永州市冷水灘商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報告暨冷水灘(已改無錯字)
2023-02-10 05:53:30 本頁面
【正文】 永州全配送， 7星送貨 物流 ? 各類商業(yè)中心對應(yīng)不同的商業(yè)業(yè)態(tài) ? 大型購物中心的業(yè)態(tài)比例經(jīng)驗值為： 購物：餐飲：娛樂約為 52％： 18％： 30％ 各類商業(yè)中心的典型主力租戶及相應(yīng)商業(yè)形態(tài) 【 商業(yè)，可調(diào)整 】 我們的商業(yè)形式 —— 商業(yè)街 +B2B 【 虛擬購物＋商業(yè)街 】 —— 概念 定位 以室內(nèi)娛樂為體驗點的，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的體驗式購物中心 ?以日常生活購物消費為主導(dǎo) —— 主力消費需求 ?配以娛樂、餐飲 ?成本低，參與性的娛樂體驗點 —— 興奮點 37 【 心理時尚的 購物之都 】 存在顧客腦海里的特色“線上線下 商業(yè)街” 以品牌餐飲為帶動 ,以高檔社區(qū)休閑配套精品店為主要業(yè)態(tài) ?SPA會館 ,康體健身 ?特色餐飲 ?高端百貨 2023/2/8 39 存在顧客腦海里的特色“線上線下 商業(yè)街” 時尚都市體驗 ?有會員制或俱樂部服務(wù) ?提供店鋪裝修設(shè)計顧問服務(wù) ?主題特色店 2023/2/8 40 存在顧客腦海里的特色“線上線下 商業(yè)街” ?消解購物街單一功能 , 實現(xiàn)真正休閑聚會功能 ?形成共同興趣人群的聚會交流地點 休閑娛樂體驗 【 銷售節(jié)奏 】 第一輪： VIP卡現(xiàn)金回籠＋首批經(jīng)營權(quán)銷售 第二輪：分期分批大小不等時間錯落銷售 12月份至春節(jié)前進行 VIP卡及首批經(jīng)營權(quán)產(chǎn)品銷售，迅速回籠資金。 大火候主力宣傳永州第一網(wǎng)商，主力商家必定先進駐，營造商氣，活動大招商同時開展。 春節(jié)后加大隨著網(wǎng)絡(luò)招商工作的開展，各種網(wǎng)絡(luò)商家進駐，推出限量黃金商鋪，短期引爆。 網(wǎng)絡(luò)是虛擬的，項目成功的關(guān)鍵是心智定位 NO1:商業(yè)定位 — 一定地址，二定規(guī)模，三定主力店 NO2:規(guī)劃設(shè)計 — 人流動線 .視覺通透 .交通體系 .主力店的設(shè)計要求 NO3:后期經(jīng)營 — 招商 .經(jīng)營管理 .持續(xù)能力 地址考慮尤為關(guān)鍵，交通 .是否在人口聚集區(qū) .人口的消費能力和規(guī)模及未來增長潛力是關(guān)鍵。輻射范圍和輻射人口規(guī)模決定商業(yè)的總體規(guī)模。國外，十萬平方米以內(nèi)叫做“最佳規(guī)模”， 15萬平方米以上的商業(yè)，最少要有 10家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。 人流動線中一個單一的通道是最好 ，最好生生不息。視覺看到越多的店鋪越好，刺激人的購買欲望 。卸貨區(qū)域是盡量在地下 ,私家車和送貨車都不要和人在一個平面上交叉。招商之前，先和主力店進行對接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求 。 商鋪是只租不售的全部銷售的商鋪存活率非常低。招商完成后，艱巨的任務(wù)剛剛開始，如何持續(xù)經(jīng)營管理，是商場未來不斷盈利的關(guān)鍵。商業(yè)只有在經(jīng)營中才能實現(xiàn)價值。商業(yè)項目，一般的要有三年的培育期，最低也需要兩年的培育期。需要有充足的資金和技術(shù)準備。兩 家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。 在客戶心智中成功的商業(yè)地產(chǎn)是這樣的：！?。? 投資 — 看得的的回報 — 想象中的豐厚回報?。。? 如果本項目計劃商用物業(yè)集中出售， 實現(xiàn)的可能性非常小， 如果一定要選擇，可以 心智中進行植入性網(wǎng)商進行與眾不同的定位 目前冷水灘大型集中商業(yè)的出售模式（已經(jīng)成熟） 【 冷水灘 兩種方案對比，必須借力 】 方案一： 金水灣 經(jīng)營權(quán) 7年翻番收益比 方案二： 舜德摩爾 產(chǎn)權(quán) 16年 160%收益比＋一套產(chǎn)權(quán)商鋪 我們建議選擇方案如下 我們建議中聯(lián)選擇的方案 ? 經(jīng)營權(quán)銷售＋產(chǎn)權(quán)銷售（項目定位：中聯(lián)國際 永州淘寶商業(yè)街，網(wǎng)商 B2B，線上線下一體店） ? 分期分批銷售 ? 根據(jù)樓層根據(jù)面積根據(jù)客戶根據(jù)商業(yè)規(guī)劃等等進行調(diào)整 ? VIP客戶與潛在的購鋪客戶不同，請注意！ ? 潛在的購鋪客戶與實際客戶不同，請注意！ ? 實際成交的客戶與未來經(jīng)營的客戶不同，請注意！ ? 目前宣傳的網(wǎng)商和未來經(jīng)營的商業(yè)街會不同，即使您可以相信，但網(wǎng)絡(luò)會變的，我們會相信越變越好的。 ? 開發(fā)商必須全力在合同范圍內(nèi) 200%支持關(guān)于銷售的一切主張，當然，前提是顯然是能夠幫助銷售的，且是在法律范圍內(nèi)的。 ? 準備開始 VIP卡及首批銷售，請按照時間要求建立銷售中心以及首批廣告費用支出。 ? 這是迅地地產(chǎn)（上海） 2023年 10月 25日提交給永州市冷水灘中聯(lián)國際商業(yè)廣場的市場調(diào)研及項目定位報告，雖然，本報告未盡其詳?shù)呀?jīng)說明操作中聯(lián)項目首先必須在潛在的客戶心智中植入與眾不同的定位，然后進行可行性的銷售。 整合傳播計劃 ? 本案推廣特點 ? 本案選擇戶外廣告 +活動促銷推廣 +營銷公司直銷 +報紙 +定向短信 +商務(wù)車下鄉(xiāng)宣傳等 ? 其一：以泛營銷深滲透為主，降低廣告成本，一方面一對一傳達信息，真實可信，另一方面降低成本實現(xiàn)利潤最大化。 ? 其二：在每一階段都力求一個 “ 新 ”“ 特 ”“ 升值 ”“ 商圈 ”“ 配套 ” 等特色，廣告語及活動都力求
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