【正文】 art 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 年輕人 約會(huì)地 消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣分析 老朋友 聚會(huì)地 全家人 娛樂(lè)地 中西餐飲、甜品室、咖啡 廳、酒吧、茶樓、 KTV、 游樂(lè)場(chǎng)、電影院、服飾店、花店、 花店、賓館、書(shū)廊畫(huà)藝、 賓館、書(shū)廊畫(huà)藝、足浴、健身、 足浴、健身、美容美發(fā)。 美容美發(fā)。 全業(yè)態(tài)組合，要求商業(yè)物業(yè)形態(tài)豐富，能滿足不同的消費(fèi)者 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 消費(fèi)者的消費(fèi)需求：不同的商業(yè)業(yè)態(tài) 項(xiàng)目商業(yè)定位于全城消費(fèi)，輻射曲靖不同層次消費(fèi)群 業(yè)態(tài)組合和商業(yè)形態(tài)上就必須能夠滿足不同消費(fèi)群體的消費(fèi)需求 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 除滿足必要的自持物業(yè)外，其它商業(yè)物業(yè)全部銷售 集中式商業(yè) /購(gòu)物中心 提升檔次，聚集人流 從規(guī)劃方面分析 休閑商業(yè)廣場(chǎng) 消費(fèi)頻率較高，容易營(yíng)造項(xiàng)目時(shí)尚活 力氛圍 流行前線 /步行商業(yè)街 吸引中低檔次人群，能聚 集人氣 ? 百貨、超市、電器、影 院、配套餐飲。 兒童樂(lè)園、書(shū)城、教育培訓(xùn)、電玩城、服飾、精品、箱包、禮品、 大型餐飲、咖啡、 KTV、夜總會(huì)、洗 美甲、特色小吃、中小型 浴、名品店、珠寶店、藝術(shù)品展、畫(huà) 餐飲、茶館、網(wǎng)吧、電玩、 展、美容、會(huì)所。 數(shù)碼、手機(jī)等。 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期運(yùn)營(yíng)要求，不同業(yè)態(tài)需要組合 規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)時(shí)，根據(jù)不同業(yè)態(tài)組合來(lái)規(guī)劃商業(yè)形態(tài)，使之具備長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)能力， 同時(shí)符合區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn) Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 集中式商業(yè) /購(gòu)物中心 統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng) 中高檔 自持 休閑商業(yè)廣場(chǎng) 統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng) 中高檔 銷售 流行前線 /步行商業(yè)街 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) 中低檔 銷售 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 后期運(yùn)營(yíng)要求，不同業(yè)態(tài)組合需滿足不同檔次的消費(fèi) 從商業(yè)運(yùn)營(yíng)角度，銷售型物業(yè)與自持型物業(yè)相對(duì)分開(kāi)，有利于業(yè)態(tài)的規(guī)劃、招商 和運(yùn)營(yíng)；同時(shí)也有利有商業(yè)業(yè)態(tài)的檔次區(qū)隔，吸引不同檔次的消費(fèi)者 招商運(yùn)營(yíng)與物業(yè)形態(tài) Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 集中商業(yè) 購(gòu)物中心 步行商業(yè)街 底商 底商 底商 底商 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 商業(yè)物業(yè)形態(tài)發(fā)展方向 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 集中式商業(yè) /購(gòu)物中心 多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在 一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向 消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集 合體。業(yè)態(tài)包括：超市、百貨、 專業(yè)店、餐飲、影院以及娛樂(lè)休 閑等。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 休閑商業(yè)廣場(chǎng) 是城市休閑廣場(chǎng)與購(gòu)物相結(jié)合，給市民創(chuàng)造一個(gè)高 品質(zhì)的休閑空間，同時(shí)塑造一種便捷、輕松的購(gòu)物 環(huán)境。是在由一幢幢分散式的物業(yè)組成。業(yè)態(tài)包括： 兒童游樂(lè)、書(shū)城、教育培訓(xùn)、電玩、專賣店、展示、 餐飲以及娛樂(lè)休閑等。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 流行前線 /步行商業(yè)街 是指在流行最前線，以最新潮流 的時(shí)裝、休閑服飾、戶外運(yùn)動(dòng)用 品、流行配件、手機(jī)等業(yè)態(tài)組成。 按照商業(yè)街道的形式布置的單層 或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，集中于 一定的地區(qū)，構(gòu)成有一定長(zhǎng)度的 街區(qū)。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)市場(chǎng)定位 總體形象定位 時(shí)尚都會(huì) 城市客廳 娛購(gòu)天地 面向年輕人的時(shí)尚都會(huì)，彰顯現(xiàn)代都市風(fēng)情、匯聚時(shí)尚品牌 面向老朋友的城市客廳，面對(duì)外部的城市窗口，提升曲靖的城市形象 面向市民全家老少的一站式娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物場(chǎng)所，體驗(yàn)多元商業(yè)文化 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)市場(chǎng)定位 時(shí)尚 多元文化有機(jī)融合，時(shí)尚生活體驗(yàn) 都會(huì) 關(guān)鍵詞：時(shí)尚性、便利性、運(yùn)動(dòng)性、國(guó)際性、多元性 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)市場(chǎng)定位 城市 彰顯地方特色主題，締造城市新名片 客廳 關(guān)鍵詞：開(kāi)放性、歸屬感、懷舊感、標(biāo)志性 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)市場(chǎng)定位 娛購(gòu) 娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物，全家齊出動(dòng)，親情交流 天地 關(guān)鍵詞：娛樂(lè)化、親子化、休閑性、體驗(yàn)式 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 通 過(guò) 概 念 規(guī) 劃 測(cè) 算 可 實(shí) 現(xiàn) 的 開(kāi) 發(fā) 量 類似項(xiàng) 目的產(chǎn) 品定量 作參考 甲方的 開(kāi)發(fā)目 標(biāo)和開(kāi) 發(fā)實(shí)力 政府給 定的開(kāi) 發(fā)指標(biāo) 有效目 標(biāo)客群 總量測(cè) 算 目標(biāo)客 群消費(fèi) 力評(píng)估 項(xiàng)目商 圈坪效 及租金 評(píng)估 結(jié) 合 區(qū) 域 發(fā) 展 規(guī) 劃 測(cè) 算 理 論 開(kāi) 發(fā) 量 互相印證 確定開(kāi)發(fā)量 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)方法與步驟 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 核心消費(fèi)人口 輻射范圍 本項(xiàng)目 范圍界定 南至：白石江公園、瑞河?xùn)|路以北， 北至：上村、珠江古鎮(zhèn)以北 東至： G60高速 西至：曲靖火車站西，荷花塘各村。 商業(yè)的總體體量分析【 1：理論推導(dǎo)】 一級(jí)商圈輻射人口范圍界定 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 項(xiàng)目地塊 商業(yè)的總體體量分析【 1】 小區(qū)及人口統(tǒng)計(jì)（北區(qū)） Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 小區(qū)名稱 小區(qū)位置 小區(qū)戶數(shù) 一戶按 總?cè)藬?shù) 東盛 鑫康園 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 400 1400 順景花園 建寧東路與珠江源大道交叉 276 966 瑞祥苑 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 270 945 瑞華苑 瑞和東路 1160 4060 瑞景苑 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 350 1225 櫻花佳園 曲靖市珠江源大道與瑞和東路交匯處 228 798 龍翔花園 南寧北路 612 2142 爨園小區(qū) 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 640 2240 豪園 康慈藥店附近 248 868 長(zhǎng)安金座住宅小區(qū) 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 566 1981 匯景東方小區(qū) 麒麟北路白石江旁 456 1596 水岸盛世 麒麟北路與白石江交匯處 434 1519 天賦頤景 麒麟北路 266號(hào) 256 896 鼎盛世家 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 1064 3724 福蓉凰溪谷別墅 寥廓北路中段 368 1288 美鄰彼岸 寥廓北路 800 2800 九龍?jiān)? 太和東路 900 3150 麒苑 麒麟北路 322 1127 昆明鐵路局單身公寓 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 108 378 仟源大廈 火車站附近 104 364 東盛 臨江花園 麒麟東路與珠江源大道交叉口 548 1918 珠江花園 麒麟北路 588 2058 瑞和新城 環(huán)城東路與建寧東路交匯處 1588 5558 東辰華都 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 1500 5250 金鼎名座 麒麟北路 200 700 鴻泰進(jìn)城 火車站南仟源大廈南邊 214 749 大方花園 太和東路 284 994 江東福苑