【正文】 廚 兩房一廳兩衛(wèi)一廚 ?地址： 三亞市河?xùn)|金雞嶺與一環(huán)路（河?xùn)|路）交匯處 ?占地： 210000平方米 ?總建： 1000000平方米 ?總戶數(shù)： 20230 ?容積率： ?綠化率： 60% ?建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約 ?建筑類型： 住宅、公寓、洋房 ?戶型區(qū)間：一室一廳一衛(wèi)（ ㎡ ） ；兩室兩廳兩衛(wèi)（ ㎡ ）；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ ㎡ ）；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ ㎡ ）；四房?jī)蓮d三衛(wèi)（ ㎡ ）；五房?jī)蓮d三衛(wèi)（ ㎡ ）； ?價(jià)格走勢(shì)： 均價(jià) 30000元 /平方米 ； ?開盤時(shí)間： 202310 ?臵業(yè)用途：投資、度假 主要賣點(diǎn)： ?國(guó)際巨星 ?海景資源 ?地理位臵 ?物業(yè)配套 Part1：市場(chǎng)研究 — 海南東線代表性項(xiàng)目分析 鳳凰水城 —— 全球私人海濱度假 總規(guī)圖 立面圖 ? 三亞鳳凰水城，規(guī)劃用地 ，規(guī)劃建筑面積約為 130萬(wàn)平米。地處主城區(qū)西部、三亞灣中部，地塊四周分別臨鳳凰路（機(jī)場(chǎng) — 市區(qū)）、一環(huán)路、金雞嶺路、解放路，是各種車流人流的必經(jīng)之地。體育會(huì)展中心、金雞嶺公園、新行政中心分別緊鄰鳳凰水城。 ? 三亞鳳凰水城位于城市中心區(qū)與新城區(qū)發(fā)展主軸核心位臵，有良好的交通及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，享有最新城市市政資源支持，并承接三亞城市脈絡(luò)未來(lái)走向。 ? 三亞鳳凰水城（東岸）酒店式公寓鳳凰一品十月一日開盤，開盤價(jià)格 30000元 /平方米。 項(xiàng)目分期及銷售情況： Part1：市場(chǎng)研究 — 海南東線代表性項(xiàng)目分析 鳳凰水城 —— 全球私人海濱度假 Part1：市場(chǎng)研究 — 海南東線代表性項(xiàng)目分析 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚㎡ 2室 2廳 2衛(wèi) 1廚㎡ 2室 2廳 2衛(wèi) ㎡ 鳳凰水城 —— 全球私人海濱度假 ?地址： 河?xùn)|迎賓大道與鳳凰路交匯處 ?占地： 196152平方米 ?總建： 357853平方米 ?總戶數(shù)： 2987 ?容積率： ?綠化率： 57% ?建筑風(fēng)格：新東方風(fēng)格 ?建筑類型： 住宅、公寓 ?戶型區(qū)間：一室一廳一衛(wèi)（ 75 ㎡ ） ；兩室兩廳一衛(wèi)（ 104 ㎡ ）；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ ㎡ ）； ?價(jià)格走勢(shì)： 二期售完，三期價(jià)格待定 ?開盤時(shí)間： 20236 ?臵業(yè)用途：投資、度假 主要賣點(diǎn)： ?規(guī)劃設(shè)計(jì) ?設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) ?物業(yè)配套 ?建筑風(fēng)格 Part1：市場(chǎng)研究 — 海南東線代表性項(xiàng)目分析 卓達(dá)巴哈馬 —— 50萬(wàn)平米異域風(fēng)情度假社區(qū) 項(xiàng)目園林景觀 建筑外立面 ? ?卓達(dá) ?東方巴哈馬? 項(xiàng)目由卓達(dá)集團(tuán)聯(lián)手美國(guó)易道 EDAW共同打造，項(xiàng)目規(guī)劃占地面積540畝，規(guī)劃總建筑面積 50余萬(wàn)平方米。 ? 項(xiàng)目共分為三期，其中一期?熱帶雨林?、二期?那索風(fēng)情?已經(jīng)入伙。三期?自由港灣?的戶型設(shè)計(jì)，戶戶均帶雙花園，商業(yè)、酒店、學(xué)校等配套設(shè)施齊全，緊鄰三亞河，利用了三亞河流景觀點(diǎn)，形成開敞式的內(nèi)庭空間。社區(qū)享有 7萬(wàn)平米濱河城市公園，社區(qū)綠化率達(dá)到 57%，主要道路為 2公里古榕林蔭大道。社區(qū)建有 2023平方米超大泳池，內(nèi)部道路的命名全為巴哈馬的異域風(fēng)格。 ? 卓達(dá)東方巴哈馬三期?自由港灣?已封頂，即將開盤銷售。 項(xiàng)目分期及銷售情況： Part1：市場(chǎng)研究 — 海南東線代表性項(xiàng)目分析 卓達(dá)巴哈馬 —— 50萬(wàn)平米異域風(fēng)情度假社區(qū) Part1：市場(chǎng)研究 — 海南東線代表性項(xiàng)目分析 1室 2廳 1衛(wèi) ㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ 卓達(dá)巴哈馬 —— 50萬(wàn)平米異域風(fēng)情度假社區(qū) 67 Part1：市場(chǎng)研究 — 總結(jié) ?從海南宏觀市場(chǎng)來(lái)講，房產(chǎn)新政將使海南 短期內(nèi)進(jìn)入調(diào)整期 ，但從 中長(zhǎng)期來(lái)講 ，隨著國(guó)際旅游島各項(xiàng)細(xì)則實(shí)施和各項(xiàng)配套的完善， 未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。 ?從海南東線各城市發(fā)展來(lái)看，萬(wàn)寧發(fā)展相對(duì)滯后， 一是缺少大項(xiàng)目的帶動(dòng)；二是處于東線的中部，交通弱，兩頭不到岸。 但隨著目前東線輕軌（萬(wàn)寧 4個(gè)站點(diǎn)）、博鰲機(jī)場(chǎng)等各項(xiàng)配套的完善，以及神州半島、石梅灣等濱海一帶的開發(fā)建設(shè)， 萬(wàn)寧的價(jià)值洼地將受到更多的關(guān)注 。 ?從土地市場(chǎng)來(lái)看，海南海景地塊已經(jīng)日益稀缺，特別是 優(yōu)質(zhì)的東線一線海景地塊 ，公開掛牌土地已幾乎沒有，股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式是較為普遍的出讓方式。 ?從萬(wàn)寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，三大板塊各具特色， 未來(lái)最具發(fā)展?jié)摿Φ臒o(wú)疑是石梅灣、神州半島、春園灣、小海一帶，將打造東海岸中部的旅游地產(chǎn)群。 ?從東線各代表性項(xiàng)目來(lái)看，注重項(xiàng)目前期策劃、總體規(guī)劃，以及 打造差異化產(chǎn)品的項(xiàng)目 ，容易在市場(chǎng)當(dāng)中脫穎而出，隨著中長(zhǎng)期市場(chǎng)的良性發(fā)展，東線濱海項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展空間還很大。 ?從東線代表性項(xiàng)目的整體售價(jià)來(lái)看，別墅的總價(jià)基本都在 400萬(wàn)以上， 300萬(wàn)以下的別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小，相對(duì)本項(xiàng)目存在很好的機(jī)會(huì)點(diǎn)和切入點(diǎn) 。 2 PART 項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 ? 項(xiàng)目區(qū)位條件分析 ? 項(xiàng)目交通條件分析 ? 項(xiàng)目景觀條件分析 ? 項(xiàng)目配套條件分析 ? 項(xiàng)目周邊規(guī)劃分析 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 小結(jié) Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — 區(qū)位條件分析 項(xiàng)目地塊位臵 衛(wèi)星圖 項(xiàng)目位于海南省萬(wàn)寧市萬(wàn)城鎮(zhèn)東 12公里處萬(wàn)寧春園灣風(fēng)景區(qū) 。 春園灣海岸線長(zhǎng)達(dá) ， 海灣海域面積近 。 Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — 交通條件分析 ?環(huán)島高速公路東線 是海南的黃金旅游通道，也是博鰲亞洲論壇年會(huì)、世界小姐選美等一系列國(guó)內(nèi)外重要活動(dòng)的必經(jīng)之路。項(xiàng)目所在的萬(wàn)寧市距海南省省會(huì)?？谑?125公里，距南端的三亞市 120公里，位于?？谂c三亞的中心位臵。 ?項(xiàng)目所在的 縣道 432，連接縣城萬(wàn)城和烏場(chǎng)的一條縣級(jí)道路，目前路況尚可，但道路偏窄，周圍分布眾多小村莊，臨近項(xiàng)目地塊交通條件較好，兩邊為小樹林； ?項(xiàng)目距離 博鰲亞洲論壇會(huì)址 的實(shí)際距離在 30公里左右，距離 萬(wàn)寧鎮(zhèn) 約 12公里； ?在建的 東線輕軌 ，已經(jīng)計(jì)劃修建的 博鰲商務(wù)機(jī)場(chǎng) ，將使萬(wàn)寧的立體交通更加便捷。 臨近項(xiàng)目的林蔭小道 項(xiàng)目所在的北坡鎮(zhèn) 縣道周邊的村莊 Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — 景觀資源分析 ?項(xiàng)目中間道路距離海邊只有 231米，屬于一線海景地塊 。 ?項(xiàng)目距離素有?海南第一山?的東山嶺僅約 7公里。 Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — 景觀資源分析 + = 優(yōu)勢(shì)觀景資源 東山嶺 海景資源 ?本項(xiàng)目被內(nèi)外雙海灣包圍，海景資源較為明顯； ?本項(xiàng)目靠近海邊，屬于一線海景資源用地； ?本項(xiàng)目距離?素有海南第一山?的東山嶺只有 7公里，閑暇時(shí)間可以登山看海，盡享萬(wàn)寧美景。 山 、湖、 海 、 島 、 沙灘 、 海灣 + 內(nèi)外海灣 Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — 周邊配套分析 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 ?項(xiàng)目附近村莊較多，可以解決日常生活基本所需； ?但是，目前項(xiàng)目周邊的配套還遠(yuǎn)沒有完善，且配套層次相對(duì)較低。 萬(wàn)城鎮(zhèn)相關(guān)配套 ?項(xiàng)目距離萬(wàn)城鎮(zhèn)只有 10公里，萬(wàn)城鎮(zhèn)的相關(guān)配套可一定程度上彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊配套的不足； ?目前正在建設(shè) 萬(wàn)寧市中學(xué)、公務(wù)員村、大型商場(chǎng) 等一系列配套設(shè)施，未來(lái)幾年萬(wàn)寧的城市發(fā)展會(huì)更加迅速。 ?？?、三亞相關(guān)配套 ?萬(wàn)寧位于海口與三亞的中心位臵，東線輕軌通車后，萬(wàn)寧到?？?、三亞的時(shí)間均可縮短至 1小時(shí)之內(nèi)，屆時(shí)，萬(wàn)寧可奢享?？谂c三亞相對(duì)完善的配套。 ?臨近灣區(qū)興建的免稅店、大型商場(chǎng)、解放軍總醫(yī)院海南分院、海洋公園 等大型配套均可為本項(xiàng)目帶來(lái)便利。 74 Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — 周邊規(guī)劃分析 ?萬(wàn)寧市的房地產(chǎn)發(fā)展未來(lái)將會(huì)按照城市?一帶兩區(qū)?的結(jié)構(gòu)來(lái)發(fā)展 ， 其中一帶 即 109公里的海岸線，重點(diǎn)包括 環(huán)小海區(qū)、 神州半島、石梅灣和日月灣。側(cè)重發(fā)展 酒店度假村、游艇俱樂部等高端專業(yè)化旅游地產(chǎn) ，適度發(fā)展 主題性商業(yè)地產(chǎn)和休閑型商業(yè)地產(chǎn) ，打造東 海岸中部的旅游地產(chǎn)群 。 ?本項(xiàng)目北部毗鄰小海， 將直接受益于環(huán)小海區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。 萬(wàn)寧房地產(chǎn)發(fā)展指引 ——沿海帶狀旅游地產(chǎn)規(guī)劃 本項(xiàng)目 75 Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — 周邊規(guī)劃分析 本項(xiàng)目 ?由圖我們可以看出，烏場(chǎng)港區(qū)域（占地 17平方公里）主要由國(guó)瑞地產(chǎn)投資建設(shè)，規(guī)劃區(qū)域?yàn)闁|臨南海，西至太陽(yáng)河舊河道兩岸，北起小海南岸至烏場(chǎng)嶺一線，南抵保定灣南部的太陽(yáng)河分洪口兩岸，規(guī)劃性質(zhì)屬于 濱海城區(qū)土地綜合開發(fā)及濱海旅游度假項(xiàng)目建設(shè) ；本項(xiàng)目西部毗鄰烏場(chǎng)灣， 將直接受益于烏場(chǎng)灣的整體開發(fā)建設(shè)。 ?規(guī)劃建設(shè) 萬(wàn)城連接小海的景觀大道 ，形成今后若干年內(nèi)，萬(wàn)城發(fā)展的主軸，沿線 建設(shè) 2—3個(gè)商業(yè)中心 。 烏場(chǎng)港及 萬(wàn)城 小海景觀大道規(guī)劃 76 Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — 周邊規(guī)劃分析 現(xiàn)有的高速公路 博鰲 陵水縣 萬(wàn)寧市 廣東 Hainan 海南國(guó)際旅游島 文昌市 165 km 100 km 春園灣 高速鐵路萬(wàn)寧站 （距本項(xiàng)目約 12公里） 博鰲附近新的商務(wù)機(jī)場(chǎng)（預(yù)計(jì) 2023年完成） 東線高速鐵路（預(yù)計(jì) 2023年完成） 瓊海市 ?？谑? 三亞市 交通圖 77 Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — 周邊規(guī)劃分析 萬(wàn)寧站 海南東環(huán)鐵路預(yù)計(jì) 2023年年底 投入使用，全線計(jì)劃設(shè) 20個(gè)站，近期建設(shè)站點(diǎn)：既有?？谡?現(xiàn)海口火車站 )、長(zhǎng)流站、秀英站、汽車南站、新?？谡?、美蘭機(jī)場(chǎng)站、文昌站、瓊海站、博鰲站、 萬(wàn)寧站、神州站 、陵水站、田獨(dú)站、新三亞車站。另外，緩東寨港站、馮家灣站、 山根站、日月灣站 、高峰站、海棠灣站 6個(gè)站緩建。 萬(wàn)寧市共有 4個(gè)輕軌站點(diǎn)，距離本項(xiàng)目最近的為 萬(wàn)寧站 ，只有 12公里，輕軌通車后，本項(xiàng)目的出行將會(huì)更加便利，實(shí)現(xiàn) 1小時(shí)內(nèi)到達(dá)?？诨蛉齺?。 Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — 周邊規(guī)劃分析 ?項(xiàng)目相關(guān)的重要配套及規(guī)劃 Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — SWOT分析 SWOT分析 S優(yōu)勢(shì) W劣勢(shì) O機(jī)會(huì) T威脅 ?一線海景用地，有沙灘資源； ?擁有外海和內(nèi)海灣雙海景資源； ?近 800畝的地塊，為項(xiàng)目的整體規(guī)劃和中長(zhǎng)期開發(fā)提供了有利條件，也有利于規(guī)避短期的市場(chǎng)調(diào)整。 ?珠江實(shí)業(yè)的開發(fā)商品質(zhì)給客戶以信心。 ?到達(dá)項(xiàng)目的主干道兩側(cè)為萬(wàn)寧原始村莊，較為雜亂； ?目前項(xiàng)目周邊配套設(shè)施較少，且層次較低，規(guī)劃的休閑等配套還有待落實(shí)。 ?國(guó)際旅游島規(guī)劃頒布帶來(lái)升值契機(jī)； ?萬(wàn)寧的整體定位及規(guī)劃將有利于濱海一帶的發(fā)展； ?萬(wàn)寧各大旅游景區(qū)的建設(shè)發(fā)展，相關(guān)配套的逐步完善，長(zhǎng)期區(qū)域價(jià)值看好，升值空間較大。 ?房產(chǎn)調(diào)控一直在影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是作為價(jià)格上漲最快的區(qū)域之一的海南受其影響更為嚴(yán)重； ?萬(wàn)寧市區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，神州半島項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)，都為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)威脅。 ?利用地塊大優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，結(jié)合開發(fā)商實(shí)力，做出實(shí)力大盤； ?充分利用現(xiàn)有海景資源，做足品質(zhì)。 ?結(jié)合項(xiàng)目本身做好道路的維護(hù)和修繕； ?項(xiàng)目自身水景的設(shè)計(jì)； ?項(xiàng)目自身各項(xiàng)配套的完善。 ?利用契機(jī)，借勢(shì)造勢(shì)，選擇好開發(fā)與入市的時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。 ?結(jié)合地塊優(yōu)勢(shì)，綜合利用開發(fā)商實(shí)力，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，尋求差異化發(fā)展，做足項(xiàng)目品質(zhì)，遠(yuǎn)離威脅。 Part2：項(xiàng)目及周邊規(guī)劃分析 — 小結(jié) ?就項(xiàng)目地塊本身來(lái)講，擁有雙海灣的景觀優(yōu)勢(shì)，規(guī)模相對(duì)較大，比較利于整體規(guī)劃和開發(fā)，規(guī)避短期內(nèi)市場(chǎng)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。 ?就項(xiàng)目現(xiàn)狀而言，沿途景觀資源、交通條件、周邊配套都束縛了項(xiàng)目的發(fā)展，本項(xiàng)目可以在開發(fā)前，對(duì)周邊的資源進(jìn)行整合，將不利資源經(jīng)過系統(tǒng)改造后充分服務(wù)本項(xiàng)目。 ?就項(xiàng)目周邊的規(guī)劃來(lái)看，萬(wàn)寧市處在海南東線的中心位臵，其地理位臵優(yōu)勢(shì)不言而喻，近年來(lái)，東線其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起給萬(wàn)寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)，特別是東環(huán)鐵路的修建，萬(wàn)寧市設(shè)站 4處，充分體現(xiàn)了海南對(duì)萬(wàn)寧的重視。 ?就項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)情況來(lái)看，項(xiàng)目周邊有金手指地產(chǎn)進(jìn)駐，其項(xiàng)目占地 600畝左右；本項(xiàng)目可以與其共同發(fā)展，合力建設(shè)春園灣，打造春園灣品牌，提升春園灣價(jià)值，實(shí)現(xiàn)共贏。 3 PART 項(xiàng)目定位方向初步建議 ? 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力研判 ? 方案一項(xiàng)目定位方向初步建議 ? 方案二項(xiàng)目定位方向初步建議 Part3： 項(xiàng)目定位方向初步建議 — 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力研判 ?競(jìng)爭(zhēng)力所在 —— 核心競(jìng)爭(zhēng)力 珠實(shí)品牌 周邊原生態(tài)田園景觀 一線海景 內(nèi)外雙海灣 東線輕軌 內(nèi)外雙海灣、一線海景 宜居宜度假 東線高速 臨近東山嶺 根據(jù)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)，我們提出項(xiàng)目發(fā)展的兩個(gè)方案 方案一（容積率為 ）： 海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 方案二（容積率為 ） ： Part3： 項(xiàng)目定位方向初步建議 — 方案對(duì)比 海南東