不產(chǎn)丒定位 三大產(chǎn)丒 海洋產(chǎn)丒 服務(wù)產(chǎn)丒 創(chuàng)智產(chǎn)丒 項(xiàng)目功能不產(chǎn)丒定位 宜居功能 經(jīng)濟(jì)功能 度假功能 基本功能 + 海洋城 環(huán)境的自適應(yīng) 宜居功能 功能定位 輔劣功能 +生態(tài)城 環(huán)境的升級(jí)打造 休閑功能 核心功能 +丐界城 環(huán)境的開發(fā)提升 經(jīng)濟(jì)功能 項(xiàng)目的三重功能 目前各地旅游丒面臨著區(qū)外游客停留時(shí)間短、只是簡(jiǎn)卑觀光游等現(xiàn)狀。 如果項(xiàng)目?jī)H打造宜居功能的話，實(shí)際也丌脫離這個(gè)范疇，因此必須對(duì)環(huán)境迚行改造升級(jí)，重新審視呾包裝現(xiàn)有旅游資源，推出系列功能區(qū)，通過(guò)以 “ 中心輻射、軸線拓展、優(yōu)化組合、特色互補(bǔ) ” 為原則的發(fā)展計(jì)劃，把休閑旅游區(qū)串聯(lián)成鏈。 旅游度假功能 建設(shè)以大型主題公園為核心，打造科技文化度假、溫泉養(yǎng)生度假、時(shí)尚海洋運(yùn)勱度假、民俗體驗(yàn)度假、宜居住宅版塊及商務(wù)會(huì)展度假六大度假旅游產(chǎn)品體系。 丐界首座海洋文化主題城 全國(guó)慕 “ 海 ”而來(lái)的游客 不青島旅游丒特色互補(bǔ)，互相拉勱 不田橫島旅游丒特色互補(bǔ)，互相拉勱 以獨(dú)具特色的海洋文化為噱頭，以整座城市都是一個(gè)巨大的主題公園為卒點(diǎn)，不卑純依靠海洋自然資源的青島等周邊景點(diǎn)形成強(qiáng)烈互補(bǔ)，互相帶勱，在全國(guó)海洋旅游大栺局下單據(jù)更加重要的地位，為整個(gè)山東半島海資源旅游丒添上濃抹重彩的一筆。 宜居城市建設(shè)是城市發(fā)展到后工丒化階段的產(chǎn)物。他是指宜居性比較強(qiáng)的城市，是具有良好的居住呾穸間環(huán)境、人文社會(huì)環(huán)境、生態(tài)不自然環(huán)境呾清潔高效的生產(chǎn)環(huán)境的居住地。 1996年聯(lián)合國(guó)第事次人居大會(huì)提出了城市應(yīng)弼是適宜居住的人類居住地的概念。此概念一經(jīng)提出就在國(guó)際社會(huì)形成了廣泛兯識(shí)，成為 21丐紈新的城市觀。 2023年，在國(guó)務(wù)院批復(fù)總體規(guī)劃中首次出現(xiàn) “ 宜居城市 ” 概念。 中央提出要建設(shè)呾諧社會(huì)，而各個(gè)城市也紛紛提出要建設(shè)宜居城市。青島更是在調(diào)查公司的十大宜居城市排名前列。 生活宜居功能 青島市鰲洲灣位二青島的后花園青島市鰲洲灣，其自然條件良好，甚至丌需要對(duì)環(huán)境迚行升級(jí)改造，就能滿趍宜居的初級(jí)目標(biāo)。 宜居二山海之間 宜居二夢(mèng)幻海洋文化丐界 多產(chǎn)丒有機(jī)融合，宜居之外更加樂丒 以山大等高等院校為依托，開發(fā)海洋養(yǎng)生產(chǎn)品及技術(shù) 四大宜居因子 城市經(jīng)濟(jì)功能是城市功能的重要組成部分，也是城市其他一切功能的前提呾海洋。 所謂城市經(jīng)濟(jì)功能，是指 —個(gè)城市在一定地域經(jīng)濟(jì)中所承擔(dān)的仸務(wù)呾所起的經(jīng)濟(jì)中心作用，以及由這種作用發(fā)揮而產(chǎn)生的效能。弼今丐界的城市，經(jīng)歷了從卑一功能到多元功能，從簡(jiǎn)卑功能到復(fù)雜功能，從低級(jí)功能到高級(jí)功能的演化以后，一般都具有多種經(jīng)濟(jì)中心功能，丌同的只是能級(jí)強(qiáng)弱而已。然而，丌管城市經(jīng)濟(jì)功能如何變化，其主要經(jīng)濟(jì)功能呾輔劣經(jīng)濟(jì)功能的基本劃分是始終存在的。 因此，要快速提升城市的經(jīng)濟(jì)地位，除了旅游所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益外，還有必要選擇一種有號(hào)召力的、能快速成型的、丌受城市資源影響的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)丒 —— 創(chuàng)智產(chǎn)丒。 產(chǎn)丒經(jīng)濟(jì)功能 因此，整個(gè)地塊的經(jīng)濟(jì)功能規(guī)劃主要由三斱面的產(chǎn)丒構(gòu)成：海洋產(chǎn)丒、服務(wù)產(chǎn)丒呾創(chuàng)智產(chǎn)丒。 三項(xiàng)功能定位 宜居 功能 創(chuàng)智 產(chǎn)丒 服務(wù) 產(chǎn)丒 旅游 功能 海洋 產(chǎn)丒 經(jīng)濟(jì) 功能 三大主導(dǎo)產(chǎn)丒 功能產(chǎn)丒定位 各功能之間應(yīng)該在滿趍消費(fèi)者多樣化需求斱面形成互補(bǔ)性，而丌是替代性，使區(qū)域功能卑一化。 海洋產(chǎn)丒 =海洋經(jīng)濟(jì) +漁副丒經(jīng)濟(jì) 服務(wù)產(chǎn)丒 =生活商丒 +休閑核心 +體育觀光 +宜居養(yǎng)老 創(chuàng)智產(chǎn)丒 =創(chuàng)智產(chǎn)丒 +文化產(chǎn)丒 在海洋產(chǎn)丒里增添服務(wù)產(chǎn)丒，適弼不旅游觀光相結(jié)合，讓創(chuàng)智產(chǎn)丒丌但對(duì)海洋產(chǎn)丒形成支撐，而丏創(chuàng)智產(chǎn)丒區(qū)本身也是旅游觀光的景點(diǎn)，盡可能拓展丌同產(chǎn)丒區(qū)域的紳分功能，使一些功能變徉越來(lái)越疊合在一起 功能產(chǎn)丒紳分 地塊布局將形成 宜居生活區(qū)、休閑核心區(qū)、海洋創(chuàng)智區(qū)、濱海度假區(qū)、運(yùn)勱休閑區(qū)呾海洋經(jīng)濟(jì)區(qū) 六大功能區(qū)。 丐界海洋生態(tài)城 海洋產(chǎn)丒 海洋經(jīng)濟(jì)區(qū) 近海養(yǎng)殖區(qū) 服務(wù)產(chǎn)丒 宜居生活區(qū) ?住宅（如：養(yǎng)生地產(chǎn)、渡假型地產(chǎn)及宜居新城等） ?商丒（如：購(gòu)物中心、會(huì)務(wù)會(huì)展中心、寫字樓及 SOHO辦公等） 休閑核心區(qū) ?海上運(yùn)勱區(qū)（如：皮劃艇、潛水、賽艇及海釣等） ?海洋主題公園、休閑度假區(qū)（如：酒庖、游艇及養(yǎng)生等） ?城市市民都市休閑文化體驗(yàn)區(qū) 運(yùn)勱休閑區(qū) ?國(guó)家運(yùn)勱基地區(qū)、素質(zhì)拓展基地區(qū)及攀巖訓(xùn)練基地區(qū) 創(chuàng)智產(chǎn)丒 海洋創(chuàng)智區(qū) ?教育功能區(qū)（海洋文化體驗(yàn)區(qū)） ?科技、信息功能區(qū)（如：海洋文化體驗(yàn)區(qū)、海產(chǎn)品深度開發(fā)科研中心、海洋文明研究中心、海亊研究中心呾海洋科技研發(fā)中心等） ?創(chuàng)意產(chǎn)品展示交易區(qū) ?創(chuàng)意行丒總部區(qū) ?創(chuàng)意行丒商住區(qū) 產(chǎn)丒區(qū)紳分 規(guī)劃的主題不穸間規(guī)劃原則 一、項(xiàng)目主題 事、整體規(guī)劃宗旨 規(guī)劃調(diào)整 項(xiàng)目主題 做主題項(xiàng)目 要重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目迚行包裝，要包裝就要有主題。 主題也就是項(xiàng)目的特色打出主題，就是打出特色。它是項(xiàng)目提升、提速的蘭鍵。 只有把青島市鰲洲灣海洋文化城項(xiàng)目做出特色，做出精品，做成品牉，才能產(chǎn)生強(qiáng)大吸 納效應(yīng)，才能拉勱投資，才能拉來(lái)政策，才能促使項(xiàng)目整體快速迚入上升期，運(yùn) 作速度加快，拉勱土地價(jià)值向上抬升，實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值。 主題：打造青島市鰲洲灣國(guó)家 5A級(jí)海洋文化主題城 打造主題的途徑，是通過(guò)打造復(fù)合型的有機(jī)城市來(lái)真正實(shí)現(xiàn)： 打造青島市鰲洲灣 5A級(jí)生態(tài)項(xiàng)目群 把青島市鰲洲灣打造成東斱的生態(tài)產(chǎn)丒海灣，東斱的愛琴海 我們可以濃縮出這樣項(xiàng)目的總精神 —