房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理考核(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-03-03 10:30:31 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃剖析以及建議 1. 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制要求 3. 編制建議案例 4. 在不同管控模式下 的建議3~5年戰(zhàn)略人力資源配置58 版權(quán)所有 不得拷貝項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀 :在行業(yè)中，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同，有營(yíng)銷導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因?yàn)轫?xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃體現(xiàn)的是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想。項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析59以營(yíng)銷為導(dǎo)向的計(jì)劃管理安排1. 土地使用證2. 交地3. 方案4. 初步設(shè)計(jì)5. 施工圖設(shè)計(jì)6. 開(kāi)工7. 售樓處、樣板房區(qū)開(kāi)放8. 預(yù)售許可證9. 開(kāi)盤10. 完成銷售額 45％11. 完成銷售額 70％12. 完成銷售額 95％13. 景觀施工進(jìn)場(chǎng)14. 竣工15. 交房16. 交房 95％房地產(chǎn)企業(yè)以營(yíng)銷為導(dǎo)向的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃案例60龍湖：集團(tuán)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)： （ 1）取得國(guó)土使用權(quán)證 （ 2）交地（ 3）完成方案設(shè)計(jì)（ 4）完成初步設(shè)計(jì)（ 5）完成施工圖設(shè)計(jì)（ 6）取得施工許可證 （ 7）項(xiàng)目開(kāi)工 （ 8）售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放（ 9）取得預(yù)售許可證 （ 10）開(kāi)盤 （ 11）景觀施工進(jìn)場(chǎng) （ 12）竣工備案（ 13）交房 （ 14）交房完成率 95％不影響集團(tuán)管控的 14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心；影響上述 14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的 5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書(shū)面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注；剩余 9個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批；集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。61房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求建議：（經(jīng)營(yíng)進(jìn)度）（比如 :四證），要考慮供方資源配置項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思想、統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求62房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制建議案例1. 土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆付款） —— 完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)2. 場(chǎng)地拆遷完畢 —— 完善法律手續(xù)3. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)施策劃報(bào)告 —— 經(jīng)營(yíng)監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)4. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn)5. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)6. 營(yíng)銷方案 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn)7. 營(yíng)銷方案集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)8. 《 項(xiàng)目投資分析模型（概念版） 》 —— 項(xiàng)目專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)9. 規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)10. 詳規(guī)批復(fù) —— 完善法律手續(xù)11. 建筑用地規(guī)劃許可證 —— 完善法律手續(xù)12. 土地證 —— 完善法律手 續(xù)13. 建筑方案征詢及批復(fù) —— 完善法律手續(xù)14. 園林景觀方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)15. 擴(kuò)初征詢及批復(fù) —— 完善法律手續(xù)16. “示范區(qū) ”策劃方案 集團(tuán)確認(rèn) —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)17. 施工圖報(bào)建、會(huì)審 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn)18. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 —— 完善法律手續(xù)19. 簽訂總承包合同 —— 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)20. 建筑工程施工許可證 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn)21. 四證取得 —— 融資節(jié) 點(diǎn)22. 基礎(chǔ)工程開(kāi)工 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn)23. “示范區(qū) ”完工開(kāi)放 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn)24. 預(yù)售許可證辦理 —— 完善法律手續(xù)25. 開(kāi)盤 —— 公司經(jīng)營(yíng)資 金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)26. 完成銷售額 30％ —— 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)27. 完成銷售額 45％ —— 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)28. 完成銷售額 70％ —— 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)29. 完成銷售額 85％ —— 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)30. 主體工程結(jié)構(gòu)完工 —— 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)31. 外立面落架 —— 重大費(fèi)用節(jié) 點(diǎn)32. 市政配套工程及室外工程 —— 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)33. 竣工備案 —— 完善法律手續(xù)34. 交樓入伙 —— 專業(yè)節(jié)點(diǎn)35. 辦理房產(chǎn)證 —— 完善法律手續(xù)63房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議1.2.集團(tuán)公司控制區(qū)域總部，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議 20～ 30個(gè)；區(qū)域總部控制項(xiàng)目公司，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議 45～ 50個(gè)；我們的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制多少個(gè)合適？64項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃剖析及建議承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工一級(jí)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃1. 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計(jì)劃各企業(yè)都有，但 是一般比較粗糙，沒(méi)有成本部門、工程部門參與，僅僅由財(cái)務(wù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算出 來(lái)2. 建議：對(duì)項(xiàng)目前期時(shí)間管理、項(xiàng)目工程管理進(jìn)行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 3~5年戰(zhàn)略人力資源配置65公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃
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