【正文】 能于一體的一站式城市大型綜合商業(yè)中心。 ? 根據(jù)對(duì)句容本地商業(yè)布局、消費(fèi)趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，以差異化定位滿足市場(chǎng)需求，依托餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物主力店的常規(guī)商業(yè)模式，強(qiáng)化現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理。再通過(guò)創(chuàng)新式的開(kāi)發(fā)和規(guī)劃，引進(jìn)規(guī)劃具有特色娛樂(lè)、休閑項(xiàng)目，如重金屬迪廳、秦淮河?xùn)|南亞 美食 休閑 城、 16 金陵不夜街、時(shí)尚生活家居館 、 北美風(fēng)情休閑廣場(chǎng) 等 ，以特色商業(yè)布局和主題文化的有機(jī)融合，來(lái)聚集和吸引大量的人流。 ? 佛 道文化與旅游資源相結(jié)合，鮮明地凸現(xiàn)道教修今生、佛教修來(lái)世的宗教文化和現(xiàn)代旅游、休閑、娛樂(lè)文化相結(jié)合的傾向性，體現(xiàn)道教修生養(yǎng)身功能，佛教的凈化心靈的魅力。將宗教信仰、旅游文化和商業(yè)運(yùn)營(yíng)緊密結(jié)合，帶給消費(fèi)者全新的體驗(yàn)，引導(dǎo)本地及旅游客群進(jìn)行商務(wù)休閑消費(fèi)，為項(xiàng)目在今后的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中贏得了先機(jī)。 （二）業(yè)態(tài)定位原則 （ 1）主題定位原則，突出多功能功能，保證商業(yè)前景 在購(gòu)物廣場(chǎng)中通過(guò)有效的 現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理。 來(lái)彌補(bǔ)目前句容市場(chǎng)中的業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌布局混 亂的局面，為各個(gè)商家創(chuàng)造一個(gè)良好的品牌展示平臺(tái)。同時(shí)在餐飲、娛樂(lè)方面引進(jìn)一批具有鮮明特色的娛樂(lè)、休閑項(xiàng)目，使消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂(lè)體驗(yàn)成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消費(fèi)成為消費(fèi)主體。 （ 2）消費(fèi)適應(yīng)性原則，保證主流目標(biāo)消費(fèi)群 業(yè)態(tài)定位要與句容當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣相適應(yīng)并引深至旅游消費(fèi)群，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M(fèi)群的主要以日常購(gòu)物需求為主。但目前句容商業(yè)市場(chǎng)中還沒(méi)有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能做到這一點(diǎn)，本案應(yīng)該充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)。因此，從商業(yè)操作的規(guī)律性出發(fā)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的定位應(yīng)該首先圍繞當(dāng)?shù)刈钪髁鞯南M(fèi)群的市場(chǎng)需求。 （ 3） 旅游與商 業(yè)結(jié)合原則，彰顯城市人文內(nèi)涵 重點(diǎn)發(fā)揮“全國(guó)優(yōu)秀旅游城市”的資源，著力打造一個(gè)“旅游紀(jì)念品集散區(qū)”。同時(shí)結(jié)合句容城市本身的文化元素。賦予項(xiàng)目活的“靈魂”，以達(dá)到“以“旅游”興“商業(yè)”之目的。 17 （三）業(yè)態(tài)布局 旅旅 游游 城城 市市 新新 潮潮 消消 費(fèi)費(fèi) 新新 領(lǐng)領(lǐng) 地地 巨龍新天地業(yè)態(tài)布局示意圖 （四）業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 結(jié)合本案建筑結(jié)構(gòu)，樓層劃分主要可分為： 時(shí)尚購(gòu)物 ――重在提升句容購(gòu)物業(yè)態(tài)和品牌檔次，擬引進(jìn)一批國(guó)內(nèi)、國(guó)際品牌專賣(mài)店、連鎖店，商品類(lèi)別涉及服飾、運(yùn)動(dòng)休閑用品、鞋帽箱包、珠寶首飾、工藝品、時(shí)尚家居等，使之 成為句容當(dāng)特色購(gòu)物最集中的商業(yè)區(qū)域。 主題消費(fèi) ――構(gòu)建商業(yè)廣場(chǎng)“街中街”，擬規(guī)劃“女人街”，引進(jìn)一批飾品、服飾、內(nèi)衣、化妝品、箱包等女子用品專賣(mài)店，同時(shí)擬引進(jìn)若干美容、美體、美甲、人體彩繪等服務(wù)項(xiàng)目，使之成為句容特色商業(yè)的亮點(diǎn)。 特色購(gòu)物 ――擬打造句容旅游紀(jì)念品集散地；以 佛、道文化為主題 ，茅山、九華山、瓦屋山風(fēng)景區(qū)為題材的宗教文化用品和特色旅游紀(jì)念品專賣(mài)店。 18 休憩項(xiàng)目 ――擬在商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)布置和引進(jìn)若干休閑項(xiàng)目，如 道教修身養(yǎng)心館 、品牌咖啡店、甜品餅屋、一茶一坐等，以供消費(fèi)者和游客購(gòu)物之余休憩。 備注： 同時(shí)在業(yè)態(tài) 搭配上可以適當(dāng)進(jìn)行交叉補(bǔ)充，重點(diǎn)是在一、二樓等補(bǔ)充上，品牌如果適合一、二樓一起的，盡量安排同步消化。 美食街業(yè)態(tài)規(guī)劃――新天地風(fēng)情美食街 ? 主題餐飲 ――擬引進(jìn)國(guó)內(nèi)若干家有一定文化特色的餐飲主題店，提升句容市餐飲業(yè)的品牌和服務(wù)檔次。 ? 特色餐飲 ― ―擬引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一批有特色的休閑餐飲，如韓國(guó)燒烤、日本料理、特色火鍋。 ? 各地風(fēng)味小吃 —— 擬引進(jìn)一批具有地方特色的風(fēng)味小吃。 “娛樂(lè)城”業(yè)態(tài)規(guī)劃――新天地不夜城 ? 夜總會(huì) ――擬引進(jìn) 1 家較高檔次的 KTV 夜總會(huì)，以及 1 家量販?zhǔn)礁璩恰? ? 迪廳 — — 擬引進(jìn) 1 家較高檔次的能吸引年 輕人聚集的迪斯科舞廳。 ? 桑拿會(huì)所 ――擬布置引進(jìn) 1 家較高檔次的桑拿會(huì)所，填補(bǔ)當(dāng)?shù)乜瞻住? ? 其它 ――同時(shí)考慮擬布置 1 家電玩游戲城或酒吧、網(wǎng)吧等。 大型超市 ? 引進(jìn)國(guó)內(nèi)品牌賣(mài)場(chǎng)農(nóng)工商超市（已定） 商務(wù)酒店 ? 假日酒店 ――引進(jìn)國(guó)內(nèi)品牌假日酒店錦江之星（已定） ? 商業(yè)群房 ――假日酒店的商業(yè)群房，擬布置引進(jìn)一批國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名品牌的特色專賣(mài)店，如特色工藝品、旅游紀(jì)念品、名酒名煙專賣(mài)以及部分名牌商品如領(lǐng)帶、襯衫等專賣(mài)店等。 配套項(xiàng)目 19 ? 擬引入若干 24 小時(shí)自助銀行網(wǎng)點(diǎn)、電信、郵政、旅行社、數(shù)碼沖擴(kuò)、洗衣店、便利店等配套服務(wù) 項(xiàng)目，已作為項(xiàng)目業(yè)態(tài)的補(bǔ)充。 六、項(xiàng)目租金價(jià)格策略與定位 （一）總體 租金價(jià)格策略 考慮句容城市的總體經(jīng)濟(jì)水平以及目前租金狀況現(xiàn)有水平，以及本案所處的絕對(duì)位置在商家心中的印象，總體建議本案價(jià)格不易過(guò)高，始終與市中心價(jià)格保持在一個(gè)相對(duì)的差距，使得商戶有可比的因素與優(yōu)勢(shì)。從而才能達(dá)到圓滿招商之目的。 具體分類(lèi)業(yè)態(tài)的價(jià)格策略如下： 總體設(shè)想條件 1) 1 層與 2 層面積相等（按照?qǐng)D紙計(jì)算基本上也差不多）； 2) 街區(qū)北側(cè)與南側(cè)面積相當(dāng)； （二）區(qū)域業(yè)態(tài) 租金價(jià)格策略 商業(yè)廣場(chǎng)租金價(jià)格分類(lèi) 1) 沿人民路一層店鋪（外街）價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價(jià)在 元 /平方米 /天； 2) 步行街北側(cè)（內(nèi)街）一層店鋪價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價(jià)在 元 /平方米 /天 3) 沿人民路二層店鋪價(jià)格基本上控制 元 /平方米 /天之間，均價(jià)在 元 /平方米 /天 4) 內(nèi)街北側(cè)二層（外部）店鋪價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價(jià)在 元 /平方米 /天 5) 內(nèi)街南側(cè)二層（內(nèi)部）店鋪價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均 20 價(jià)在 元 /平方米 /天 小計(jì)： 整個(gè)二層均價(jià)基本上在 元 /平方米 /天； 整個(gè)一層均價(jià)基本上在 元 /平方米 /天； 商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域總體均價(jià)基本是在 元 /平方米 /天； 巨龍新天地商業(yè)廣場(chǎng)租金價(jià)格表 區(qū)域分區(qū) 租金（元 /天 /㎡ ） 沿人民路一層店鋪（外街） 步行街北側(cè)（內(nèi)街） 沿人民路二層 內(nèi)街北側(cè)二層（外部） 內(nèi)街南側(cè)二層（內(nèi)部） 均價(jià) 元 美食街租金價(jià)格分類(lèi) 美食街受購(gòu)物廣場(chǎng)的招商情況價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較大，但為了能使前期迅速的招商，建議價(jià)格上不易定的過(guò)高，通過(guò)商家的聚集來(lái)打造句容市餐飲美食街，所 以前期的價(jià)格不易過(guò)高。可以從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)考慮，通過(guò) 5 年以后價(jià)格迅速提升的方式來(lái)解決。 1） 1 樓價(jià)格不易超過(guò) 元 /平方米 /天； 2） 二樓價(jià)格不易超過(guò) 元 /平方米 /天；