【正文】 入開發(fā)區(qū)的百貨商戶大多表示出進入開發(fā)區(qū)的意愿，也較為看好區(qū)域的發(fā)展前景。百貨零售餐飲品牌服飾以商務宴請為主的大型餐飲，就餐環(huán)境較好，客單價相對較高，主要靠公款消費，經(jīng)營較好，具有市場發(fā)展?jié)摿?，中西式快餐和私營飲食店，作為大眾消費場所，擁有大量忠實消費人群，但受消費力限制，品牌快餐開店數(shù)量有限。國產(chǎn)品牌、休閑裝、運動裝的消費者認知度較高，對區(qū)域也較為認同，并有繼續(xù)擴張計劃。在當?shù)靥幱谙鄬Ω邫n的國外品牌，雖然銷售額在不斷上升，但大多認為目前市場仍需培養(yǎng)，一家店已經(jīng)足夠，近幾年繼續(xù)開店的可能較小。百貨和街鋪是服飾品牌的首選，自行招商的市場均以低檔雜牌服裝為主。高檔品牌需求分析零售商訪談青島的高檔品牌都集中在市區(qū)東部商圈，香港中路沿線，以百貨公司為主。大都對本區(qū)域及本項目不熟悉。高檔品牌對本區(qū)域及本項目沒有進駐意向，主要因為這里不是城市的核心商圈，高檔品牌在一個城市不會多點布局，最多設 12家分店，雖然開發(fā)區(qū)也有部分高消費人群，但商業(yè)運營是一個長期過程，并不是靠一兩個群體就可以支撐的。高檔品牌除對一個商業(yè)項目的位置、定位、產(chǎn)品條件及合作方式有很高要求外，還對周邊的品牌檔次也很注重，一般的高檔品牌都要求周邊的品牌檔次要與其相匹配，所以只引入個別高檔品牌的想法也很困難。目前青島很多高檔品牌多為代理商，受資金限制，拓展速度慢，其關注只是成熟商圈的成熟項目，并不會選擇進駐新的商業(yè)與其一起培育。需求分析零售商對本項目的進駐意向從零售商反饋來看， 50%的商戶對進駐本項目興趣不大。大型百貨公司都對本項目表現(xiàn)出了興趣。休閑、運動和部分國內品牌都對本項目表現(xiàn)出了較大的興趣。部分餐飲類商戶對本項目表現(xiàn)出興趣，但咖啡、面包等休閑類餐飲商戶興趣不大。奢侈品表示不會選擇在本區(qū)域開店。宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎 /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目 SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設計建議商品組合建議租金預測附件宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎 /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目 SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設計建議商品組合建議租金預測附件市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會規(guī)模通常在 10000平方米以上，以某一經(jīng)營方向突出專業(yè)優(yōu)勢，強調規(guī)模效應所在區(qū)位不強調是否靠近成熟商圈，部分甚至位于城鄉(xiāng)結合部，因經(jīng)營方向較特殊，商業(yè)滲透率高，吸引特定目標人群，不看重周邊現(xiàn)有人流強度公共交通方便，停車位充足規(guī)模通常在 10000平方米以上位于市區(qū)商業(yè)中心、城郊結合部、交通要道及大型居住區(qū)周邊居住人口密集交通便利、停車位充足產(chǎn)品硬件要求較高，如層高本項目雖然從地理位置上符合大賣場選址要求，但其產(chǎn)品條件并不適合進駐大賣場。專業(yè)市場大賣場本項目在地理位置、產(chǎn)品條件等方面符合發(fā)展專業(yè)市場，但考慮到與其酒店、寫字樓、公寓等的形象相匹配，需謹慎考慮。本項目自身條件12市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會細分由于項目周邊已有多個超市和賣場，區(qū)域競爭激烈，故不建議發(fā)展該類業(yè)態(tài)從商戶反饋與消費者問卷結果來看，服裝服飾等專賣店仍有市場發(fā)展空間，但相對高端的品牌市場接受度較低?？紤]到開發(fā)區(qū)新建住宅供應量大，市場存在這方面需求，本項目在定位時可適當引入相對中高檔的該類商戶，并以此提升項目的整體形象。作為目的性消費場所，優(yōu)質、有特色的餐飲仍然具有市場發(fā)展空間，從零售商的反饋來看，部分快餐和大中型正式正餐都表示出進駐意向。屬于典型的目的性消費，從消費者反饋來看，具備一定的市場發(fā)展空間。超市專賣店家電家具餐飲休閑娛樂市場空白點與市場機會從目前開發(fā)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀看，除佳世客和佳家源功能相對較為豐富外，其余商業(yè)業(yè)態(tài)單一，因此可見功能豐富的商業(yè)場所在當?shù)厥袌鍪且淮罂瞻?。雖然從當?shù)厣虡I(yè)市場現(xiàn)狀看，高端商業(yè)存在市場空白點，但對于任何一個城市而言，都存在這種情況，因此需要從更加客觀的角度研究這一現(xiàn)象，從前期市場調查結果顯示，當?shù)氐南M力還支撐不了高端商業(yè)，高端商戶對當?shù)厥袌鲆灿兴Ａ簦虼吮卷椖慷ㄎ粫r不應盲目追求高檔，而要從市場實際出發(fā)。中高檔的休閑、娛樂、消費場所更易被消費者和商戶接受 ,是本項目面臨的市場空白區(qū)，也是市場空白點。市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會小結本項目而言，百貨業(yè)態(tài)從硬件條件上是適合發(fā)展的方向，但目前周邊類似業(yè)態(tài)競爭激烈，且該類業(yè)態(tài)未來功能單一，發(fā)展空間漸小，故不建議考慮；參考周邊商業(yè)環(huán)境的研究結論，超市業(yè)態(tài)并不適合本項目；由于本項目的自身產(chǎn)品條件限制，一些對產(chǎn)品要求較高的業(yè)態(tài)，如大賣場，不適合本項目；以餐飲、娛樂為主的目的性消費場所在本項目具有較大的發(fā)展空間綜合消費者和零售商的反饋，對購物業(yè)態(tài)而言，本項目前期的商業(yè)定位應立足市場，不宜定位太高端；雖然發(fā)展購物中心從硬件上來看不太合適，但客觀考慮開發(fā)區(qū)的商業(yè)環(huán)境，立足未來，可以在軟件條件上來彌補，可作為項目的主要發(fā)展方向；通過世邦對當?shù)厥袌龅难芯?，功能豐富的綜合性商業(yè)存在較大市場空白點，是本項目未來的發(fā)展方向。綜上所述，建議本項目發(fā)展方向為業(yè)態(tài)豐富、功能齊全的購物中心，但在開業(yè)初期，考慮到市場尚不成熟，不宜定位過高，建議服裝服飾以相對中檔為主，目的性，如家具家居、餐飲娛樂可適當引入高檔品牌，以其吸引高端消費人群，當區(qū)域市場發(fā)展成熟，項目具備一定市場知名度，并積累一定數(shù)量高端消費人群后，再進行調整。市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會細分對于本項目的整體定位構想，以及整體市場、區(qū)域市場的經(jīng)濟發(fā)展水平和商業(yè)環(huán)境分析概念的詮釋餐飲 娛樂休閑購物購物商務宴請 /親朋聚會的首選地家庭 /朋友的社交場所全年不休的購物樂園健康自然的休閑領地緩解壓力 /放松自我的樂土宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎 /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目 SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設計建議商品組合建議租金預測附件市場定位定位闡述開發(fā)區(qū)都會型多功能購物中心市場定位市場定位依據(jù)目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)以百貨及專業(yè)市場為主，佳世客和家佳源雖已具備購物中心的部分特點，但在購物環(huán)境、業(yè)態(tài)配比等方面尚未達到真正意義上購物中心的標準，因此定位功能齊全的購物中心，可以在百貨占主導地位、競爭激烈的市場中脫穎而出，開辟新的市場方向目前當?shù)叵M者仍以中等收入者為主，消費多集中于百貨和專業(yè)市場，消費觀念還需培養(yǎng)。但從消費者的問卷中可見，消費者的觀念正逐漸改變，對購物場所的功能和環(huán)境的要求也在不斷提升，在購物過程中對餐飲、娛樂方面的需求也在增加，因此定位中需充分考慮這方面的市場需求。隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展與進步，商業(yè)市場也必將日益成熟，就國內一線城市商業(yè)發(fā)展歷程來看，未來功能齊全、環(huán)境良好的購物中心的市場需求和發(fā)展前景與功能單一的百貨公司相比，無論對商戶還是消費者的吸引力都更大，市場空間將更為廣闊，因此從發(fā)展角度看，本項目的市場定位時符合市場發(fā)展趨勢的。由于傳統(tǒng)的百貨公司講究商品的多樣性，因此在功能方面并不突出，甚至是單一。從目前國內整體商業(yè)發(fā)展趨勢看，多功能的購物場所發(fā)展迅速，并受到眾多消費者的追捧，成為商業(yè)市場的發(fā)展主流；本項目定位為購物中心，強調功能的多樣性，充分滿足市場未來的發(fā)展趨勢，同時也能體現(xiàn)出以人為本的消費需求。市場定位功能定位闡述市場定位定位依據(jù)購物功能是購物中心最主要的功能，對本項目同樣適用，但基于開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展還未成熟，高端品牌對當?shù)厥袌鋈蕴幱谟^望階段，因此對于本項目在前期不易將其作為發(fā)展目標，應首先突出其在購物環(huán)境上的優(yōu)勢與特點，以合理的內部人流動線設計，結合各業(yè)態(tài)特點及內部裝修，塑造本項目獨特的風格與購物環(huán)境，迎合消費者追求良好購物環(huán)境的心理，區(qū)別于市場上其它購物場所。同時在符合市場需求的基礎上篩選目標商戶，并結合市場情況，引入部分特色商戶，如家具家居類，與周邊項目形成差異。從開發(fā)區(qū)餐飲消費的特點看，中餐尤其是海鮮受到更多青睞，開發(fā)區(qū)中高檔的餐飲場所相對較少，本項目可以此為突破口，在前期使餐飲成為本項目的亮點。而為了滿足購物人群、周邊居民及商務人士等的不同就餐需求，本項目內規(guī)劃的餐飲形式也是多樣的。一方面，需要滿足購物人群的日常餐飲需求，加入部分輕型便捷餐飲，另一方面，也要考慮滿足家庭就餐、朋友聚會以及商務宴請的需求，引入大、中型餐飲，使本項目的餐飲功能更加完善與全面，滿足不同消費者的需求。目前開發(fā)區(qū)休閑娛樂場所較少，特別是能滿足本地商務人士及中高收入人群消費的場所更加匱乏。同時為了滿足項目自身寫字樓、公寓及酒店人群的需要，在商業(yè)內加入夜總會、健身中心、美容等與餐飲、購物功能有效配合，在使項目的業(yè)態(tài)更加豐富的同時，也能增加其吸引力，也能增加其吸引力，幫助項目應對日趨激烈的市場競爭。餐飲功能購物功能 休閑娛樂功能市場定位消費者定位闡述市場定位商戶定位闡述與依據(jù)這些品牌了解當?shù)厥袌?，并已?jīng)被大多數(shù)消費者所接受，可以利用部分知名品牌的影響力為本項目吸引消費者，同時從招商角度而言也能縮短談判周期。目前青島市的品牌基本上已經(jīng)涵蓋了各個檔次，本項目在招商時可以按照自身定位，選擇合適品牌。從目前的商戶反饋來看，國際一線品牌進駐本項目的可能很小，部分相對中檔的品牌對本項目興趣較高。本項目可以利用地理優(yōu)勢，引入一些開發(fā)區(qū)沒有或較少的品牌，與周邊項目形成錯位競爭。目前市場上零售品牌特別是高端品牌大多為區(qū)域代理，受資金限制，開店謹慎，更愿進駐成熟商